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九江市人民政府辦公室印發《關于進一步促進九江市房地產市場良性循環和平穩健康發展的若干措施》的通知

各縣(市、區)人民政府,市政府有關部門,市直及駐市有關單位:

??《關于進一步促進九江市房地產市場良性循環和平穩健康發展的若干措施》已經市政府第46次常務會議審議通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。

2024年7月28日

??(此件主動公開)

關于進一步促進九江市房地產市場良性循環和平穩健康發展的若干措施

??為深入貫徹落實黨中央、國務院關于房地產市場發展的決策部署,進一步構建房地產發展新模式,激發市場活力,促進我市房地產市場良性循環和平穩健康發展,現結合我市實際,制定如下措施:

??一、實行“購房優惠券”補貼政策。2024年8月15日至12月31日期間,對在中心城區(不含柴桑區)購買新建商品住房的個人,發放總計1000張購房優惠券(按商品房合同提交備案時間先后順序),購房優惠券面額為合同約定的所購商品住房總價款的10%(其中政府、房地產開發企業各承擔5%)。購房優惠券采取“免申即享”方式在商品房合同簽訂時以電子券形式同時發放使用,購房優惠券不能用于交納定金、首付款。可使用購房優惠券的房地產項目名單,由自愿承擔5%的購房優惠的房地產開發企業自主提出申請并做出保交房承諾,經市住建部門匯總后向社會公示。房地產開發企業可按制定的實施細則進行兌現,涉及資金由受益財政全額保障。鼓勵各縣(市)和柴桑區在財政承受能力允許的情況下,參照實行“購房優惠券”補貼政策。(責任單位:市住建局、市自然資源局、市財政局,各縣〔市、區〕人民政府)

??二、實行“房票”安置政策。在城鎮開發邊界范圍內,除國家規定必須新建的外,一律停止新建安置房,實行房票安置政策。確需實物安置的,原則上以購買存量新建商品住房方式予以安置。房票實行實名制管理,用于購買新建商品房,初始持有人為房屋被征收人,可轉讓一次,轉讓時應到轄區房屋征收部門辦理備案手續。中心城區(含柴桑區)房票票面總額為被征收房屋貨幣補償款(含貨幣補償獎勵部分)+房票購房獎勵。搬遷獎勵、臨時安置費、裝修補償等其他費用不計入房票票面總額,仍按原渠道以現金形式發放。房票購房獎勵最高為該房票房屋貨幣補償款的20%(其中最高5%由所購新建商品房的房地產開發企業承擔),以開具房票時間至購房時間(商品房合同備案時間)分階段遞減,超過12個月購房不再享受。房票不找零,一張房票可用于購買一套或同一項目多套商品房,也可多張房票購買一套商品房。由自愿承擔房票購房獎勵的房地產開發企業自主提出房票使用申請并做出保交房承諾,經所在區住建部門審核,報市住建部門匯總后向社會公示。房地產開發企業收取的房票,按房票發放地相關政策進行兌現。市中心城區統一制定出臺房票安置政策,其他縣(市、區)可結合本地實際,因地制宜出臺本地房票落實政策。各縣(市、區)擬采取的安置方式須提前向市房地產市場會商協調暨涉穩風險防范處置聯席會議辦公室報備。(責任單位:市住建局、市自然資源局、市財政局,各縣〔市、區〕人民政府)

??三、支持城市住房“以舊換新”。積極引導房地產開發企業、房地產經紀機構、購房者三方聯動,通過市場化交易模式實現城市住房“以舊換新”。探索在各縣(市、區)政府財政補貼和銀行業金融機構信貸支持下,由房企和居民按照市場化原則進行“以居民舊房置換房企定向新房”,舊房可由房企直接購買,也可委托房企包銷,由第三方購買,有關部門按照實際交易情況為買賣雙方辦理房屋網簽備案、不動產登記和納稅服務。對自本措施發布之日起,至2025年12月31日前,完成賣舊買新的購房者,其所購買的新建商品住房可按首套房享受首付比和按揭利率優惠。鼓勵銀行金融機構支持國有企業、地方政策性住房經營主體、住房租賃企業、房地產開發企業、物業服務企業等收購存量住房用于保障性租賃住房、人才住房、市場租賃房、文旅民宿、公寓等。(責任單位:市住建局、人行九江市分行、市稅務局、市財政局、市國資委、市文廣旅局,各縣〔市、區〕人民政府)

