??各園區管委會、鎮人民政府（街道辦事處），各有關單位：

??《東莞市安居房配建管理實施細則》業經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

??　　　　　　　　　　　　　　　　　　東莞市住房和城鄉建設局

??　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2020年9月28日

東莞市安居房配建管理實施細則

??一、總體要求

??（一）【制定目的】為規范安居房的配建管理，確保安居房的建設質量和居住品質，滿足各類人群的安居需求，根據《東莞市人才安居辦法（試行）》、《東莞市公共租賃住房管理辦法》等規定，結合我市實際，制定本細則。

??（二）【適用范圍】本細則適用于我市行政區域內政府主導的城市更新單元（項目）改造方向為住宅和招拍掛出讓住宅用地項目配建安居房的規劃、建設、移交及監管活動。已批準的城市更新單元劃定方案為政府主導的改造方向為住宅的項目，按照原方案執行。

??（三）【房源定義】本細則所稱安居房，是指政府為解決本市常住人口安居問題籌集建設的房屋。房源類型包括人才住房、公共租賃住房、共有產權住房、政策性租賃住房等。

??人才住房是指面向符合條件的本市特定人才配租、配售的住房。

??公共租賃住房是指面向符合條件的本市中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工、在本市穩定就業的外來務工人員、新入戶人員配租的住房。

??共有產權住房是指面向符合當地規定條件的城鎮無房家庭配售的住房。

??政策性租賃住房是指面向符合條件的非戶籍常住人口和新落戶的新就業大學生。

??（四）【職責分工】市人才工作領導小組辦公室負責全市人才住房分配的協調工作。

??市住房城鄉建設局負責全市安居房配建工作的政策制定和協調指導。

??市發展改革局負責配合核準安居房的租金價格、銷售價格。

??市自然資源局負責做好安居房配建項目用地服務，協助核查用地情況，負責土地出讓方案審批。

??市稅務局負責做好安居房配建項目稅費繳納的解釋工作和征收管理。

??市財政局負責落實公共租賃住房等保障性安居工程項目的行政事業性收費和政府性基金優惠政策。

??市不動產登記中心負責安居房的產權登記。

??市屬安居房運營機構負責市級安居房的配租配售、運營管理等具體工作。

??市人力資源社會保障、公安、民政等部門按照職責分工，協助做好安居房配建管理相關工作。

??各鎮街（園區）住建部門負責轄區內安居房配建項目的統籌協調和組織實施工作。各鎮街（園區）指定的安居房運營機構負責轄區內安居房配租配售、運營管理等具體工作。

??二、建設管理

??（五）【供應計劃】各鎮街（園區）根據安居房供需情況，制定轄區內安居房配建供應計劃，報市住房城鄉建設局備案。

??（六）【配建原則】安居房配建應堅持政府主導、市場運作、布局合理、社區融合的基本原則，符合安全、衛生、消防標準和節能環保要求，確保工程質量安全。

??（七）【配建要求】利用城市更新項目配建安居房的，應在城市更新單元劃定方案中明確配建比例、配建類型、總建筑面積、移交方式。

??利用招拍掛用地配建安居房的，應在土地出讓公告中明確“定配建”比例或“競配建”最低比例以及移交方式。最終配建安居房比例和總建筑面積應在土地使用權出讓合同中約定。

??（八）【配建比例】政府主導的城市更新單元（項目）改造方向為住宅用地的，扣除拆遷安置住宅用房面積后，原則上應按其住宅總建筑面積配建不低于10%的安居房。招拍掛方式出讓住宅用地的，原則上應按其住宅總建筑面積配建不低于10%的安居房。

??非政府主導的“工改居”類更新單元配建并無償移交人才安居房的，參照無償貢獻公共設施給予一定建筑規模獎勵，建造成本可在單一主體掛牌地價款起始價中計入公共設施成本予以扣減。

??對認為不能配建安居房或者配建比例低于10%安居房的項目，須由屬地鎮街（園區）以“一事一議”方式報市政府審批同意。

??對安居房需求較大的鎮街（園區），可在10%的基礎上通過“競配建”方式籌集更多安居房源，競拍上限為住宅總建筑面積的20%，即安居房最多配建面積為住宅總建筑面積的30%。

