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??各區縣、西咸新區、各開發區住建局，局機關各處室、直屬事業單位，各開發企業，各商業銀行：

??現將《西安市商品房預售資金監督管理實施細則》印發給你們，請嚴格遵照執行。

??西安市住房和城鄉建設局

??2023年12月11日

??西安市商品房預售資金監督管理實施細則

??第一章 總則

??第一條 為進一步明確和細化商品房預售資金監管工作，保障商品房項目竣工交付，維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，根據《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》《中國銀保監會辦公廳 住房和城鄉建設部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》等規定，制定本細則。

??第二條 本市行政區域內（含西咸新區直管區）申請預售許可的商品房開發項目，其預售資金的交存、支出、使用及監督管理，適用本細則。

??第三條 市住房建設行政主管部門負責指導監督區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會開展商品房預售資金監管工作，優化完善商品房預售資金監管系統（以下簡稱監管系統），制定《商品房預售資金監管協議書》示范文本。

??區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會負責本轄區商品房開發項目預售資金交存、支出、使用等活動的監督管理，按工程建設進度核撥預售資金，并對違法違規行為進行處理。

??第四條 商品房預售資金監管相關業務應“全程網辦”，區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會及商業銀行、房地產開發企業（以下簡稱開發企業）應當使用監管系統開展商品房預售資金監管相關業務。

??第二章 監管銀行選擇及監管協議簽訂

??第五條 市住房建設行政主管部門應會同人行西安分行、銀保監部門通過公開招標方式，綜合銀行資信狀況、監管能力、服務水平、技術保障等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的銀行。市住房建設行政主管部門應當在門戶網站公示中標的商業銀行（以下簡稱合作銀行），并與合作銀行簽訂商品房預售資金監管合作協議（以下簡稱合作協議），約定雙方合作開展商品房預售資金監管工作的權利義務等相關事宜。

??第六條 經公示中標的商業銀行方可承接商品房預售資金監管業務，開發企業可在公示名單中自主選擇商業銀行或其分支機構作為企業預售項目的監管銀行。

??第七條 開發企業申請預售許可前，應在監管銀行開立有“預售資金監管專戶”字樣的監管賬戶，賬戶性質必須為專戶。

??監管賬戶不得作為扣稅賬戶、不得支取現金或挪作他用。

??第八條 開發企業開立監管賬戶后，應與監管銀行確認《商品房預售資金監管協議書》（以下簡稱監管協議）有關信息，確認無誤后，提交至監管系統，項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會應在3個工作日內進行確認或退回，退回的應當說明原因。

??項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會在監管系統確認后，應與監管銀行、開發企業簽訂書面監管協議。

??第三章 監管賬戶賬務管理

??第九條 監管銀行應通過智能POS機或線上預售資金交存平臺等方式，做到監管賬戶出入賬等賬務清分不超過1個工作日，確保監管系統顯示的數據信息及時準確。

??第十條 監管銀行應積極開展對賬工作，除監管系統自動對賬外，監管銀行還應與項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會進行每月不少于1次的人工對賬，對賬內容包括但不限于監管賬戶余額、收款、付款、沖正、結息、解除監管等信息。監管銀行應當向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提供紙質對賬材料或傳輸紙質材料掃描件。

??第十一條 人民法院凍結監管賬戶的，監管銀行應在1個工作日內通知項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會。

??第四章 重點監管資金額度管理

??第十二條 重點監管額度是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定。

??住宅類項目重點監管資金額度原則上按照以下標準執行：

??（一）項目均價小于2萬元/平方米的：3800元/平方米乘以建筑面積（毛坯）、5500元/平方米乘以建筑面積（全裝修）；

??（二）項目均價大于等于2萬元/平方米的：項目均價的20%乘以建筑面積（毛坯）、項目均價的30%乘以建筑面積（全裝修）。

??項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會可結合建筑工藝升級等實際情況適度提高重點監管額度，提高額度不得超過上述標準的20%。

??市住房建設行政主管部門可根據市場價格變動適時調整重點監管資金額度核算標準；可根據開發企業信用等級實施差別化的重點監管資金額度核算標準。

??第十三條 商業、辦公類項目重點監管資金額度由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會根據工程建設成本等實際情況綜合測算確定。