??四、繼續開展購房促銷活動。市中心城區在已開展2期“買房抽大獎”活動的基礎上,對2024年12月31日前購房的繼續開展“買房抽大獎”活動,每完成新建商品住房網簽1000套,組織開展一期抽獎活動(原則上不超過4期)。每期抽獎活動設特等獎1名(獎勵50%購房款同等現金,最高為50萬元)、一等獎2名(獎現金20萬元)、二等獎3名(獎現金10萬元)、三等獎20名(獎現金5萬元),抽獎活動以《九江市中心城區“買房抽大獎”活動實施細則》為準。(責任單位:市住建局、市財政局、市司法局、市房地產業協會,潯陽區、濂溪區人民政府,九江經開區、八里湖新區管委會)

??五、落實交易稅費優惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策,自2022年10月1日至2025年12月31日,納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內,在同一城市重新購買住房的,可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。支持稅務部門會同住建部門,對市場價格連續3個月環比下降且累計幅度超過10%的地區,及時下調存量房交易計稅價格,打通房產置換鏈條。稅務部門根據總局、省稅務局規定適時調整土地增值稅預征率、核定征收率,優化完善土地增值稅征管期限。(責任單位:市稅務局、市財政局、市住建局,各縣〔市、區〕人民政府)

??六、加強住房信貸支持。下調商業性個人住房貸款最低首付款比例,其中首套住房為不低于15%,二套住房為不低于25%。取消我市首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限,各銀行業金融機構應結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素,合理確定每筆貸款的具體利率水平。結合實際調低新發放商業個人住房貸款保證金比例,提前釋放存量房貸款保證金,支持保交房項目建設。在房地產開發企業作出“代償公積金逾期貸款”承諾后,取消住房公積金貸款保證金。將保交房項目住房公積金存量貸款保證金比例降至2.5%,超出部分提前釋放,以支持我市保交房項目建設。符合保證金解付條件的,及時將保證金退付至規定賬戶內。對城中村改造拆除新建和已摸底確認的CD級危房,按省有關文件要求,由省國開行和農發行給予貸款等金融支持。(責任單位:人行九江市分行、九江金融監管分局、市住建局)

??七、進一步優化住房公積金政策。下調住房公積金貸款利率,按國家政策低限執行。職工家庭在當地無成套住房,在全國范圍內第一次使用公積金貸款或者公積金首次貸款已結清并再次申請公積金貸款的,執行首套房貸款政策。提高住房公積金最高貸款額度,在中心城區購房的,夫妻雙職工繳存家庭、單職工繳存家庭的貸款最高限額分別提高至100萬元/戶、60萬元/戶;在本市縣(市)購房的,夫妻雙職工繳存家庭、單職工繳存家庭的貸款最高限額分別提高至60萬元/戶、40萬元/戶。二孩、三孩家庭購買自住住房申請住房公積金貸款最高額度分別上調10%、20%;優秀基礎及以上人才購買自住住房申請住房公積金貸款最高額度上調20%;繳存職工購買裝配式住宅、星級綠色住宅申請住房公積金貸款最高額度上調20%,上述住房公積金貸款最高額度上調百分比按最高標準享受一次,不疊加享受。

??實行“既提又貸”公積金政策,職工在提取住房公積金支付購房款或首付款后,仍可申請住房公積金貸款;住房公積金貸款發放后,職工可提取住房公積金用于每月對沖還貸和提前還款,住房公積金賬戶余額滿5000元可不限次數提前還款。

??全面推行住房公積金省內異地個人住房貸款業務,積極擴大長江中游城市群、贛鄂湘區域城市異地繳存互認互貸合作范圍,區域發展合作協議城市繳存職工享受本地職工貸款同等待遇。進一步推進靈活就業人群參加住房公積金制度,靈活就業人員在貸款條件、貸款額度等方面均享受單位繳存職工同等待遇。(責任單位:市住建局)

??八、優化個人住房貸款中住房套數認定標準。住房公積金和商業性個人住房貸款的居民家庭住房套數,僅以擬購房所在地不動產登記機構查詢的居民家庭在當地已購商品住房總套數為核算依據,農村宅基地自建房不計入住房套數。若購房人在擬購住房所在地有住房,能提供房屋租賃登記備案證明或房源信息編碼并已掛牌出售證明的,可按核減后名下住房套數發放個人住房貸款。(責任單位:市住建局、市自然資源局,各縣〔市、區〕人民政府)

