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??流動(dòng)性壓力下，房企加快了處置資產(chǎn)的速度。

??11月末，多家規(guī)模房企傳來(lái)處置資產(chǎn)的消息。

??11月29日，濱江集團(tuán)1.26億元出售1568個(gè)地下車位，加速資金回流。

??另?yè)?jù)媒體消息，金地集團(tuán)計(jì)劃將位于深圳的環(huán)灣城項(xiàng)目部分股權(quán)出售，考慮用于償還即將到期的債務(wù)。消息稱該項(xiàng)交易對(duì)價(jià)或?yàn)?0億至50億元。

??另外，華僑城也在積極處置資產(chǎn)，其在11月陸續(xù)掛牌3項(xiàng)資產(chǎn)，以回籠資金。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，11月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企并購(gòu)交易共計(jì)24筆，已披露的總交易對(duì)價(jià)約200.5億元，環(huán)比增加61.2%。

??實(shí)際上，2023年收并購(gòu)熱度較前幾年有所下降，房企資金壓力尚未緩解的情況下，收并購(gòu)熱度還將進(jìn)一步降溫。

??實(shí)際上，自今年8月以來(lái)，房企收并購(gòu)活躍度有所提升，10月和11月熱度有所回落。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企10月和11月收并購(gòu)規(guī)模約為325億元，兩個(gè)月規(guī)模尚不及8月。

??單看11月，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及24筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有21筆，總交易對(duì)價(jià)約200.5億人民幣，同比減少33.8%、環(huán)比大幅增加61.2%。

??11月的收并購(gòu)事件有一個(gè)典型的特征，即關(guān)聯(lián)交易明顯增多，24筆交易中關(guān)聯(lián)交易占了9筆，交易規(guī)模也占了近四成。典型如11月16日，中駿集團(tuán)10.9億元向中駿商管出售北京奧萊購(gòu)物中心，再如濱江和榮盛發(fā)展向旗下物管平臺(tái)出售車位，以回流資金償債。

??關(guān)聯(lián)交易的增多，從側(cè)面也可以看出行業(yè)收并購(gòu)特征變化，即由企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向由資產(chǎn)出讓、資金回籠、業(yè)務(wù)剝離的需求驅(qū)動(dòng)。

??實(shí)際上，從整體規(guī)模來(lái)看，2023年的收并購(gòu)并不活躍，反而是近年來(lái)低點(diǎn)。

??CRIC監(jiān)測(cè)，前11個(gè)月，行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模僅為約2612億元。而2022年全年行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模是5669億元。

??2023年前11月不足去年全年的一半。

??再來(lái)看過(guò)去五年，行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模的平均值是5580億元。

??這也意味著，行業(yè)收并購(gòu)熱度雖有所回升，但整體熱度仍然較低。當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性不足，無(wú)論是國(guó)央企還是優(yōu)質(zhì)民企、金融機(jī)構(gòu)，安全性仍是經(jīng)營(yíng)發(fā)展的首要考量。

??為回流資金，房企積極處置資產(chǎn)，包括一些央國(guó)企也開始拋售資產(chǎn)。

??華僑城在11月處置資產(chǎn)最為積極。11月17日，華僑城2.71億元掛牌成都文旅發(fā)展33.33%的股權(quán)，隨后11月22日再次掛牌11.45億元將西安曲江新區(qū)的太平坊項(xiàng)目搬上貨架；緊接著，11月28日南京華僑城歡樂(lè)濱江商辦大樓地塊掛牌，轉(zhuǎn)讓底價(jià)2.48億元。

??單月掛牌3項(xiàng)資產(chǎn)，底價(jià)合計(jì)約16.6億元。在此之前，華僑城還曾在10月中旬?dāng)M作價(jià)24.3億出售上海蘇河灣項(xiàng)目酒店資產(chǎn)。

??華僑城甩賣資產(chǎn)也揭開了當(dāng)前房企面臨的資金壓力和經(jīng)營(yíng)困境。

??事實(shí)上，華僑城自2022年首次歸母凈利虧損百億，近兩年尚未扭虧為盈，2023年以來(lái)華僑城密集掛牌商業(yè)、文旅等虧損項(xiàng)目，也是為了扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)不佳的局面。

??除了華僑城，大悅城也加快了處置資產(chǎn)的節(jié)奏。

??11月28日，大悅城控股發(fā)布公告稱，已成功出讓旗下上海鵬利置業(yè)所有股權(quán)，交易對(duì)價(jià)41.42億元，目前交易已完成，同日再次掛牌北京名都地產(chǎn)100%股權(quán)。

??此外，據(jù)財(cái)新報(bào)道，11月初起，金地集團(tuán)陸續(xù)將旗下部分位于一線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目擺上待售貨架，出售形式包括股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。市場(chǎng)關(guān)注度最高的莫過(guò)于金地計(jì)劃出售深圳環(huán)灣城項(xiàng)目部分股權(quán)予福田投資，來(lái)償還2024年即將到期的債務(wù)。另?yè)?jù)Debtwire消息，該項(xiàng)交易對(duì)價(jià)或?yàn)?0億至50億。

??2024年是金地的償債高峰期，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，共計(jì)有9筆境內(nèi)債、1筆境外債、3筆ABS到期，涉及到期規(guī)模約180億。而根據(jù)三季度報(bào)披露，金地期末賬面現(xiàn)金338.5億，短期有息負(fù)債420億，不足以覆蓋短債。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)下，即便是央國(guó)企也面臨較大的資金壓力，這也加速了房企處置資產(chǎn)的節(jié)奏，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金“回血”。

??從交易標(biāo)的類型來(lái)看，商辦資產(chǎn)出售熱度最高。

??月度數(shù)據(jù)來(lái)看，8月份商業(yè)資產(chǎn)出售規(guī)模達(dá)到了216億元，占當(dāng)月收并購(gòu)規(guī)模接近六成。

??11月商辦資產(chǎn)出售熱度有所回落，但在各項(xiàng)收購(gòu)物業(yè)類型中仍然保持較高熱度。8筆多元化投資中商辦資產(chǎn)交易筆數(shù)就有6筆，且交易對(duì)價(jià)達(dá)到71.5億元，占比接近四成。

??2023年前11月，收并購(gòu)交易中商業(yè)資產(chǎn)出售總規(guī)模達(dá)到1046億元，占收并購(gòu)總規(guī)模的比例也達(dá)到了四成。

??事實(shí)上，商辦資產(chǎn)回報(bào)周期長(zhǎng)，當(dāng)前加快相關(guān)資產(chǎn)處置以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，已成為主流共識(shí)，但多數(shù)區(qū)域不佳的商辦資產(chǎn)多處于掛牌或流拍狀態(tài)。

??流動(dòng)性危機(jī)之下，市場(chǎng)收并購(gòu)機(jī)會(huì)顯然逐步增多，而房企基于資金回流的角度加快了資產(chǎn)的掛牌和轉(zhuǎn)讓速度，但整體收并購(gòu)熱度已大不如從前。

??由于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚存、目前市場(chǎng)信心和修復(fù)情況遠(yuǎn)低于預(yù)期，2023年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)整體的收并購(gòu)熱度，相對(duì)前兩年已有一定回落，大規(guī)模收并購(gòu)熱潮難以再現(xiàn)。

??近期，中央密集發(fā)聲支持房企融資，房企資金面能否得到緩解還有待政策進(jìn)一步落地，在行業(yè)資金面未完全修復(fù)的情況下，企業(yè)對(duì)收并購(gòu)的態(tài)度依然謹(jǐn)慎，收并購(gòu)市場(chǎng)還將持續(xù)降溫。