??辦理《商品房預售許可證》的車位一并納入預售資金監管，其重點監管資金額度以開發企業提供的車位造價清冊確定。

??第十四條 重點監管資金只能用于支付施工進度款、設備材料款，不包括勘察、設計、監理等費用。住宅及商業類重點監管資金只能用于支付監管項目正負零（工程形象進度）至首次不動產登記期間產生的費用，車庫根據實際用款進度進行撥付。重點監管資金嚴禁用于歸還項目開發貸款本息。

??第五章 預售資金存入

??第十五條 開發企業應在銷售現場公示監管賬戶名稱、賬號、開戶行及監管協議等相關信息。購房人應根據在商品房預售資金交存指引平臺打印的預售資金交存單，通過銷售現場監管銀行臨時網點、銀行網點柜臺、手機銀行、網銀轉賬等方式將購房款直接存入監管賬戶。通過手機銀行、網銀轉賬等方式交款時，應在“附言”信息中頂格填寫交存單號。

??第十六條 監管銀行可與開發企業確定在銷售現場集中收款的期限，集中收款結束后要繼續保持營業網點柜面、手機銀行等交存途徑暢通，監管銀行收款時需查驗預售資金交存單，確保預售資金直接交存至監管賬戶，區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會應做好監督檢查。

??第十七條 辦理《商品房買賣合同（預售）》網簽備案時，商品房預售資金（不含待發放的購房貸款及分期付款首期款以外的購房款）應已交存至監管賬戶。

??第十八條 監管銀行應嚴格履行收款職責，嚴禁開發企業代收預售資金（含定金、訂金、誠意金、認籌金、首付款、購房貸款、分期付款等所有形式的全部房款），對出現違規收取的，監管銀行不得擅自清分。

??第十九條 合作銀行應加強對開發企業開立的非監管賬戶的管理，如發現非監管賬戶存在商品房預售資金入賬的，應及時報告項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會。

??第二十條 商業銀行在發放商品房購房貸款時，應將購房貸款直接劃轉至監管賬戶，在“附言”信息中頂格填寫交存單號，跨行批量發放商品房購房貸款的，開發企業及購房貸款發放銀行應配合監管銀行在1個工作日內做好賬務清分。

??第二十一條 監管銀行應通過監管系統定期（每周不少于一次）檢查購房貸款入賬情況，對明顯超出一般貸款發放期限的，要在1個工作日內反饋至項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會。

??第二十二條 監管銀行應及時核對監管賬戶資金入賬、撥付等情況，將監管賬戶數據實時同步至預售資金監管系統，確保監管系統與銀行系統數據信息一致。

??第六章 預售資金撥付使用

??第二十三條 開發企業向項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會申請撥付重點監管資金的，應提交以下資料：

??（一）資金撥付申請表；

??（二）法定代表人和經辦人身份證明、委托書；

??（三）用于支付施工進度款的，提供工程建設合同（首次申請時提供，應與施工許可證及其申請材料有關信息核對一致）及施工單位、監理單位簽章的施工進度材料、質量驗收記錄等證明材料；

??（四）用于支付設備材料款的，提供與供應商簽訂的購銷合同（首次申請時提供）；

??重復的申請材料，可只提供一次。首次撥款后，再次申請用款，應當上傳上次申請用款事項的收款憑證等資料。

??第二十四條 項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會撥付重點監管資金時，應認真核對有關信息，確保撥付對象、撥付金額與工程建設合同等資料基本一致，嚴禁開發企業利用關聯公司賬戶套取重點監管資金。

??第二十五條 項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會應按照項目建設進度核撥重點監管資金。完成主體結構驗收前，累計申請使用重點監管資金不得超過重點監管資金總額的50%；外墻裝飾完成前，累計申請使用重點監管資金不得超過重點監管資金總額的65%；內外裝飾裝修（含外墻裝飾）完成前，累計申請使用重點監管資金不得超過重點監管資金總額的85%；完成竣工驗收前，累計申請重點監管資金不得超過重點監管資金總額的95%；完成竣工驗收備案前，累計申請重點監管資金不得超過重點監管資金總額的99%；完成不動產首次登記后，可以申請提取剩余1%的重點監管資金。