??九、全面落實城市房地產融資協調機制。全面建立融資“白名單”項目“推送-反饋”工作閉環和貸款“發放-使用-償還”管理閉環機制,落實“存貸掛鉤”機制,符合條件項目要“應進盡進”“應貸盡貸”。金融機構對城市融資協調機制推送的項目名單應按“市場化、法治化”的原則進行評估,及時反饋合格“白名單”、不合格名單及原因。對不合格名單的項目,協調機制應盡快進行問題項目的修復工作,達到條件后再列入“白名單”。項目“白名單”準入條件按國家有關政策確定,金融機構不得另行增設前置條件。積極組織線上、線下等多種形式的銀企對接活動,幫助房企制定融資方案,給予相應支持。(責任單位:九江金融監管分局、市住建局,各縣〔市、區〕人民政府)

??十、進一步優化預售資金管理。優化中心城區預售監管資金使用流程,壓縮審核時間。因出現延期交付風險的項目,經轄區政府核實確認,并承諾確保完成該項目保交房任務的,允許采用“點對點”方式應急使用重點監管資金。(責任單位:市住建局,潯陽區、濂溪區人民政府,九江經開區、八里湖新區管委會)

??十一、支持房地產交易“減負”。 全面落實存量房“帶押過戶”,簡化抵押存量房交易程序,符合相關條件的已抵押存量房,無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記,即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續,實現“帶押過戶”,節約交易雙方資金和時間成本。引導房地產經紀機構“提質降傭”,合理降低銷售環節成本。實現存量房交易資金監管,確保交易真實性,減少交易風險。(責任單位:市自然資源局、市稅務局、市住建局、市司法局、九江金融監管分局,各縣〔市、區〕人民政府)

??十二、穩妥處置“工抵房”“法拍房”。 經轄區政府核實確認并提交書面申請,允許保交房項目預售監管資金未到賬的“工抵房”進行合同網簽備案。加強對“工抵房”的價格管控,網簽備案價格應與該小區平均價格相匹配。穩妥開展“法拍房”工作,要加強對當地商品房價格的監測,積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價,確保當地商品房價格總體平穩。(責任單位:市住建局、市中級人民法院,各縣〔市、區〕人民政府)

??十三、加快商品住房去庫存。鼓勵房地產企業開展住房團購活動。優先利用收購已建成存量商品住房作為保障房的政策,完善年度配售型保障房和配租型保障房(保障性租賃住房和公共租賃住房)建設任務。各級機關、醫院、中高等院校、國有企業等各類機關企事業單位,原則上不再新開工建設干部職工宿舍、周轉房、人才房等,確有必要的,經審批后可按規定就近購買庫存商品住房進行籌集。充分利用九江優質醫療、文旅、教育、生態資源,出臺政策吸引周邊省市人群來本市創業就業、購房落戶、養老度假,實現住房去化多樣化。(責任單位:市住建局、市財政局、市人社局、市民政局、市自然資源局、市衛健委、市文廣旅局、市教育局,各縣〔市、區〕人民政府)

??十四、支持商業庫存去化。已出讓的商業、商住或可兼容商業性質的用地,在滿足土地出讓合同及招商協議的前提下,確需設置服務型公寓產品的(其計容建筑面積與商業計容建筑面積之比原則上不超過50%),由建設單位依法按程序報自然資源部門批準。個人購買經批準建設的服務型公寓,享受與該區域住宅同等落戶政策及用水、用氣、用電標準,并可根據當地學位供給情況按政策統籌安排入學。對已建成的閑置存量商業類商品房,經批準可改建為保障性租賃住房及其他產業用房,改建后不變更土地使用性質,不補繳土地價款。各級機關、國有企事業單位,原則上不再新建辦公用房,確有需要可按規定就近購買庫存商業類商品房解決。(責任單位:市自然資源局、市住建局、市發改委、市國資委,各縣〔市、區〕人民政府)

??十五、支持商品房現房銷售。積極探索商品房現售銷售試點。中心城區2024年8月1日至12月31日期間簽訂商品住房現售合同且完成契稅繳納的個人,可享受100%購房契稅補貼優惠。(責任單位:市住建局、市財政局,各縣〔市、區〕人民政府)