??（九）【土地限價】政府主導的城市更新單元（項目）改造方向為住宅的，應扣除配建安居房所對應的地價后，確定土地出讓總價。利用招拍掛出讓住宅用地項目“定配建”安居房的，應扣除配建安居房所對應的地價后，確定土地出讓總價限價；“競配建”安居房的，應根據比例上限測算對可售部分樓面地價的影響，確保可售部分樓面地價在合理范圍。

??（十）【監管協議】城市更新項目和招拍掛用地項目競得人（下稱“建設主體”）應與市土地儲備中心或園區管委會、鎮人民政府、街道辦事處（下稱“監管主體”）簽訂《東莞市配建安居房建設移交監管協議》（下稱“《監管協議》”）。

??《監管協議》應當使用市住房城鄉建設局制定的示范文本，載明安居房配建比例、總建筑面積、房源類型、戶型面積標準及套數、建設標準、配套停車位、室內裝修標準、公共區域裝修標準、綠色建筑及裝配式建筑要求、質量及驗收標準、建設工期、產權登記、交付條件、接收主體、稅費繳納等事項。涉及回購的，還應當載明回購主體、回購價格測算規則等。

??（十一）【面積標準】配建人才住房的單套建筑面積以90平方米以下的中小套型為主，最大單套建筑面積一般不得超過144平方米。

??配建公共租賃住房的單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下。

??配建共有產權住房的單套建筑面積不超過120平方米。

??配建政策性租賃住房的單套建筑面積以60平方米以下的小戶型為主。

??（十二）【建設標準】配建方式以集中配建為主，分散配建為輔。具體由監管主體根據項目實際情況選擇決定。集中配建是指配建的安居房集中布局到整棟、整單元或者連續樓層的某豎向戶型。分散配建是指配建的安居房分散布局在不同樓棟，包括橫向按樓層分散、縱向按單元分散、完全隨機分散。

??配建的安居房在建筑材料、外形、風格、色彩方面應當與所在項目的商品住房保持一致且總體和諧。建成移交的安居房套內裝修標準、公共區域裝修標準應當與所在項目的商品住房交付標準一致。所在項目商品住房毛坯交付的，室內裝修按照《監管協議》約定標準交付。

??（十三）【建設時序】配建的安居房應當與所在項目的商品住房同步設計、同步建設、同步交付。項目分期建設的，安居房原則上應當安排在首期。

??（十四）【優惠政策】安居房的配建、移交、運營和管理，符合國家有關規定的，可按有關規定享受優惠政策。鼓勵金融機構為安居房的配建、運營提供金融支持，引導融資擔保機構為配建安居房融資提供擔保。

??三、移交管理

??（十五）【移交方式】政府主導的城市更新和招拍掛項目建設主體可通過無償移交或政府回購方式，將安居房的房屋產權按照《監管協議》約定移交給接收主體。

??（十六）【無償移交】無償移交方式的接收主體應為政府機關單位或安居房運營機構。項目建設主體應與政府機關單位簽訂《不動產無償轉讓協議》，并在房屋交付后60天內申請辦理不動產登記，將不動產權屬登記在該機關單位名下。

??（十七）【政府回購】政府回購方式的接收主體應為政府機關單位或安居房運營機構。項目建設主體應與政府機關單位或安居房運營機構簽訂《商品房買賣合同》，并在房屋交付后60天內申請辦理不動產登記，將不動產權屬登記在政府機構單位或安居房運營機構名下。

??（十八）【房屋查驗】項目建設主體在滿足監管協議約定的移交條件和移交時間后，向接收主體提出房源移交申請。接收主體應實地查驗核對房源位置、套數、戶型、房屋質量、配套設施合格，并收集歸檔相關報批、報建、驗收、竣工圖紙、使用說明書、質量保修書等材料后，與建設主體進行產權移交。

??（十九）【稅費繳納】配建安居房產權移交過程中產生的稅費按照相關法律法規由建設主體和接收主體各自承擔，也可在監管協議書中約定由建設主體承擔。稅費繳納的具體方式由市稅務局負責解釋。

??四、房源分配

??（二十）【分配方案】各鎮街（園區）按照國家、省、市相關規定，制定安居房分配方案，報市住房城鄉建設局備案，并向社會公布。配建比例低于10%的項目，一般作為人才住房使用，超過10%部分，可作公共租賃住房、共有產權住房、政策性租賃住房等用途。

??（二十一）【分配方式】安居房采用配租和配售兩種方式進行分配。租賃型安居房包括租賃型人才住房、公共租賃住房、政策性租賃住房。產權型安居房包括產權型人才住房、共有產權住房。符合條件的分配對象只能申請一種類型房源。

