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??5月17日一天內中央兩次召開房地產重磅會議，這并不多見，足見高層對于保交樓、去庫存、化解風險的超前決心和重視。從這日起，國家層面開始從頂層政策設計角度發力處置房地產問題。

??17日上午，國務院召開全國切實做好保交房工作視頻會議，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話，就保交房工作作出全面部署，提出明確要求。

??何立峰強調，房地產關系人民群眾切身利益和經濟社會發展大局，要深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

??17日下午4時，國務院新聞辦公室舉行第二場國務院政策例行吹風會，住房城鄉建設部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況，并答記者問。

??住房城鄉建設部副部長董建國表示，推動消化存量商品住房。城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。同時，妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

??“央行將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。”央行副行長陶玲在會上表示。

??切實做好保交房工作

??打好商品住房項目保交房攻堅戰，這是民生問題，更是政治任務。

??董建國表示，房地產市場正處于調整過程中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。如果已售出的住房項目爛尾，將嚴重損害購房人合法權益，影響房地產市場平穩健康發展。為切實做好保交房工作，保障購房人合法權益，住房城鄉建設部會同金融監管總局等部門將出臺城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案，重點把握三個方面要求：

??第一，要將保障購房人合法權益作為根本出發點和落腳點，堅持市場化、法治化原則，多措并舉、分類處置，打好商品住房項目保交房攻堅戰，防范處置爛尾風險，推動項目按時保質交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子。對窮盡手段仍然無法交房的，該走司法途徑的要走司法途徑，在司法處置中同樣要把保護好購房人合法權益擺在首要位置。

??第二，要充分用好城市房地產融資協調機制，將項目納入“白名單”給予融資支持。全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，這個機制要在保交房工作中發揮好牽頭協調推進的有力作用。

??第三，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任。地方政府要承擔屬地責任，推動住建、金融管理、公安、自然資源、審計等部門和法院協同配合，各司其職、形成合力。房地產企業要承擔主體責任，制定“一項目一策”處置方案，積極處置資產、多方籌集資金，確保項目按時保質交付。金融機構要落實盡職免責規定，做到對符合條件的項目“應貸盡貸”，加快貸款審批和發放，支持項目建設交付。

??董建國表示，在打好城市商品住房項目保交房攻堅戰具體措施上，主要考慮通過摸清底數、分類處置、司法支持、建立長效機制等措施推進。為抓好方案的落實，國家、省和市三級已經抽調精干力量，組建工作專班，實行集中辦公，統籌推進工作。同時，建立保交房項目信息系統，及時準確跟蹤督導工作進展。

??收回閑置用地用作保障房建設

??5月17日上午召開的全國切實做好保交房工作視頻會議中提出，相關部門擬出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地等存量房地產用地政策。

??對此，自然資源部副部長劉國洪表示，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困。同時，促進土地節約集約利用，防范化解風險，助力房地產高質量發展。主要遵循兩條線：一條線是嚴格依法處置閑置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支持力度。

??劉國洪表示，具體的政策亮點，可以概括為三個方面：

??一是支持企業優化開發。主要是要消除開發建設障礙，合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任，允許企業按照程序合理調整規劃條件和設計要求，更好地適應市場需求。

??二是促進市場流通轉讓。主要是發揮土地二級市場作用，支持預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合作開發。

??三是支持地方以合理價格收回土地。主要是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。允許地方采取“收回—供應”并行方式來簡化程序，辦理規劃和供地手續，更好地提供便利化服務。

??“這些土地收回、收購以后，用于建設保障性住房，還可以用于建設公共配套服務設施，改善周邊住宅配套條件等。”劉國洪表示，具體政策中，有多項支持措施。

??一是加大資金支持。建立可持續的資金保障機制，對于收回、收購的土地，用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持。

??二是給予稅費支持。對于收購已經建成的商品房，以及收回、收購存量土地，用于保障性住房建設的，經市、縣人民政府確認以后，可以按照現有規定，享受保障性住房稅收優惠政策。

??三是簡化工作流程。對于收購已建成商品住房或者收回、收購存量土地用于保障性住房的，市、縣政府在批準收回時一并同意劃撥土地，實行“收回——供應”并行辦理，土地使用權權利性質可以根據批準文件變更登記為劃撥土地。

??同時，政策也對地方明確了要求，收回、收購土地應當量力而行，統籌考慮項目收支平衡，不增加政府隱性債務風險。

??去庫存資金，央行出

??4月30日召開的中央政治局會議提出，要研究消化存量房產的政策措施。據分析人士預計，住房去庫存所需資金在1萬億元至5萬億元間。如何消化存量商品房的政策措施？去庫存資金從哪里來？這是各方都非常關心的問題。

??對此，陶玲表示，人民銀行擬設立保障性住房再貸款，作為新創設的結構性貨幣政策工具。按照“政府主導、市場化運作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

??第一，保障性住房再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

??第二，所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。

??第三，城市政府選定地方國有企業作為收購主體。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

??第四，自愿參與。城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。

??陶玲透露，近期人民銀行將出臺正式文件，這個文件是《關于設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》。統籌考慮政策銜接，我們將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。

??“白名單”項目貸款金額9350億元

??“白名單”是房企的關鍵融資通道之一。“從今年1月下旬我們建立機制以來，截至5月16日，不到4個月的時間商業銀行已按內部審批流程審批通過了‘白名單’項目貸款金額9350億元。”國家金融監督管理總局副局長肖遠企在會上表示。

??他還表示，近期將加大工作力度，重點做好以下幾個方面工作：

??一是保持房地產融資穩中有升。繼續落實好“金融16條”，穩定房地產資金投放。一方面支持存量融資合理展期。截至3月末，房地產開發貸款展期余額同比增長147%，對存量的房地產貸款繼續延長貸款期限。另一方面，積極做好房地產新增信貸投放。

??二是一視同仁滿足不同所有制房地產企業和房地產項目的合理融資需求，對不同所有制房企和房地產項目一視同仁，按照市場化、法治化原則，合理評估，積極予以支持。

??三是建立與房地產發展新模式相適應的金融產品和金融服務體系。要求金融機構針對新變化、新特征，在產品開發、審批流程、風險管理、客戶關系管理等方面升級改造，提供更加契合新模式的金融產品和金融服務體系，提高房地產融資和金融服務的針對性、有效性。

??四是會同住建部和其他部門一起全力推動落實城市房地產融資協調機制。