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景房聯(lián)商〔2024〕1號

關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推動景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的實(shí)施意見》的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府、市政府各部門、市直有關(guān)單位：

??《關(guān)于進(jìn)一步推動景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的實(shí)施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。

景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場會商及房地產(chǎn)領(lǐng)域涉穩(wěn)風(fēng)險防范處置協(xié)調(diào)小組辦公室

2024年7月30日

??（此件主動公開）

關(guān)于進(jìn)一步推動景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的實(shí)施意見

為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院和省委、省政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控系列決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化的新形勢，統(tǒng)籌做好存量消化和增量優(yōu)化工作，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合實(shí)際，特制定以下若干措施：

??一、有序去庫存，積極消化存量住房

??（一）實(shí)行住房消費(fèi)、商貿(mào)聯(lián)動。自2024年9月1日起至2025年12月31日，對購買中心城區(qū)范圍內(nèi)新建商品住宅，并在此期間辦理了商品房買賣合同備案的新落戶人員、新注冊經(jīng)營主體企業(yè)高管、各類單位全職引進(jìn)的人才、城鎮(zhèn)無房市民等人群，由受益財政安排資金，對購買人發(fā)放3萬元限定時間內(nèi)使用的家居、家電、家裝等記名式消費(fèi)券（政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各承擔(dān)50%），實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)與消費(fèi)品更新、商貿(mào)等消費(fèi)的良性聯(lián)動。〔牽頭單位：市商務(wù)局，責(zé)任單位：市委組織部、市財政局、市公安局、市人社局、市住建局、市自然資源規(guī)劃局、市市場監(jiān)督管理局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（二）對生育家庭實(shí)施差異化購房補(bǔ)助。自2024年9月1日至2025年12月31日，在中心城區(qū)購買新建商品住房（以合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)，不含商業(yè)、店鋪、公寓、辦公樓等非住宅）的景德鎮(zhèn)市常住居民二孩、三孩家庭（子女未滿18周歲，截止2024年8月31日）按套給予購房補(bǔ)貼。其中二孩家庭給予新建商品住房購房款（已網(wǎng)簽備案合同金額為準(zhǔn)）總額1%購房補(bǔ)貼；三孩家庭給予新建商品住房購房款（已網(wǎng)簽備案合同金額為準(zhǔn)）總額2%購房補(bǔ)貼（具體孩次按同一對夫妻共同生育的子女?dāng)?shù)計算，以出生醫(yī)學(xué)證明為準(zhǔn)）。同一購房家庭只能按最高享受一次獎勵，補(bǔ)貼資金由受益財政支出，補(bǔ)貼申報時間截止于2026年6月30日。〔牽頭單位：市財政局，責(zé)任單位：市住建局、市衛(wèi)健委、市公安局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（三）推動住房“以舊換新”。支持房企和居民按照市場化原則進(jìn)行“以居民舊房置換房企定向新房”，舊房可由房企直接購買，也可委托房企包銷、由第三方購買，房企可通過“房票”等形式提前支付舊房房款用于居民購買新房，市住建局、市自然資源規(guī)劃局、市稅務(wù)局按照實(shí)際交易情況為買賣雙方辦理房屋網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)登記和納稅服務(wù)。〔牽頭單位：市住建局，責(zé)任單位：市自然資源規(guī)劃局、市稅務(wù)局〕

??（四）實(shí)施財稅優(yōu)化服務(wù)政策。1.政策期間購買中心城區(qū)新建普通商品住房或二手住房，且在2025年12月31日前繳清契稅的， 購房人依據(jù)《商品房買賣合同》、完稅憑證、進(jìn)賬單等提出補(bǔ)貼申請，由受益財政給予所繳契稅50%的消費(fèi)補(bǔ)貼。2.政策期間納稅人出售本地自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在本地重新購買住房的，可按規(guī)定申請退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。3.針對市場價格連續(xù)3個月環(huán)比下降且累計降幅超過10%的情形，及時下調(diào)存量房交易計稅價格，打通房產(chǎn)置換鏈條。4.結(jié)合我市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，根據(jù)省稅務(wù)局調(diào)整后的土地增值稅預(yù)征率、核定征收率，及時落實(shí)執(zhí)行有關(guān)征管要求。〔牽頭單位：市稅務(wù)局；責(zé)任單位：市財政局、市住建局、市自然資源規(guī)劃局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（五）優(yōu)化住房公積金使用政策。實(shí)行“既貸又提”公積金政策；職工家庭在當(dāng)?shù)責(zé)o成套住房，在全國范圍內(nèi)第一次使用公積金貸款或者公積金首次貸款已結(jié)清并再次申請公積金貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。購買裝配式住宅、星級綠色住宅等高品質(zhì)住宅，或者二孩以上家庭購買自住住房，申請公積金貸款最高額度上調(diào)20%。進(jìn)一步推進(jìn)靈活就業(yè)人群參加住房公積金制度，擴(kuò)大制度惠及范圍。〔牽頭單位：市公積金管理中心，責(zé)任單位：市住建局、市自然資源規(guī)劃局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（六）優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對已結(jié)清所有購房貸款的家庭，再次申請貸款購買商品住房的，商業(yè)性個人住房貸款繼續(xù)執(zhí)行首套房貸款政策。〔牽頭單位：景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局，責(zé)任單位：人行景德鎮(zhèn)市分行、市住建局〕

