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??深處困境中的萬科再次調(diào)整組織架構(gòu)。

??10月11日，萬科對外披露了旗下組織變革最新舉措，涉及區(qū)域調(diào)整與人員安排。在這一輪調(diào)整中，萬科進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的組織集約化建設(shè)，開發(fā)經(jīng)營本部進(jìn)一步下沉業(yè)務(wù)前線，直接負(fù)責(zé)產(chǎn)品原點的管理和重大項目的操盤。

??華東區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域、西南區(qū)域、華中區(qū)域本部精簡職能，定位為開經(jīng)派駐的“前方指揮部”，只設(shè)置與項目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)職能，不再設(shè)置后臺保障類職能。

??與此同時，東北區(qū)域和西北區(qū)域調(diào)整為總公司，總公司只設(shè)置一套管理職能，對片區(qū)內(nèi)各城市項目進(jìn)行集約管理。

??重大項目多、產(chǎn)能貨值大的上海公司、廣佛公司，則調(diào)整為開發(fā)經(jīng)營本部直接管理，以加強(qiáng)對資源盤活、經(jīng)營提效、交付品質(zhì)、成本管理等方面的專業(yè)管控。

??此外，萬科還組建了一個新的業(yè)務(wù)部門——辦公事業(yè)部，聚焦辦公類資產(chǎn)的經(jīng)營提效，與現(xiàn)有的商業(yè)事業(yè)部共同推動萬科在商業(yè)和辦公資產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展。

??伴隨著組織架構(gòu)調(diào)整，人員變動也是業(yè)界關(guān)注的重點。

??據(jù)萬科方面表示，此次調(diào)整將保持原有的核心班底不變，開發(fā)經(jīng)營本部仍由張海整體負(fù)責(zé)，孫嘉繼續(xù)擔(dān)任商業(yè)事業(yè)部負(fù)責(zé)人，吳鏑、周軼群、李嵬、易平安、郭繼勛、曾巍繼續(xù)擔(dān)任所在區(qū)域或總公司負(fù)責(zé)人。

??唯一的變動是廣佛公司原總經(jīng)理曹江巍接替盧冰，重回北方負(fù)責(zé)北京區(qū)域，而盧冰則調(diào)任至新成立的辦公事業(yè)部，擔(dān)任負(fù)責(zé)人。

??開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)進(jìn)一步集約化

??對旗下開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)進(jìn)行集約化管理是萬科此次組織調(diào)整的核心。總體來看，變化主要體現(xiàn)在兩個方面。

??首先是五大區(qū)域本部精簡職能，只設(shè)置與項目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)職能，不再設(shè)置后臺保障類職能。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，萬科這一舉措有助于提升組織靈活性和效率，通過精簡組織結(jié)構(gòu)，減少管理層級，使得決策更加迅速和高效。

??但在一些業(yè)內(nèi)人士看來，萬科要實現(xiàn)組織集約化難度不小，主要是文化沖突，如何讓“前方指揮部”與總部步調(diào)保持一致。且精簡職能后，類似后臺保障類職能的員工如何安置也是萬科將面臨的問題。

??“這取決于萬科的具體實施方式。”柏文喜認(rèn)為，理論上，精簡職能可能會導(dǎo)致一些后臺保障類職能人員的崗位調(diào)整或優(yōu)化。對于現(xiàn)有保障類職能人員，萬科可能會采取內(nèi)部轉(zhuǎn)崗、培訓(xùn)提升、或者其他合理的人事安排措施，以確保平穩(wěn)過渡。具體的人員安排和影響，需要根據(jù)萬科公布的詳細(xì)調(diào)整方案和實施細(xì)節(jié)來確定。