??十六、優化調整學位準入政策。加快擬出讓土地和新建住房項目比較集中區域義務教育階段學校規劃建設,完善教育配套資源,統籌學位供給情況,調整學位準入政策。支持購房人憑經網簽備案的新建商品房買賣合同直接辦理落戶,并在學區有空余學位情況下安排就近入學。新出讓土地在明確樓盤體量的基礎上,可在供地前明確學區劃分。(責任單位:市教育局、市自然資源局、市公安局、市住建局,各縣〔市、區〕人民政府)

??十七、積極發展高品質住宅。支持在詳細規劃編制中,將近郊區,中心城區臨江、臨湖、近山等生態環境優美以及公共服務和基礎設施配套較好的區域作為優質住房重點建設片區。參照《江西省商品住宅品質提升設計指引(試行)》有關規范,落實綠色、低碳、智能、安全理念,優化設計,提高建筑品質。優化完善《九江市城市森林花園建筑工程試點工作方案》,引導空中庭院、空中森林花園建筑發展。支持各地對尚未開發建設、擬申請商品住宅品質提升項目,在符合國土空間總體規劃,不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下,對所涉及的詳細規劃進行修改調整,合理布局建設風雨連廊、公共架空層、室外休憩和活動場地,增加更多可變空間。將高品質住房項目納入金融支持范圍,鼓勵銀行等金融機構對符合條件的企業、項目通過開辟綠色通道、加大信貸支持力度、降低信貸融資成本等方式給予支持。(責任單位:市自然資源局、市住建局、人行九江市分行、九江金融監管分局)

??十八、優化新增房地產用地供應節奏。根據市場需求及時優化住宅用地和商業服務業用地的規模、布局和結構,完善對應商品房去化周期、房地產用地存量的房地產用地供應調節機制,合理控制新增房地產用地供應。對商品住宅去化周期超過36個月的,原則上暫停新增商品住宅用地新增建設用地報批、出讓;商品住宅去化周期在18個月(不含)至36個月之間的縣(市、區),按照“盤活多少、供應多少”的原則,根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。對商業辦公類商品房去化周期連續3個月超過36個月的,除省、市重點招商項目外,原則上暫停新增商業服務業建設用地報批、出讓。(責任單位:市自然資源局,各縣〔市、區〕人民政府)

??十九、穩妥處置閑置存量土地。自本文件印發之日至2027年12月31日,落實國家有關部門關于妥善處置閑置存量土地的政策規定,對2024年3月31日之前供應,目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地,由市、縣人民政府建立處置閑置存量土地項目清單,向省級自然資源主管部門報備后妥善處置。對納入處置閑置土地項目清單,以及調整規劃條件后簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同的情形,確需延期繳納土地出讓價款的,可按規定經市、縣人民政府批準,協調調整約定的分期繳納時間和比例,適當延遲價款繳納時間,最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。支持土地競買人使用銀行業金融機構開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。在不增加政府隱性債務的前提下,支持通過依法依規收回、收購等方式穩妥處置已出讓閑置存量土地。各地應堅持以需定購,按照明確的保障性住房定價機制,可以房屋銷售價格扣除建安成本及合理利潤,作為土地價格收購的高限;市場評估價格,或企業實際支付的原地價款、利息及經審計確認的直接投入之和低于高限的,從低確定土地收購價格。收回、收購的存量土地,鼓勵優先用于保障性住房和公共基礎設施建設,也可優化規劃條件后重新供應,幫助企業紓困解難。(責任單位:市自然資源局,各縣〔市、區〕人民政府)

??二十、支持房地產項目分期開發建設和土地分割處置。制定支持房地產項目分期開發建設的政策,明確分期辦理規劃許可審批手續、分期進行規劃核實等措施。自本文件印發之日至2027年12月31日,對于因規劃調整、企業經營困難或破產造成無法全部開發利用的土地,由開發企業提出申請,經市、縣人民政府批準,可按規定分割宗地。對于企業因經營需要不再繼續開發,或無法繼續開發的部分,可分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用。允許未達到項目投資額25%的土地,在簽訂轉讓協議后,先辦理預告登記,在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉讓手續。加快推進房地產用地轉讓時“帶押過戶”,實現“帶押過戶”業務跨行辦理。鼓勵分割宗地后由當地政府依法依規收回,重新出具規劃條件后重新供應。(責任單位:市自然資源局,各縣〔市、區〕人民政府)