??（七）大力實(shí)施城中村和危舊房改造。對城中村改造拆除新建和已摸底確認(rèn)的CD級危房，特別是存在嚴(yán)重安全隱患的預(yù)制板房屋盡快開展征收拆遷工作，大力推行“房票”安置方式。〔牽頭單位：市住建局，責(zé)任單位：市財政局、市自然資源規(guī)劃局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（八）適量收購庫存商品房。優(yōu)先利用收購已建成存量商品房作為保障房的政策，完成年度配售型保障房和配租型保障房（保障性租賃住房和公共租賃住房）建設(shè)任務(wù)。各級機(jī)關(guān)、醫(yī)院、中高等院校、國有企業(yè)等各類機(jī)關(guān)企事業(yè)單位，原則上不再新開工建設(shè)辦公用房、干部職工宿舍、周轉(zhuǎn)房、人才房等，確有必要的，經(jīng)審批后可按規(guī)定就近購買庫存商品房或?qū)懽謽堑确绞竭M(jìn)行籌集。〔牽頭單位：市住建局，責(zé)任單位：市各級單位、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（九）優(yōu)化調(diào)整學(xué)位準(zhǔn)入政策。在學(xué)位供給允許的情況下，對購買新建商品住房的，允許購房人憑經(jīng)網(wǎng)簽備案的新建商品房買賣合同和適齡兒童、少年戶口向新購商品住房所在的義務(wù)教育階段學(xué)校申請入學(xué)，具體由市教育部門根據(jù)學(xué)位情況統(tǒng)籌安排。〔牽頭單位：市教體局，責(zé)任單位：市住建局、市公安局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??二、穩(wěn)步調(diào)結(jié)構(gòu)，科學(xué)優(yōu)化增量住房

??（十）科學(xué)規(guī)劃增量優(yōu)質(zhì)住房用地。結(jié)合我市實(shí)際和新增優(yōu)質(zhì)住房需求，在詳細(xì)規(guī)劃編制中，將近郊區(qū)，中心城區(qū)臨江、臨湖、近山等生態(tài)環(huán)境優(yōu)美以及公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施配套較好的區(qū)域作為優(yōu)質(zhì)住房重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)。允許尚未開發(fā)建設(shè)、擬申請商品住宅品質(zhì)提升項(xiàng)目，在符合國土空間總體規(guī)劃，不突破公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，對所涉及的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行修改調(diào)整，合理降低開發(fā)強(qiáng)度上限，適應(yīng)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的中低開發(fā)強(qiáng)度、高品質(zhì)開發(fā)建設(shè)需求。參照《江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引（試行）》，落實(shí)綠色、低碳、智能、安全的好房子理念，優(yōu)化居住區(qū)設(shè)計，提高建筑品質(zhì)，加大立體生態(tài)住宅、低密度住宅供給。〔牽頭單位：市自然資源規(guī)劃局，責(zé)任單位：市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十一）允許合理調(diào)整存量房地產(chǎn)項(xiàng)目用地規(guī)劃條件。自該文件印發(fā)之日至2027年12月31日，對存量房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，為提高公共服務(wù)設(shè)施水平和增加公共空間等正向優(yōu)化，確需調(diào)整規(guī)劃條件的，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，完成所在片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關(guān)系基礎(chǔ)上，按程序依托國土空間規(guī)劃“一張圖”予以調(diào)整。如涉及修改詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)按法定程序進(jìn)行。規(guī)劃條件依法調(diào)整后，應(yīng)簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓價款。〔牽頭單位：市自然資源規(guī)劃局，責(zé)任單位：市財政局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十二）優(yōu)化容積率計算規(guī)則和陽臺進(jìn)深、建筑層高約束條件。通過招拍掛方式新取得建設(shè)用地使用權(quán)的項(xiàng)目，配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房（配電室)、開關(guān)站、開閉所，以及風(fēng)雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業(yè)主免費(fèi)開發(fā)使用的建筑，建筑面積不納入項(xiàng)目容積率計算；每戶住宅設(shè)置設(shè)備平臺水平投影面積之和不超過該戶型面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建筑面積和容積率;超出前述部分面積，按其水平投影面積計算建筑面積和容積率。在保證結(jié)構(gòu)安全條件下，住宅項(xiàng)目主陽臺進(jìn)深由不應(yīng)大于1.8米調(diào)整為不應(yīng)大于2.4米，次陽臺進(jìn)深由不應(yīng)大于1.2米調(diào)整為不應(yīng)大于1.5米，在此進(jìn)深內(nèi)的，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積并計入容積率，超出規(guī)定部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。各類陽臺投影面積之和不得超過戶型面積的15%，超出部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。普通住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高由不宜大于3.2米調(diào)整為不宜大于3.6米；當(dāng)層高大于3.6米時，按該層水平投影面積的倍數(shù)（建筑層高的1/3倍）計算建筑面積和容積率。已批未開工建設(shè)的項(xiàng)目，允許按此規(guī)定對原設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整。若項(xiàng)目經(jīng)市住建局會同相關(guān)部門認(rèn)定為商品住宅品質(zhì)提升項(xiàng)目，相關(guān)要求按《江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引（試行）》執(zhí)行。〔牽頭單位：市自然資源規(guī)劃局，責(zé)任單位：市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）

