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??7月7日，萬物云空間科技服務股份有限公司（02602.HK，以下簡稱“萬物云”）與萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）同步發布的公告揭開一場資本“自救”行動的序幕。

??公告顯示，萬科將持有的1.17億股萬物云股份（占總股本10.11%）質押給大股東深圳地鐵集團有限公司（以下簡稱“深圳地鐵”），為15.51億元存量貸款提供擔保。以萬物云過去30個交易日均價20.8港元/股計算，質押股份市值約22.16億港元，質押率設定為70%。更值得關注的是，深圳地鐵同日向萬科新增62.49億元借款，并對8.9億元舊債予以展期，使得2025年以來深圳地鐵對萬科的“借款”總額攀升至211億元。

??值得一提的是，這是萬科年內第六次向深圳地鐵求援。公告披露，此次質押后萬科累計質押萬物云股份比例已達55.8%，距離其57.12%的實際控股權僅一步之遙。市場擔憂情緒迅速反應——公告次日萬物云股價振幅達5.7%，投資者擔憂重蹈恒大物業134億元存款被質押的覆轍。

??多位業內人士表示，這場資本運作折射出地產行業深度調整期的典型困境。同策研究院聯席院長宋紅衛強調：“物業公司現金流充裕，這是萬科集團層面的融資需求。”而一位資深物業分析師則警示：”當優質抵押物耗盡，萬物云股權已成最后籌碼。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，“此舉實質是萬科對多元化業務的戰略重構。”而一位接近萬物云的人士則告訴中國房地產報記者，“此舉是常規操作。”在物業板塊估值持續承壓的背景下，這場涉及上市平臺控制權邊界的資本博弈，正在考驗各方智慧。

??55.8%質押背后的資本博弈

??翻開深圳地鐵2025年對萬科的救助清單，可見一組驚人的數據：2月10日28億元、2月21日42億元、4月29日33億元、5月14日15.52億元、6月6日30億元，加上此次62.49億元新增借款，累計金額達211.01億元。

??“這反映萬科可抵押資產已接近枯竭。”一位資深物業分析師表示，萬物云作為港股上市平臺，其股權流動性好、估值透明，成為融資談判中的“硬通貨”。但高風險在于，此次質押設置130%的預警線，若萬物云股價下跌23%，萬科需追加抵押或提前還款。

??宋紅衛則認為風險可控：“深鐵與萬科是‘命運共同體’。”他列舉三個關鍵數據：萬物云第三方在管面積占比超過60%、2024年經營性現金流19.2億元、資產負債率55.55%，即便發生極端情況，萬物云也有獨立生存能力。

??值得注意的是，萬物云控制權隱患已然浮現。公告顯示，萬科通過多層架構實際控制萬物云57.12%股份，此次質押后，其自由支配股份僅剩1.32%。張宏偉分析稱：“深圳地鐵可能要求萬物云加速規模擴張，以提升抵押物價值。”這從質押協議中的條款可見端倪——債權方對標的資產價值保持動態監控。

??一位參與過房企債務重組的投行人士透露：“此類高比例質押通常伴隨對賭條款。”雖然萬物云公告強調“不影響正常經營”，但業內人士擔憂，當母公司償債壓力與子公司發展目標沖突時，職業經理人將面臨艱難抉擇。

??從優質資產到融資籌碼

??在資本市場，物業板塊正經歷價值重估。數據顯示，2021年行業高峰期，頭部物企市盈率普遍超過30倍（如碧桂園服務曾達50倍以上），而2023年港股物企平均市盈率已降至13.9倍，2024年進一步下探至8.9倍，若以2021年峰值30倍為基準，當前估值縮水約70%~80%。萬物云當前市盈率約為20倍，雖高于行業均值，但相較其上市時的估值已然下降不少。

??事實上，近期物業板塊估值承壓，此類股東層面的資本動作可能加劇市場擔憂。“對于萬物云而言，提升增值服務占比與布局新賽道有利于穩定投資者預期。” 宋紅衛認為，萬物云僅靠傳統物業費難以支撐估值，需證明科技賦能與城市服務的盈利潛力。

??張宏偉則提出更激進的策略：“物業行業仍處成長期，萬物云應在一二線城市‘背水一戰’。”他以鏈家搶占上海市場為例，建議萬物云通過合伙人機制快速提升市占率，“在單個城市做到絕對領先，才能重構估值邏輯”。

??上述資深分析師則強調透明度建設：“需明確質押條款中的控制權邊界，避免‘暗箱操作’猜測。”他建議萬物云增加自愿性披露，例如定期說明大股東質押股份的處置條件。

??“輕資產公司的優勢在于靈活，萬物云若能以規模與利潤證明獨立價值，反而可能獲得大股東更多資源傾斜。”張宏偉表示。

??事實上，市場正等待萬物云的下一步戰略動作，以驗證這場資本博弈中的主動權歸屬。