??7層以上（不含7層）的建筑，增加建設層數達三分之一節點、建設層數達三分之二節點，累計申請使用重點監管資金分別不得超過重點監管資金總額的20%和35%。

??第二十六條 施工進度節點所對應的撥付比例是到達節點之前的最高限制比例，區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會應按照規定對開發企業提交的重點監管資金撥付申請進行審核，根據工程實際進度撥付資金，不得按比例上限提前撥付，也不得因監管賬戶累計入賬重點監管資金未達到重點監管額度上限而不予撥付。

??第二十七條 區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會應在工程建設進度達到上述節點（不含預售許可審批過程中已確認的節點及竣工驗收備案）后，指派專人前往項目現場核實施工進度，現場核實人員應留存影像資料，并填寫《商品房項目建設進度現場核實情況表》（附件1）。核實完成后，應將影像資料、《商品房項目建設進度現場核實情況表》等上傳至監管系統，否則不能超過對應節點的最高撥付比例撥付重點監管資金。

??開發企業應當為核實工作提供必要的現場工作條件，并對現場勘察資料的真實性、合法性負責。

??第二十八條 區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會收到開發企業提交的重點監管資金撥付申請后，應在2個工作日內完成審核，審核通過的，出具重點監管資金撥付通知書，審核不通過的，出具重點監管資金不予撥付通知書。

??第二十九條 區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會原則上應將重點監管資金直接撥付給與開發企業簽訂合同的相關當事人或相關單位，若開發企業確已支付涉及監管項目的施工進度款、設備材料款，可提交真實、合法的證明材料，申請將相應重點監管資金直接撥付至開發企業，區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會應認真核實，確認開發企業已付款且撥付該筆資金后不超過應撥付資金比例的，可以依開發企業申請進行撥付。

??第三十條 監管銀行收到項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會出具的重點監管資金撥付通知書后，應在1個工作日內撥付資金。

??第三十一條 除錯誤入賬等無法清分的情況外，預售資金入賬信息清分錄入監管系統前，不得進行退購房款等出賬操作。

??第三十二條 監管銀行違反監管協議，未經項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會核實同意，擅自撥付重點監管資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

??第三十三條 監管賬戶累計入賬金額超過重點監管資金額度后，開發企業申請使用非重點監管資金的，在告知項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會確認后，可由監管銀行根據開發企業申請直接撥付。

??第七章 保函置換重點監管資金

??第三十四條 監管賬戶累計入賬資金達到重點監管額度后，開發企業可憑商業銀行出具的保函，申請置換與保函金額同等額度的重點監管資金。

??第三十五條 開發企業有以下行為的，區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會依法三年內不得辦理其保函等額置換重點監管資金業務：

??（一）使用非監管賬戶收存預售資金的；

??（二）提供虛假證明材料申請支取重點監管資金的；

??（三）未按規定使用預售資金的。

??市住房建設行政主管部門可根據開發企業信用等級劃定可以開具保函的企業范圍。

??第三十六條 監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換重點監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的開發企業出具保函置換重點監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換重點監管資金。

??第三十七條 因違法違規或違反合作協議、監管協議約定而被暫停新承接商品房預售資金監管業務資格的商業銀行在暫停資格期間出具的保函，監管銀行及項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會不得接收。

??第三十八條 開發企業申請使用保函等額置換重點監管資金的，出具保函的銀行（以下簡稱出函銀行）與監管銀行不能為同一銀行或同一銀行的不同分支機構。

??第三十九條 保函由外地銀行網點出具的，須在我市同行進行轉開。轉開成功后，轉開銀行為保函兌付銀行。

??第四十條 開發企業和出函銀行須向監管銀行提供見索即付性單方不可撤銷的現金保函及出函銀行總行的授權文件。出函銀行應統一使用《商品房預售資金保函示范文本》（附件2）開立保函。

??第四十一條 保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的重點監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

??第四十二條 監管銀行對保函的合法性、擔保及賠付能力、金額及期限等情況進行審核，審核通過后，開發企業將以下資料提交至項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會：