??第二個變化是萬科將上海公司、廣佛公司從相應(yīng)區(qū)域劃分出去，直接由開發(fā)經(jīng)營本部進(jìn)行管理。

??直接管理與區(qū)域管理的主要區(qū)別在于管理的集中度和對重點項目的控制力度。這兩個公司是目前萬科旗下項目和產(chǎn)能貨值較大的地區(qū)公司，也是業(yè)績貢獻(xiàn)的主要來源。

??這兩大公司交由本部直管，優(yōu)勢在于能夠更直接、更集中地對重點項目進(jìn)行操盤和管理，提高決策效率和響應(yīng)速度，同時也能夠更有效地進(jìn)行資源配置和成本控制，劣勢則是在管理靈活性和對當(dāng)?shù)厥袌龅拿舾卸壬喜患皡^(qū)域管理。

??曹江巍接替盧冰重回北方

??一般而言，組織變動都伴隨著人員調(diào)整。不過，萬科此次調(diào)整整體上保持了原核心班底的人員。唯一的變動即廣佛公司原總經(jīng)理曹江巍接替盧冰，重回北方負(fù)責(zé)北京區(qū)域，而盧冰則調(diào)任新成立的辦公事業(yè)部。

??盧冰是萬科北京區(qū)域的一名“老人”，2005年其就已經(jīng)擔(dān)任萬科北京公司的副總經(jīng)理，曾為北京萬科拿下多個項目，此后盧冰調(diào)任天津，執(zhí)掌天津萬科，于2019年重回北方區(qū)域擔(dān)任副總經(jīng)理，協(xié)助彼時的區(qū)首劉肖負(fù)責(zé)北京公司的工作。

??2021年對于盧冰而言是具有轉(zhuǎn)折性的一年，這一年，萬科原北方區(qū)域首席合伙人劉肖離京，調(diào)回總部任職，盧冰開始擔(dān)任萬科北京區(qū)域首席合伙人。

??但公開資料顯示，2021年，萬科北京區(qū)域?qū)瘓F(tuán)的營業(yè)收入貢獻(xiàn)僅有13.79%，當(dāng)年該區(qū)域的權(quán)益凈利潤還虧損了3.83億元，整體權(quán)益凈利潤為-1.45%，是當(dāng)時集團(tuán)七大區(qū)域中唯一負(fù)值區(qū)域。

??作為集團(tuán)的重要銷售支柱，萬科北京區(qū)域最近幾年業(yè)績表現(xiàn)呈現(xiàn)一定波動性，截至2023年底，北京區(qū)域?qū)瘓F(tuán)的銷售貢獻(xiàn)僅有13.5%，遠(yuǎn)不及上海區(qū)域的34.2%和南方區(qū)域的23.7%。

??最近幾年，房企組織架構(gòu)調(diào)整均是以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向，能者上，反之亦然。萬科北京區(qū)域最近幾年的成績或許是此次換人的一個重要因素。

??接替盧冰管理北京區(qū)域的是曹江巍。據(jù)公開資料顯示，曹江巍出生于1977年。2002年，曹江巍加入萬科，曾任沈陽萬科工程管理部總經(jīng)理、助理總經(jīng)理、副總經(jīng)理。2010年，萬科進(jìn)入山西，成立太原公司，曹江巍被任命為太原公司總經(jīng)理。2019年，曹江巍被調(diào)任至萬科青島公司，擔(dān)任總經(jīng)理。一年后，他又去往萬科廣州公司。在擔(dān)任廣州萬科總經(jīng)理期間，房地產(chǎn)市場面臨下行壓力，但是廣州萬科多個項目依然取得了不錯的成績，不少項目進(jìn)入全市TOP10銷售之列。

??此次接管萬科北京區(qū)域是曹江巍重回北方，亦是其職業(yè)生涯的新起點，萬科北京區(qū)域能否在激烈競爭的環(huán)境中走出疲態(tài)、實現(xiàn)破局，這將是曹江巍面臨的挑戰(zhàn)。