??（十三）允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)和停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)。對原已進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計但未開工的商品住宅項(xiàng)目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規(guī)劃指標(biāo)和不改變原建筑風(fēng)格并滿足公建配套的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，滿足合理的自住和改善性住房需求。在滿足小區(qū)居民當(dāng)下以及將來停車需求前提下，結(jié)合實(shí)際停車位供需情況調(diào)整確定住宅項(xiàng)目停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)車位供需失衡。未明確標(biāo)準(zhǔn)的，按省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。推動地下非人防車位（庫）辦證。〔牽頭單位：市自然資源規(guī)劃局，責(zé)任單位：市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十四）優(yōu)化新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)節(jié)奏。市自然資源規(guī)劃局要根據(jù)市場需求及時優(yōu)化住宅用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品房去化周期、房地產(chǎn)用地存量的房地產(chǎn)用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。合理控制新增房地產(chǎn)用地，當(dāng)商品住宅去化周期超過36個月，原則上暫停新增商品住宅用地新增建設(shè)用地報批、出讓；當(dāng)商品住宅去化周期在18個月（不含）至36個月之間，按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。對商業(yè)辦公類商品房去化周期連續(xù)三個月超過36個月的，除省、市重點(diǎn)招商項(xiàng)目外，原則上暫停新的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地新增建設(shè)用地報批、出讓。〔牽頭單位：市自然資源規(guī)劃局，責(zé)任單位：市財政局、各區(qū)人民政府（管委會）〕三、全力穩(wěn)主體，穩(wěn)妥化解風(fēng)險問題