??（一）保函置換重點監管資金申請表；

??（二）見索即付性保函及出函銀行總行的授權文件；

??（三）開發企業法定代表人和經辦人身份證明、委托書；

??（四）出函銀行營業執照、法定代表人（負責人）身份證、委托代理人身份證、授權委托書；

??（五）監管銀行出具的同意接收保函的證明文件。證明文件應當包括以下內容：

??1.已對保函的真實性、合法性、出函銀行賠付能力、賠付責任等進行審核。

??2.監管銀行同意接收保函并與項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會及開發企業簽訂監管協議的補充協議（附件3）。

??第四十三條 項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會應在收到資料后3個工作日內辦理完畢，同意辦理的，開發企業可向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提交保函置換重點監管資金撥付申請表，申請撥付同等額度的重點監管資金，項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會審核通過后，出具保函置換重點監管資金撥付通知書。

??第四十四條 開發企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。開發企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

??第四十五條 開發企業使用保函置換重點監管資金后，撥付重點監管資金的，監管銀行應在3個工作日內將相關信息通知出函銀行，出函銀行要督促開發企業向監管賬戶內補足差額資金（撥付資金×保函置換預售監管資金的比例），保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如開發企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。監管銀行、出函銀行發現開發企業違規使用資金，或在預售資金撥付后未及時補足差額資金，應及時報告項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會及金融管理部門。

??項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會應參照本細則第二十七條加強對項目建設進度的監督檢查，檢查結果應及時上傳至監管系統。

??第四十六條 在保函有效期內，如監管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶內剩余資金后的差額部分。

??第四十七條 有下列情況之一的，保函終止：

??（一）監管項目完成不動產首次登記；

??（二）保函到期前，開發企業已按項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會要求將對應資金存入監管賬戶的；

??（三）出函銀行已將剩余全部索賠金額存入監管賬戶的；

??（四）已重新開立保函的；

??（五）監管銀行、出函銀行發現該項目存在重大風險隱患，向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提出終止申請，開發企業已將對應資金存入監管賬戶，并經項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會審批同意后提前終止的。

??第四十八條 保函出現終止事項，由開發企業與出函銀行提出申請，經監管銀行審核同意后，向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會申請注銷保函，申請時開發企業與出函銀行應向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提交以下資料：

??（一）注銷保函申請表；

??（二）證明保函出現終止事項的相關材料；

??（三）監管銀行同意注銷的證明文件；

??（四）法定代表人和經辦人身份證明、委托書。

??項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會同意注銷的，向開發企業與出函銀行出具保函注銷通知書并退還保函正本，不同意注銷的，出具保函不予注銷通知書。

??第四十九條 自保函開立日至到期或終止日，開發企業不得變更監管銀行。

??第五十條 監管項目發生索賠事項時，項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會可委托監管銀行向出函銀行進行索賠，監管銀行應當在收到項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會出具的商品房預售資金監管項目索賠通知及委托書后，及時向出函銀行發起索賠。保函出具銀行或轉開銀行未按約定賠付的，不得新承接商品房預售資金監管業務，區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會不得再接收該行新出具的保函；索賠事項未解決前，監管銀行按照相關協議約定不得新承接商品房預售資金監管業務。

??第八章 監管協議變更

??第五十一條 因企業基本信息等信息變更需要變更監管協議的，開發企業應向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提交以下資料：

??（一）變更監管協議申請表；

??（二）確需變更監管協議內容的證明文件；

??（三）監管銀行同意變更的證明文件；

??（四）企業營業執照、法定代表人和經辦人身份證明、委托書。

??項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會應在收到資料后3個工作日內辦理完畢，不同意變更的，出具不予變更通知書。

??第五十二條 除因以下情形外，監管賬戶一經設立，不允許變更。

??（一）項目監管樓幢尚未銷售的；

??（二）項目建設發生重大變故的；

??（三）其他確需變更的特殊情形。

??第五十三條 開發企業因上述情形申請變更開戶行、監管賬號等賬戶信息的，應先告知購房貸款發放銀行及市住房公積金管理部門（如項目涉及公積金貸款）擬變更事項，并向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提交以下資料：

??1.解除監管協議申請表；

??2.監管銀行同意解除的證明文件；

??3.已告知購房貸款發放銀行及市住房公積金管理部門（如項目涉及公積金貸款）擬變更事項的有關材料；

??4.企業營業執照、法定代表人和經辦人身份證明、委托書。

??項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會收到資料后應在2個工作日內辦理完畢，同意解除的，應向開發企業出具解除監管協議通知書，不同意解除的，出具不予解除通知書。