??（二十二）【人才住房分配對象】人才住房的分配對象為符合《東莞市人才安居辦法（試行）》規定條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政機關等各方面人才，優先面向頂尖人才、特色人才、創新人才和高技能人才。特殊人才申請人才住房的，實行“一事一議”。

??（二十三）【公共租賃住房分配對象】公共租賃住房的分配對象為符合《東莞市公共租賃住房管理辦法》規定條件的本市中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工、在本市穩定就業的外來務工人員、新入戶人員等。

??（二十四）【政策性租賃住房分配對象】政策性租賃住房的分配對象面向城鎮無房常住人口，主要是非戶籍常住人口和新落戶的新就業大學生。

??（二十五）【共有產權住房分配對象】共有產權住房的分配對象為城鎮無房家庭，包括本市城鎮戶籍無房家庭和符合本市住房限購條件、在本市穩定就業的非本市戶籍無房家庭。

??（二十六）【分配程序】符合條件的用人單位或個人應直接向所在鎮街（園區）住房城鄉建設部門或安居房運營機構提出申請，如實申報住房、收入和財產狀況等信息。

??各鎮街（園區）住房城鄉建設部門或安居房運營機構應當會同有關部門對申報資料進行審核。符合條件的，與用人單位或個人簽訂書面合同。

??（二十七）【定價標準】安居房的租金價格、銷售價格由住房城鄉建設部門會同發改部門按照國家、省、市相關政策制定，并定期向社會公布。

??租賃型人才住房的租金標準應不高于同區域、同地段、同品質普通商品住房平均租金的60%，并實行定期動態調整。

??公共租賃住房的租金標準按照以下規則制定：

??1.符合廉租住房條件的本市低收入住房困難家庭，租金按廉租住房租金標準收??；

??2.符合經濟適用住房條件的本市低收入住房困難家庭，租金按本市公有住房租金標準收取；

??3.不符合經濟適用住房申請條件的本市中等偏下收入住房困難家庭，租金按照不超過公共租賃住房所在地同區域、同地段、同品質普通商品住宅平均租金的60%確定；新就業無房職工、外來務工人員、新入戶人員，租金按照不超過公共租賃住房所在地同區域、同地段、同品質普通商品住宅平均租金的80%確定。

??政策性租賃住房的租金標準應不高于同區域、同地段、同品質普通商品住房平均租金的70%，并實行定期動態調整。

??產權型人才住房采用先租后售方式實施保障。自配售入住之日起租住滿5年，可按不高于約定時點市場價60%的價格購買并登記產權。對我市作出突出貢獻的人才，配售條件和價格采取“一事一議”報市政府審議。

??共有產權住房的評估價格，采用代持機構委托房地產估價機構評估等方式，參考同時期、同地段、同品質普通商品住房的市場價格確定。共有產權住房的個人產權份額為共有產權住房銷售價格占評估價格的比例，原則上不低于50%，其余部分為政府產權份額。分配對象不得分割個人產權份額以及增購政府產權份額。政府產權份額由安居房運營機構代為持有。

??對市屬國企有償獲得的配建安居房的租售折價，由政府給予合理補償，具體事項報市政府審定后實施。

??（二十八）【剩余房源處理】各鎮街（園區）住房城鄉建設部門或安居房運營機構實施分配房源后有剩余的，應當按照程序組織其他分配對象依次選房。

??房源補選程序滿6個月，房源仍有剩余的，可統籌調配給其他鎮街（園區）進行分配。

??（二十九）【房源性質變更】各鎮街（園區）需變更土地使用權出讓合同中安居房配建類型的，應在分配前制定變更方案，并報市住房城鄉建設局備案。

??五、供后管理

??（三十）【使用管理】安居房交付使用后，日常物業管理應當納入所在小區統一管理，并與所在小區商品住房享受同等服務，承擔同等義務。

??項目建設主體不得在安居房與商品住房之間設置圍墻等物理隔離，也不得有其他類似的歧視性措施。

??（三十一）【續租管理】租賃型人才住房單次合同期限最長不超過5年，到期后可按動態租金標準續簽租賃合同。

??公共租賃住房單次合同期限為3年，本市中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工及外來務工人員的合同到期后可通過年審續租，新入戶人員的合同到期后不再續租。