??二十一、允許合理調整存量房地產項目用地規劃條件。為提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優化,自本文件印發之日至2027年12月31日,對存量房地產項目用地,確需調整規劃條件的,依據國土空間總體規劃,完成所在片區公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究,在確保安全、公正、不妨礙相鄰關系基礎上,按程序依托國土空間規劃“一張圖”予以調整,如涉及修改詳細規劃的,應按法定程序進行。規劃條件依法調整后,應簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同,相應調整土地出讓價款。(責任單位:市自然資源局,各縣〔市、區〕人民政府)

??二十二、合理降低開發成本。優化出臺房地產開發項目裝配式建筑計算規則及綠色建筑執行標準。通過出讓方式新取得建設用地使用權的商品房開發項目,用于生活公共配套獨立設置的水泵房、垃圾收集屋(房)、配電室(開閉所)、門衛、5G通信機房以及土地出讓合同約定應無償移交政府的配套設施[幼兒園、托兒所、養老用房(老年人日間照料中心)、社區用房、社區衛生服務用房、小型垃圾轉運站、公共廁所等],其建筑面積不計入項目總計容建筑面積。對于上述無償移交的配套設施,除國家及省級有明確移交標準及土地出讓合同有明確約定的外,原則上僅須按毛坯房標準移交。統一房產與規劃建筑面積的計算口徑,出臺《九江市規劃與房產建筑面積測算技術規程》,優化陽臺、飄(凸)窗、設備平臺、空調板、露臺、客廳挑空、樓梯間等的計容建筑面積計算規則。(責任單位:市自然資源局、市住建局、市教育局、市民政局、市衛健委、市城管局,各縣〔市、區〕人民政府)

??二十三、統籌配建居住服務設施。土地出讓前,對擬出讓地塊周邊城市居住區配套設施應按照《九江市城市居住區配套設施管理條例》和《九江市城鎮社區配套設施設置指南》要求合理布局,除控制性詳細規劃和經相關行業主管部門批準的專項規劃規定的外,原則上不再重復布置。鼓勵商住類項目的配建商業相對集中布置,允許在城市主干道和特殊要求的區域外設置沿街商業。支持按項目性質及戶型結構優化調整機動車停車配建指標,允許在小區出讓用地范圍內設置總機動車泊位數量10%以下的地面機動車泊位。(責任單位:市自然資源局、市教育局、市民政局、市城管局、市公安局,各縣〔市、區〕人民政府)

??二十四、加快解決存量商品住房登記歷史遺留問題。落實屬地政府主體責任,充分發揮各級工作專班機制的作用,加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題,對未竣工驗收、未規劃核實、土地被抵押、涉及查封、房地產企業欠繳稅費等導致辦證難的各種情形,實行分類施策,開展集中攻堅,補充完善相關手續,辦理登記發證。(責任單位:市自然資源局、市住建局、市稅務局,各縣〔市、區〕人民政府)

??二十五、持續規范房地產市場秩序。持續加強房地產銷售市場、二手房市場、中介機構及從業人員的管理,嚴肅查處虛假宣傳、虛假交易等違法違規行為,凈化市場環境,維護群眾合法權益。(責任單位:市住建局、市市場監管局、市稅務局,各縣〔市、區〕人民政府)

??二十六、營造良好輿論氛圍。加大房地產市場政策宣傳力度,正面引導住房消費,穩定市場預期。引導房地產開發企業主動應對市場變化,采取積極有效的措施,促進市場交易,增強市場信心,形成促進房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。(責任單位:市委宣傳部、市委網信辦、市住建局、市融媒體中心)

??對于2022年6月2日至2023年3月31日期間享受階段性購房補貼及契稅補貼的,補貼申請受理時間延長至2026年12月31日。《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》(九府辦發〔2023〕21號)中相關政策繼續有效,如與本措施內容不一致或有重疊,以本措施為準。如遇上級政策調整,以調整后政策為準。各地、各有關部門要結合本地區本部門實際,自文件印發之日起一個月內制定出臺相應的政策措施和實施細則。