??收到同意解除監管協議通知書后，開發企業應在1個工作日內與項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會、監管銀行重新簽訂監管協議，并將變更后的監管賬戶信息告知購房貸款發放銀行及市住房公積金管理部門（如項目涉及公積金貸款）。

??項目監管樓幢已銷售但符合第五十二條第（二）或第（三）項變更條件的，應在重新簽訂監管協議后1個工作日內將原監管賬戶中的預售資金全部轉入變更后的監管賬戶。

??第五十四條 賬戶變更期間，項目監管樓幢不得銷售，監管賬戶不得撥付資金、不得辦理沖正等業務。

??第九章 不明入賬及沖正處理

??第五十五條 購房人通過售樓部臨時網點、商業銀行網點柜臺、手機銀行、網銀轉賬等方式交存購房款或者商業銀行發放購房貸款形成不明資金入賬的，開發企業應當配合監管銀行予以清分確認，將不明入賬關聯至對應房屋。

??第五十六條 因開發企業、商業銀行或購房人將預售資金錯誤劃入監管賬戶等原因，造成應收存至監管賬戶的預售資金與實際入賬資金不符，開發企業申請沖正的，應向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提交以下資料：

??（一）沖正申請表；

??（二）預售資金錯誤劃入監管賬戶的相關證明材料；

??（三）法定代表人和經辦人身份證明、委托書；

??（四）其他必要證明材料。

??第五十七條 項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會應在收到資料后2個工作日內辦理完畢，同意沖正的，向開發企業出具沖正通知書，不同意沖正的，出具不予沖正通知書。監管銀行應在收到沖正通知書1個工作日內完成沖正處理。

??第十章 監管解除

??第五十八條 監管項目辦理不動產首次登記后，開發企業辦理解除監管業務的，應向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提交以下資料：

??（一）商品房預售資金監管協議解除申請表；

??（二）不動產首次登記證明；

??（三）監管銀行同意解除的證明文件；

??（四）法定代表人和經辦人身份證明、委托書。

??第五十九條 項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會應在收到資料后2個工作日內辦理完畢，同意解除的，向開發企業出具商品房預售資金監管協議解除通知書，不同意解除的，出具商品房預售資金監管協議不予解除通知書。

??第十一章 監督管理

??第六十條 開發企業違規收取、支出、使用商品房預售資金或存在其他違法違規行為的，由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會依法依規處置，可將有關情況通報至企業總部所在地住房建設行政主管部門；情節嚴重的，由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會報告屬地人民政府、管委會和市級相關部門實施聯合懲戒。

??因開發企業挪用或商業銀行違規劃轉預售資金造成項目爛尾或其他嚴重后果，涉嫌犯罪的，由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會移送公安部門行刑銜接，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

??第六十一條 監管銀行違反預售資金監管相關規定或未按照相關協議約定，擅自收存、清分以開發企業名義轉入的資金，未按規定監控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金、扣劃重點監管資金用以歸還開發貸款或存在其他違規行為的，項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會可暫停其在本轄區內繼續作為監管銀行承接商品房預售資金監管業務，情節嚴重的，可向市住房建設行政主管部門申請暫停其在西安市范圍內（含西咸新區直管區）繼續作為監管銀行承接商品房預售資金監管業務，并將違規事實通報人行西安分行、銀保監部門等金融監管部門及市住房公積金管理部門。

??購房貸款發放銀行未按規定將購房貸款直接劃轉至監管賬戶的，一經查實，將依據合作協議約定3年內不得作為監管銀行在我市新承接預售資金監管業務。

??商業銀行使用非監管賬戶主動收取預售資金、發現預售資金入賬異常未及時上報或存在其他違規行為的，住房建設行政主管部門可按相關協議約定暫停其新承接商品房預售資金監管業務。

??第六十二條 勘察、設計、施工、監理單位提供虛假材料或采取其他方式協助開發企業違規支取預售款的，除由住房建設行政主管部門依法依規處理外，還應依法承擔其他法律責任。

??第六十三條 相關部門及銀行工作人員在預售資金監管過程中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、泄露工作秘密的，依法依規給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

??第十二章 附則

??第六十四條 本細則自公布之日起施行，有效期5年。