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??物業(yè)管理行業(yè)正在進入新常態(tài)，增收不增利、應收賬款、資產(chǎn)減值等問題持續(xù)發(fā)酵，物企經(jīng)營業(yè)績備受考驗。

??2024年上半年，65家上市物企平均凈利潤同比下降3成，利潤增速超過營收增速的企業(yè)不足10家。

??物企投拓難度不斷加大，優(yōu)質物業(yè)項目投拓競爭愈加激烈。

??與此同時，各類甲方要求愈加嚴苛，新勢力崛起，如“大開發(fā)”轉向“大運營”時代，城投、建工系企業(yè)加快向“后”布局。

??在這樣的市場背景下，物企還有哪些新出路？

??從剛剛過去的上市物企中報季來看，2024年上半年，增收不增利、應收賬款、資產(chǎn)減值等問題持續(xù)發(fā)酵。

??上半年，已披露中期業(yè)績的65家上市物企平均凈利潤為1.4億元，同比下降29.9%，平均凈利率下降3.1個百分點至6.3%。其中，凈利潤增速超過營收增速的企業(yè)僅有9家，利潤虧損或下滑的企業(yè)則多達37家，較2023年末增加4家。不增利的情況仍在蔓延。

??2024年上半年，上市物企的平均資產(chǎn)減值損失達到1.4億元，相較于去年同期的0.5億元，增幅高達153.7%。個別企業(yè)大額計提仍是利潤虧損的主因。

??現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物方面，2024年上半年，65家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物均值為17.4億元，同比下降6%，近6成企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物出現(xiàn)下滑。

??同時需要注意的是應收賬款增速首次低于營收增速，12家企業(yè)應收賬款金額超過營收。2024年上半年，62家上市物企應收賬款均值為17.8億元，同比增長3.6%，增速較去年同期下降17.2個百分點，應收賬款增速首次低于營收增速，但企業(yè)應收賬款壓力依然較大。包括德信服務、宋都服務、榮萬家在內的12家物企應收賬款高于營業(yè)收入，碧桂園服務的應收賬款高達237.8億元，占營業(yè)收入的比例達113%。

??2024年上半年，許多企業(yè)主動減少了與關聯(lián)方的交易，以此來抑制應收賬款的增長速度。但部分企業(yè)的關聯(lián)方應收賬款占比仍處于較高水平，如合景悠活和建業(yè)新生活的占比均超50%，雅生活服務和萬物云的占比同樣達到40%以上。

??隨著關聯(lián)方應收賬款計提風險的上升，動輒數(shù)億乃至數(shù)十億元的車位按金開始對企業(yè)現(xiàn)金流構成影響。2024年上半年，部分企業(yè)的預付款項、按金及其他應收款項占應收賬款及票據(jù)的比例依然偏高，如世茂服務和綠城服務這一比例均在50%附近。

??1、C端市場：增量萎縮，“限價潮”下價格突破變難

??2023年，百城商品住宅供應面積低至2.6億平方米，較2020年高點的5.9億平方米下跌56%；銷售面積低至2.9億平方米，較2021年高點的5.2億平方米下跌43%。2024年上半年，百城商品住宅供應及銷售面積分別為0.9億平方米和1.0億平方米，同比分別下降34%和39%。

??2023年以來，廣州、青島、重慶等多城相繼公示物業(yè)服務收費標準，政府指導價連續(xù)多年保持不變。如廣州，住宅一級前期物業(yè)服務收費最高不超過2.8元/平方米·月，連續(xù)13年保持不變。又如重慶，前期物業(yè)服務收費最高1.9元/平方米·月，政府指導價同樣連續(xù)8年未變。

??2、C端市場：存量高端市場小，老舊小區(qū)難，余下六成競爭激烈

??存量住宅市場可以分為高端、中端和老舊項目三類，基于物業(yè)費、樓齡、規(guī)模等指標交叉統(tǒng)計，不難發(fā)現(xiàn)高端市場規(guī)模小，占比不足5%；老舊小區(qū)占比在35%左右，但普遍存在設施設備老舊等多種問題，物業(yè)運營服務難度較大；剩余六成的中端市場投拓競爭激烈，可謂是“紅海區(qū)”。

??據(jù)克而瑞物管《2024年住宅物業(yè)服務滿意度調研問卷》數(shù)據(jù)顯示，中端項目中，認為物業(yè)費不合理的業(yè)主占比多達44.2%，明顯高于高端、老舊項目認為物業(yè)費不合理的業(yè)主所占比重，說明中端項目物業(yè)費降價風險高。