??（十五）穩(wěn)妥處置“工抵房”“法拍房”。加強(qiáng)對“工抵房”價格管控，網(wǎng)簽備案價格應(yīng)與周邊小區(qū)平均價格相匹配。各級法院依法穩(wěn)妥開展“法拍房”工作，市住建局要加強(qiáng)對商品房價格的監(jiān)測，積極配合相關(guān)法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保商品房價格總體平穩(wěn)。〔牽頭單位：市中級人民法院，責(zé)任單位：市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十六）加快推進(jìn)保交房工作。建立已售難交付項(xiàng)目信息臺賬，制定城市商品房項(xiàng)目保交房攻堅戰(zhàn)實(shí)施方案，組建城市保交房工作專班，按照市場化、法治化原則，實(shí)行“一項(xiàng)目一策”分類處置，攻堅化解已售逾期難交付商品房項(xiàng)目的交付風(fēng)險，保障購房群眾合法權(quán)益。〔牽頭單位：市住建局、市中級人民法院，責(zé)任單位：市自然資源規(guī)劃局、市國動辦、景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局、人行景德鎮(zhèn)市分行、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十七）積極推進(jìn)更多保交房項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”。建立市住建局、景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局、市金融服務(wù)中心、人行景德鎮(zhèn)市分行、各銀行機(jī)構(gòu)等部門參加的定期會商機(jī)制，搭建政銀企對接平臺，幫助問題項(xiàng)目修復(fù)，推動符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，對符合要求的項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。建立銀行支持“白名單”項(xiàng)目正向激勵機(jī)制，對于能同舟共濟(jì)且支持力度大的主辦銀行，市保交房專班應(yīng)采取措施予以正向激勵。〔牽頭單位：市住建局、景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局，責(zé)任單位：市金融服務(wù)中心、人行景德鎮(zhèn)市分行、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十八）合理降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。結(jié)合我市實(shí)際，取消商業(yè)按揭貸款和住房公積金貸款保證金。已繳納保證金的應(yīng)及時退付至項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，支持我市保交房項(xiàng)目建設(shè)。市自然資源規(guī)劃局要督促企業(yè)按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。對納入處置閑置存量土地項(xiàng)目清單，以及調(diào)整規(guī)劃條件后簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同的情形，確需延期繳納土地出讓價款的，可按規(guī)定經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，協(xié)商調(diào)整約定的分期繳納時間和比例，適當(dāng)延遲價款繳納時間，最遲應(yīng)在出讓合同簽訂之日起兩年內(nèi)繳清。允許土地競買人使用銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。〔牽頭單位：市自然資源規(guī)劃局，責(zé)任單位：市稅務(wù)局、市財政局、景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局、人行景德鎮(zhèn)市分行、市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十九）允許穩(wěn)妥處置閑置存量土地。自文件印發(fā)之日至2027年12月31日，落實(shí)國家有關(guān)部門關(guān)于妥善處置閑置存量土地的政策規(guī)定，對2024年3月31日之前供應(yīng)，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產(chǎn)用地，由市政府建立處置閑置存量土地項(xiàng)目清單，向省級自然資源主管部門報備后妥善處置。在不增加政府隱性債務(wù)的前提下，允許通過依法依規(guī)收回、收購等方式穩(wěn)妥處置已出讓閑置存量土地。堅持以需定購，按照明確的保障性住房定價機(jī)制，可以房屋銷售價格扣除建安成本及合理利潤，作為土地價格收購的高限；市場評估價格，或企業(yè)實(shí)際支付的原地價款、利息及經(jīng)審計確認(rèn)的直接投入之和低于高限的，從低確定土地收購價格。收回、收購的存量土地，優(yōu)先用于保障性住房和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可優(yōu)化規(guī)劃條件后重新供應(yīng)，幫助企業(yè)紓困解難。〔牽頭單位：市自然資源規(guī)劃局，責(zé)任單位：市財政局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（二十）支持房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓盤活利用。自文件印發(fā)之日至2027年12月31日，對于因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)造成無法全部開發(fā)利用的土地，由開發(fā)企業(yè)提出申請，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可按規(guī)定分割宗地。對于企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用。允許未達(dá)到項(xiàng)目投資額25%的土地，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，先辦理預(yù)告登記，在投資額達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件后再辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。推動房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時“帶押過戶”，促進(jìn)土地二級市場流通轉(zhuǎn)讓。制定支持房地產(chǎn)項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)的政策，細(xì)化有關(guān)分期辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等審批手續(xù)、分期進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)等措施。〔牽頭單位：市自然資源規(guī)劃局，責(zé)任單位：市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（二十一）加快解決存量商品住房登記歷史遺留問題。落實(shí)屬地城市政府主體責(zé)任，充分發(fā)揮各級工作專班機(jī)制的作用，加快解決已交付商品住宅項(xiàng)目各類影響辦證的問題，對未竣工驗(yàn)收、未規(guī)劃核實(shí)、土地被抵押、涉及查封、房地產(chǎn)企業(yè)欠繳稅費(fèi)等導(dǎo)致辦證難的各種情形，按照“群眾無過錯即辦證”的原則，及時為群眾辦理登記辦證手續(xù)。〔牽頭單位：市自然資源規(guī)劃局，責(zé)任單位：市中級人民法院、市住建局、市稅務(wù)局、人行景德鎮(zhèn)市分行、景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??本措施僅限中心城區(qū)范圍內(nèi)，包括珠山區(qū)、昌江區(qū)、高新區(qū)及昌南新區(qū)。樂平市、浮梁縣可根據(jù)實(shí)際情況，參照執(zhí)行或出臺本地房地產(chǎn)政策支持措施。本措施自2024年9月1日起執(zhí)行，期限至2025年12月31日止。如遇國家和上級政策調(diào)整，以上級政策為準(zhǔn)。各相關(guān)牽頭部門可會同責(zé)任單位出臺相應(yīng)的政策措施或者實(shí)施細(xì)則。