??政策性租賃住房單次合同期限最長不超過3年，總租賃期限最長不超過5年。

??安居房租賃期屆滿需要續租的，承租人應當在租賃期滿3個月前主動提出申請，如實申報相關個人情況。未按照規定提出續租申請的，租賃期屆滿承租人應當騰退承租住房。住房城鄉建設部門或安居房運營機構應當在租賃期滿1個月前完成核查，符合條件的，準予續租并簽訂續租合同；不符合條件的，書面通知承租人并說明理由。

??（三十二）【轉讓管理】產權型人才住房自產權登記之日起5年內原則上不可轉讓交易，確需轉讓的，由政府按規定價格回購。符合轉讓交易條件的產權型人才住房，政府具有優先購買權。

??共有產權住房分配對象取得不動產權證書滿5年的，允許轉讓其所持有的產權份額。分配對象需轉讓的，應向住房城鄉建設部門或安居房運營機構提交轉讓申請。該分配對象所持有的產權份額由代持機構通過綜合評分、搖號抽簽等方式，轉讓給其他符合規定條件的申請人。分配對象所持產權份額增值收益歸分配對象所有。轉讓時成交價格低于購買時成交價格，代持機構不予補償差價。

??（三十三）【資產盤活】政府機關單位或安居房運營機構應充分盤活安居房資產，通過資產證券化等方式加強運營管理，實現資產保值增值。產權型安居房可依法將擁有的產權份額用于抵押。不動產登記機構應依照不動產登記有關規定依法辦理不動產抵押權登記。

??（三十四）【承租人義務】承租人應按有關規定和合同約定使用租賃型安居房，不得擅自出租轉借、長期閑置、改變用途，不得改變房屋結構，影響房屋質量安全和使用功能。承租人應當按時交納租金和房屋使用過程中發生的水、電、氣、物業服務等費用。

??（三十五）【承購人義務】承購人應按有關規定和合同約定使用產權型安居房，不得擅自出租轉借、長期閑置、改變用途，不得改變房屋結構，影響房屋質量安全和使用功能。

??（三十六）【騰退條件】有下列情形之一的，承租人、承購人應當騰退配租、配售的安居房：

??1.無正當理由連續2個月或累計6個月以上未繳納租金，經催繳仍不繳納的；

??2.無正當理由連續6個月以上未在配租的安居房內居住的；

??3.出租、轉租、出借、擅自調換或者轉讓安居房的；

??4.將安居房用于經營性用途或者改變使用功能的；

??5.損毀、破壞房屋，擅自改變房屋用途、結構和配套設施，拒不恢復原狀或者不當使用造成重大損失的；

??6.隱瞞相關個人信息變更情況或者提供虛假材料的；

??7.經審核不再符合申請條件的；

??8.法律、法規規定或者合同約定的其他違法、違約情形。

??（三十七）【經紀服務】房地產經紀機構及其經紀人員不得提供安居房出租、轉租、出售等經紀服務。

??六、監督管理

??（三十八）【申請審核】申請人或者已獲得安居房的分配對象，應當按照規定如實申報住房、收入和財產狀況。

??住房城鄉建設部門或安居房運營機構根據申請人或者已獲得安居房的分配對象的請求、委托，可以通過戶籍管理、稅務、社會保險、不動產登記、工商登記、住房公積金管理、車船管理等單位和銀行、保險、證券等金融機構，代為查詢、核對其住房、收入和財產狀況；有關單位和金融機構應當予以配合。

??（三十九）【監督檢查】市住房城鄉建設局、各鎮街（園區）應當加強對安居房配建管理工作的監督檢查，并將監督檢查的結果向社會公布。

??市住房城鄉建設局、各鎮街（園區）在履行安居房配建管理職責過程中，可以查閱、記錄、復制與安居房配建事項有關的資料，詢問與安居房配建事項有關的單位和個人，要求其對相關情況作出說明，提供相關證明材料。有關單位和個人應當如實提供相關材料。

??（四十）【信息管理】各鎮街（園區）要將配建房源納入統一信息系統管理，完善配建安居房檔案和分配對象檔案，動態監測分配對象住房、收入和財產等狀況變化情況。

??各鎮街（園區）應當建立分配對象的住房、收入和財產狀況等信息核查協作機制，推進部門信息資源共享，為安居房配建管理工作提供技術支撐。

??（四十一）【社會監督】任何單位和個人有權對違反本細則的行為進行舉報、投訴，市住房城鄉建設局會同有關部門應當依法及時處理。

??七、保障措施

??（四十二）【機關與機構責任】相關部門和安居房運營機構的工作人員在安居房配建管理工作中不履行本細則規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法追究行政責任；構成犯罪的，依法移送司法機關處理。

