公司梁笑梅 2024-11-13 08:55:50 來源：中房報
??熱衷于布局多元化賽道的綠城服務在回歸主航道。
??11月8日，綠城服務公告擬出售旗下全資附屬公司MAG部分股權。
??“當時收購是為了鍛煉自身的托育服務專業能力。”綠城服務方面的人士告訴中國房地產報記者。
??他表示，出售是為了做和生活服務主航道相關的業務，例如社區托育，幼兒園與K12教育（是指從幼兒園到高中三年級的教育，即學前教育至高中教育的統稱?）顯然不是。
??除了回歸主航道外，綠城服務此次出售也在考慮踢出重資產對其現金流造成的影響。
??凈利潤連年下滑 及時止損
??在文化教育方面，綠城服務曾于2019年花費3.2億元收購了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股權。
??事實上，目前在國內運營的教育業務則分兩種類型。一是與政府合作的普惠園項目，采取輕資產模式；二是自營的高端社區教育項目，該部分業務通過自持物業的重資產模式進行運營。
??顯然，對綠城服務而言，其文化教育運營模式屬于后者。而這種重資產模式運營使該公司近年出現投資減值情況，拖累了盈利能力。
??5年時間，MAG業務規模總體有所增長，但盈利狀況下滑明顯。
??資料顯示，收購時MAG在澳洲經營超過20家幼兒園，截至2018年6月30日止兩個年度及截至2018年12月31日止六個月的除稅后溢利分別達到456.5萬澳元、292.8萬澳元及304.5萬澳元。
??最新公告中，MAG除稅后溢利出現大幅度下滑，2022年度該公司除稅后溢利僅為117萬澳元，2023年度則同比下滑75.43%至28.86萬澳元。
??資料顯示，MAG主要業務是按照蒙特梭利課程及體系向嬰兒（0~2歲）、幼兒（2~3歲）及學齡前兒童（3~6歲）提供教育及托兒服務并提供日常教學，現時在澳洲經營超過55間托幼中心。
??“幼教其實屬于新的教育專業賽道了。本身幼兒園與K12教育都不是我們的主航道。”上述綠城服務方面人士透露。
??“綠城服務原本期望借助 MAG 的澳洲教育系統及商業模式支持中國幼兒教育相關業務的大規模發展，但由于國內幼兒教育的政策及市場環境變化，這一目標在短期內難以達成。”漸苒物業研究院首席研究員湯曉晨表示。
??2019年的政府工作報告指出,要針對實施全面兩孩政策后的新情況,加快發展多種形式的嬰幼兒照護服務,支持社會力量興辦托育服務機構。
??5年后，教育環境已經發生改變。近年以來，生育率持續下跌, 加上2021年7月雙減政策提出,于同年9月落地執行, 給幼兒園以及學校,其他的教育行業內部的培訓機構行業帶來天翻地覆變化。
??回歸主航道 增加現金流
??和大多數物業上市公司一樣，綠城服務熱衷于布局多元化賽道。不利的影響是，重資產運營造成資金沉淀，并對凈利潤增長形成一定沖擊。
??“以后會聚焦主航道。社區托育還會一直做，因為托育與生活服務關聯性更強。”上述綠城服務方面人士表示。
??綠城服務的主航道指的是以物業服務為根基、以生活服務與產業服務為兩翼。
??早在今年3月，綠城服務就釋放了回歸主航道的信號。
??3月27日上午，在綠城服務2023年度業績發布會上，綠城服務執行總裁金科麗向投資者透露了一個信息：綠城服務未來將回歸并深耕園區業務。
??在湯曉晨看來，“綠城服務對業務布局進行了調整，出售 MAG 部分股權以重新規劃戰略方向，將資源投入到更符合當前市場環境和公司發展的業務領域。”
??伴隨著我國房地產市場進入到存量階段，物業行業的發展模式也發生較大變化。
??同策研究院研究總監宋紅衛分析，“一是5年前物業行業發展模式是做大市值，規模擴張的邏輯，當時物業上市的市值均超過開發房企市值，內容植入是做大市值的基礎，文化教育、健康養老等概念都是物業公司收購的標的。二是當前物業公司已經回歸到以獨立性經營和盈利為核心的目標上，之前很多收并購項目在后期運營中發現盈利性較差，沒有達到預期或者有些業務出現規模和盈利的下行趨勢，直接表現為商譽減值，止損的辦法就是剝離相關業務。三是從早教行業來講，競爭激烈，對于行業盈利性產業較大的壓力，同時，從長期來看，我國生育率持續下降，對于早教行業的需求也在下降，因此，相關的業務前景值得考慮。”
??此外，綠城服務收購線下零售業務對其現金流造成了一定影響。
??2017年，綠城服務通過成立合營公司China CVS，投資布局于北京區域的線下便利店，彼時門店數量有100多家。
??因為疫情影響，加上近年來宏觀經濟形勢的變化，實體零售行業進入下行通道。
??不可否認，在現金管理方面，綠城服務存在一定壓力。
??截至2024年6月30日，綠城服務的現金及現金等價物從2023年底的45.31億元減少到了30.27億元，下降了33.2%。其貿易及其他應收款項增加到了62.8億元，比去年同期增長了22.8%。這從側面反映出綠城服務上半年整體回款速度有一定下行趨勢。
??不過，中金公司多位分析師認為，“近年來綠城服務持續聚焦核心主業、審慎投資，同時減少部分重資產增值服務投入，此次投資出售一方面回收較多外匯現金，另一 方面也符合公司聚焦主業戰略。”
??在大環境發生改變的情況下，物業公司回歸到以獨立性經營和盈利為核心的目標上，回歸主航道，增加現金流也在情理之中，而剝離相關業務是很多物業公司止損的快捷方式。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
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| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