??作為萬科體系的老將，盧冰雖然從北京區(qū)域離開，但萬科仍然為其安排了新的職務(wù)——新成立的辦公事業(yè)部負(fù)責(zé)人。

??這個部門的主要職責(zé)是進(jìn)一步提高萬科旗下商業(yè)、辦公資產(chǎn)的經(jīng)營效益。換言之，該部門聚焦的是經(jīng)營性業(yè)務(wù)。

??公開資料顯示，盧冰在萬科任職期間，曾致力于推出新型業(yè)務(wù)和“小鎮(zhèn)生活模式”，在長租公寓和城市更新等領(lǐng)域都有實踐經(jīng)驗，這也意味著盧冰可能在經(jīng)營性業(yè)務(wù)方面具備一定的管理能力，與萬科的新業(yè)務(wù)部門比較適配。

??銷售業(yè)績被動“瘦身”

??在業(yè)內(nèi)，萬科一直是市場敏感度較高的企業(yè)，無論是最先喊出“活下去”還是對內(nèi)進(jìn)行的組織優(yōu)化，萬科具有一定的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義。

??按照房企以往的經(jīng)驗，一般是以年度為周期進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，萬科亦不例外。但今年以來，萬科調(diào)整組織架構(gòu)的頻率和力度都更高更強(qiáng)。

??實際上，萬科在今年早些時候已經(jīng)對多個區(qū)域進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整。例如，在3月份，萬科對南方區(qū)域和上海區(qū)域進(jìn)行了調(diào)整，其中南方區(qū)域由原來的12個公司變?yōu)?個，上海區(qū)域則由原來的15個城市公司重組為8個地區(qū)公司；隨后4月份，萬科北京區(qū)域也開始城市合并。不難看出，萬科對組織“動刀”的區(qū)域都是旗下業(yè)績重鎮(zhèn)，而這些調(diào)整正意在促進(jìn)城市間的資源整合和人才的靈活調(diào)配，集中優(yōu)勢管理資源，提升效率。

??畢竟，在當(dāng)前的形勢下，房企在銷售端依然承壓，作為頭部房企的萬科也不例外。

??在組織架構(gòu)調(diào)整消息傳出的同時，10月11日晚間，萬科披露了2024年9月銷售及近期新增項目情況。總體來看，萬科的銷售業(yè)績還在被動“瘦身”。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年9月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積123.1萬平方米、合同銷售金額174.2億元，環(huán)比8月，萬科的銷售情況已有所回升，但對比去年同期，萬科的銷售面積同比下降超36%、銷售金額同比下降超45%。今年前9月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1818.4萬平方米，合同銷售金額2806.1億元，基本與去年持平。

??不過，今年國慶前多項樓市重磅政策集中發(fā)布，也讓市場信心得到顯著提振。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年國慶期間，22個重點城市房地產(chǎn)認(rèn)購面積環(huán)比上升12%，同比上升26%。趁著政策東風(fēng)，萬科多個區(qū)域在國慶期間的銷售也創(chuàng)造了新戰(zhàn)績，比如萬科南方區(qū)域國慶七天銷售額就超過了9月全月的銷售額，有項目單盤來訪就突破2000組，成交也創(chuàng)下當(dāng)?shù)劁N售數(shù)量第一的記錄。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，萬科選擇在此時優(yōu)化組織架構(gòu)既是慣例，或許也是順勢而為，希望在這一波新政支持下更好把握市場窗口期，提質(zhì)增效，為業(yè)績增長提供動能。

??對于此次調(diào)整，萬科方面也表示，公司每年都會例行開展組織檢視和相應(yīng)優(yōu)化，以更好地適配形勢變化和發(fā)展需要。本次組織架構(gòu)的進(jìn)一步集約化，有助于進(jìn)一步提升項目的運營效率和效益，尤其是集中力量打造重點項目。在當(dāng)前各類支持市場穩(wěn)定的政策陸續(xù)出臺的背景下，也將助力公司更好地把握政策帶來的市場機(jī)遇。