??（四十三）【申請人責任】違反本細則規定，申請人隱瞞、虛報或者偽造住房、收入和財產狀況等信息申請安居房的，由住房城鄉建設部門給予警告，向社會通報，并依法將有關信息提供給征信機構記入個人征信記錄；已承租、承購安居房的，責令退回，按照市場價格補繳承租、承購期間的租金，并處應補繳租金數額1倍以上3倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任；申請人在5年內不得再次享受安居房政策優惠。

??違反本條例規定，有關單位、金融機構和個人出具虛假證明材料的，由住房城鄉建設部門給予警告，向社會通報，有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得1倍以上3倍以下罰款。

??（四十四）【經紀服務責任】房地產經紀機構及其經紀人員違反本細則第三十一條規定，提供配建安居房出租、轉租、出售等經紀業務的，依照《房地產經紀管理辦法》第三十七條，由住房城鄉建設部門責令限期改正，記入房地產經紀信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。

??八、附則

??（四十五）【概念釋義】本細則所稱的人才，是指具有全日制本科及以上學歷（含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員），或具有大專學歷或中級技工及以上職業資格、被列入市人力資源和社會保障局的緊缺人才目錄，且與本市用人單位簽訂聘用合同（無合同但符合安居對象條件的公職人員以入編卡、社保證明等材料替代）或服務協議的各類人才，以及符合學歷、技能等條件在我市創業的人才。

??本細則所稱的中等偏下收入住房困難家庭，是指家庭申請成員具有本市戶籍且在本市工作或居住，申請當月及申請當月前12個月家庭人均月收入都在本市當年最低生活保障線4倍以下（含4倍），家庭人均資產在本市當年最低生活保障線年標準20倍以下（含20倍），無自有住房、或者自有住房人均建筑面積低于18平方米的家庭。家庭劃分按以下標準執行：

??1.夫妻雙方及未婚子女構成一個家庭；

??2.已婚子女與父母（公婆、岳父母）、祖父母（外祖父母）獨立分戶，構成一個家庭；

??3.年滿60周歲的申請人需與子女共同申請，孤寡老人可單獨申請；

??4.與申請人同住且存在法定贍養、撫養、扶養關系的，經村（居）委會證明，可作為家庭成員共同申請；

??5.離異或喪偶不帶子女的人員、年滿30周歲的未婚人員可視為一個家庭。

??本細則所稱的新就業無房職工，是指新參加工作未滿5年（以全日制學歷畢業的次月起計算），在本市用人單位工作并簽訂1年及以上勞動合同，該單位在本市為其繳納社會養老保險、繳存住房公積金，且本人及配偶在本市無自有住房的職工，非本市戶籍的職工同時需具有全日制本科及以上學歷。

??本細則所稱的穩定就業的外來務工人員，是指在本市工作及參加社會養老保險逐月繳費累計滿5年，在本市工作且與用人單位簽訂1年及以上勞動合同，該單位在本市為其繳納社會養老保險、繳存住房公積金，且本人及配偶在本市無自有住房的人員。

??本細則所稱的新入戶人員，是指具有全日制本科及以上學歷，自2019年6月1日起通過人才入戶方式將戶籍遷入本市，且戶籍遷入本市未滿3年，在本市工作且與用人單位簽訂1年及以上勞動合同，該單位在本市為其繳納社會養老保險、繳存住房公積金，且本人及配偶在本市無自有住房的人員。

??本細則所稱的城鎮無房家庭，是指家庭申請人在本市工作且與用人單位簽訂1年及以上勞動合同，該單位在本市為其繳納社會養老保險、繳存住房公積金，申請家庭符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房的家庭。家庭成員范圍為“購房人、配偶及未成年子女”。家庭成員中的成年子女具有獨立購房資格。家庭成員（包括夫妻雙方及未成年子女）中只要有一人擁有東莞市戶籍，即認定為“本市戶籍居民家庭”。

??（四十六）【解釋部門】本細則由市住房和城鄉建設局負責解釋。

??（四十七）【施行日期】本細則自2020年9月28日起施行。

??附件：東莞市配建安居房建設移交監管協議示范文本.docx