??物企投拓策略基本趨同，拓展重心聚焦中端項目，致使中端項目投拓競爭愈加激烈。2023年，上市物企新拓存量住宅物業(yè)費主要集中在2-4元/平方米·月的區(qū)間范圍，如保利物業(yè)2023年拓展存量住宅平均物業(yè)費3元/平方米·月。

??3、B端市場：甲方企業(yè)預算收緊、賬期拉長、監(jiān)管趨嚴、分包增多。

??據(jù)克而瑞物管《2024年企業(yè)行政生態(tài)分析報告》顯示，近5成企業(yè)預算下降，降幅10%-30%不等，賬期則由3個月拉長至10個月。

??招標要求細化，企業(yè)監(jiān)管趨嚴。首先，需求前置，邀標書細化。以某文體中心餐飲服務為例，邀標書具體涉及服務人員要求、飯菜出品時間、質檢等。其次，建立COE團隊監(jiān)管供應商，如華為行政專業(yè)COE能力中心建立專業(yè)標準、基線、制度和流程。

??企業(yè)分包比例不斷上升，2024年企業(yè)分包比例升至70.0%，較2023年增長7.9個百分點。

??4、G端市場：預算降低、低價競爭、賬期拉長、結算嚴苛。

??首先，政府預算下降。2018-2022年，服務類政府采購金額占比由3.54%緩步下行至2.77%，凈減少0.77個百分點。

??其次，低價競爭或將加劇。2024年5月，財政部印發(fā)《物業(yè)管理服務政府采購需求標準（辦公場所類）（試行）》，將對《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》形成良好的補充，預示著未來政策導向或將傾向于鼓勵采用低價評標法，政府公建物業(yè)競標或將更為激烈。

??最后，賬期拉長、結算嚴苛。G端業(yè)務賬期普遍從3個月拉長至10個月，結算金額不允許或者只允許小幅高于政府預算。

??在“大開發(fā)”向“大運營”轉變的時代背景下，城市投資企業(yè)和建筑施工企業(yè)作為一股新勢力正在加速向后端布局。目前，這些企業(yè)在住宅、商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和公共建筑等多個領域都面臨著相似的挑戰(zhàn)：新建房屋面積顯著減少，增量市場空間受到壓縮；商辦項目開發(fā)受到更嚴格的監(jiān)管；產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率持續(xù)上升；大型物業(yè)的需求降低；基礎設施建設和交通設施建設趨于穩(wěn)定，導致前端開發(fā)和建設業(yè)務規(guī)模縮減。面對這些挑戰(zhàn)，企業(yè)正在積極尋求轉型路徑，加快向運營及服務領域的布局。

??在轉型過程中，企業(yè)通常會采取兩種策略：一是定位為綜合的運營服務商；二是延伸多元化的業(yè)務。例如，中國建筑集團（從一局到八局）正逐步將投資部門轉向運營；中國交通建設集團則提供涵蓋交通基礎設施規(guī)劃、投資、建設和運營的一體化服務；而中國鐵路集團則定位為城市建設和投資運營服務提供商。

??在多元化的新業(yè)務延伸方面，除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理之外，這些企業(yè)還涉足了公共建筑智能化運維、節(jié)能減排管理服務、道路與橋梁維護保養(yǎng)等多個領域。

??需要注意的是，在國資改革提質增效背景下，國資改革整合潮來襲，各領域更多后勤物業(yè)集團也即將成為另一股新勢力。

??1、升維能力

??針對市場困境，企業(yè)還是要從自身出發(fā)，著力打造新質服務力，提升對客服務體驗，主要涉及以下三方面內容：

??首先，各業(yè)態(tài)服務標準構建，夯實服務能力。如萬科物業(yè)發(fā)布行業(yè)首份《社區(qū)兒童物業(yè)服務手冊》，建立了“關愛成長·萬物童行”兒童服務體系，進一步完善社區(qū)兒童服務標準。又如龍湖智創(chuàng)生活迭代升級《非住業(yè)態(tài)服務標準白皮書》，進一步優(yōu)化服務流程，指導全國項目服務標準的高質量落地。

??其次，儲備高緯度能力，延伸FM等服務。如保利物業(yè)升級傳統(tǒng)IFM服務，在商辦服務領域推出“超級快充模式”服務體系，為企業(yè)提供生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公、生活等全鏈條的連續(xù)性保障，讓客戶更好地聚焦主責主業(yè)，提升生產(chǎn)效率及管理效能。又如招商積余在專業(yè)能力延伸至設施管理、資產(chǎn)服務、增值服務等不同領域，在不同領域下設立各類型專業(yè)公司專門承接業(yè)務，實現(xiàn)了專業(yè)分工明確，產(chǎn)業(yè)鏈條全面覆蓋。

??從國外典型物企服務能力延伸來看，愛瑪客、東急不動產(chǎn)、西科姆等企業(yè)均通過服務延伸構建了護城河。如愛瑪客從團餐延伸至FM，2022財年團餐及設施管理收入達136.9億美元，東急不動產(chǎn)業(yè)務延伸至不動產(chǎn)全周期，地產(chǎn)中介業(yè)務位列日本第二位，西科姆則延伸至安防全鏈條，2023年營收達12273億日元，凈利率為8.9%。

??最后，組織能力提升，COE團隊建設。如中海物業(yè)通過文化融合、戰(zhàn)略保障、建章立制、組建團隊、再造流程、聯(lián)動實施七大方面打造COE團隊。又如萬物梁行在超高層服務業(yè)態(tài)中，針對設備維護復雜、人流大等特點，成立行業(yè)內首個超高層專委會COE團隊，成員均擁有10年以上相關運營管理經(jīng)驗。

??2、樹立標桿

??標桿項目是展示企業(yè)服務力的最佳載體，也是企業(yè)品牌宣傳的放大器。因此，物企應持續(xù)創(chuàng)建標桿項目，并系統(tǒng)性地構建標桿體系。

??一方面，標桿維度更加細化，打造非住標桿。如中建八局、融創(chuàng)服務等物企在亞運場館服務過程中協(xié)助城市政府合力打造城市名片，獲得了政府部門的一致好評。

??另一方面，標桿建設更加系統(tǒng)化、體系化。如保利物業(yè)建立了標桿項目驗收體系，覆蓋住宅、商辦、公共服務三大業(yè)務領域，針對不同業(yè)態(tài)的特點，設定了相應的評估指標，以便在眾多管理項目中甄選出標桿項目，系統(tǒng)化、體系化地推進標桿項目建設和管理。

??3、品牌發(fā)聲

??為了更好地展示企業(yè)品牌形象，品牌發(fā)聲需要加強正面宣傳及輿情管理，主要涉及以下三方面內容：

??其一，有感化服務，創(chuàng)新傳播形式。如在公示欄、微信朋友圈公示物業(yè)服務內容和成效，包括項目改造前后的對比效果圖等，讓業(yè)主直觀感受到優(yōu)質物業(yè)服務所帶來的實際價值。

??其二，有效輿情管理。如2024年“3·15”期間，保利物業(yè)再次開展“歡迎來找事兒2.0”活動，歷經(jīng)一個多月的時間，在全國住宅社區(qū)共計煥新11318項，一階段煥新承諾完成率達94%，真正做到有倡導、有行動、有反饋。

??其三，打造品牌主體“同心圓”，人人都是品牌官。除了企業(yè)品牌中心作為最核心的品牌主體之外，還需引導企業(yè)員工積極參與品牌隊伍建設，將那些有潛能的員工塑造成為品牌標兵，并對品牌標兵提供專業(yè)培訓賦能。與此同時，項目層面可以開展創(chuàng)新類服務、社群活動，以便提升業(yè)主粘性，并在活動過程中發(fā)現(xiàn)高級業(yè)主，引導其加入企業(yè)宣傳矩陣。

??4、構建信任

??信任是化解業(yè)主與企業(yè)之間矛盾的核心，企業(yè)可以通過服務陽光化、可視化等措施，與業(yè)主構建緊密的信任關系。

??一方面，服務內容可視化、陽光化增加信任。如定期發(fā)布物業(yè)服務報告，確保服務過程和結果的透明性，并公開財務管理情況，增強財務透明性。又如推進物業(yè)服務的有聲化、可視化，即通過音視頻等形式讓業(yè)主更加清晰地了解物業(yè)服務的內容和效果。

??另一方面，建立陽光評價準則。如長城物業(yè)積極探索陽光物管模式，聯(lián)合克而瑞物管發(fā)布《陽光社區(qū)評價準則白皮書》，通過財務陽光、服務陽光、共建陽光等核心舉措，增強企業(yè)與業(yè)主之間的信任關系。

??物業(yè)管理行業(yè)正在發(fā)生重大轉變，這既是危機，也是轉機。

??針對市場變革，企業(yè)需要向更專業(yè)、先進的服務業(yè)企業(yè)靠攏，行業(yè)也需要更加規(guī)范、公開透明。

??對企業(yè)來說，還需在能力升維、標桿打造、品牌發(fā)聲、信任構建等方面持續(xù)改進，提升核心競爭力，助推行業(yè)高質量發(fā)展。