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??各縣市區人民政府，湘潭高新區和經開區管委會，市直機關各單位，市屬和駐市各企事業單位，各人民團體：

??《湘潭市優化土地要素保障助推產業升級的若干措施（試行）》《湘潭市加強土地利用推進城市更新的若干措施（試行）》已經市人民政府同意，現予印發，請認真貫徹落實。

??湘潭市人民政府辦公室

??2023年12月30日

??（此件主動公開）

??湘潭市優化土地要素保障

??助推產業升級的若干措施（試行）

??為加強產業用地保障和監管，加快推進產業轉型升級，按照“依法依規、有力有序、節約集約、高質高效”的原則，根據國、省有關規定，結合實際，現就優化土地要素保障，助推產業升級制定如下措施。

??一、優先保障產業用地

??1.優化產業用地布局。按照“布局集中、產業集聚、用地集約”的原則，聚焦專業園區和重點產業鏈、優勢產業鏈，引導產業用地向園區集中，劃定產業園區邊界線，邊界線內產業用地確保不少于可開發面積的65%。完善產業集群發展，重點支持新能源汽車、先進金屬材料、醫療器械、綠色化工、電力裝備、醫療康養、醫療器械、總部經濟、儲能材料等專業園區建設。

??2.精準保障產業用地。突出建鏈延鏈強鏈補鏈，重點圍繞“產業鏈+供應鏈”開展供地，精準保障產業鏈及優質上下游企業的用地需求，推動形成產業聚集發展態勢。對于省級及以上開發園區產業用地需求，使用省級計劃統籌保障，實行應保盡保；強化“容缺受理”、全程跟辦，實現快報快批；支持園區通過“周轉用地”實行產業用地儲備，在符合節約集約用地要求的前提下，可在全省總量控制規模內申報“周轉用地”（包括產業綜合體和保障性租賃住房用地），承諾供地期限不得超過2年，使用省級預留計劃予以應保盡保。建立市級產業發展基金，助力產業轉型升級，實現產業園區和企業高質量發展。

??3.實施“標準地+承諾制+代辦制”改革。制定工業用地“標準地”規范標準，明確產業類型和指標要求。將規劃方案、投資強度、畝均稅收、能耗和排放等標準作為土地供應方案的要件，推行“帶方案”出讓。在競得者簽訂土地使用權有償使用合同并對標承諾履約后，同步辦理建設用地規劃許可、建設工程規劃許可和施工許可，實現“簽約即供地、拿地即開工”。建立“土地超市”制度，破解“項目等地”問題，全面提升土地要素市場配置效率和土地利用效益。

??二、提升產業用地效率

??4.支持土地兼容復合利用。在滿足安全、生態環保、消防等基本要求，不影響園區整體功能定位的前提下，以下情形可在規劃許可和供地階段直接辦理，并納入控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）：

??（1）產業用地類型合理轉換。在符合國土空間規劃和用途管制、產業用地總量和比例總體平衡要求的前提下，允許產業園區內工業用地、物流倉儲用地和為制造業服務的其他商務用地互相合理轉換（國、省另有規定的除外）。從工業用地、物流倉儲用地轉換為制造業服務的其他商務用地，所在地園區管委會應組織論證，按程序報市、縣（市）人民政府批準后實施，確保符合園區定位和產業用地比例、基礎設施承載和安全環保等要求。

??（2）產業用地規劃指標按需確定。允許在不低于基準容積率、滿足國家強制性標準的前提下,通過論證，按需確定具體產業用地的建筑限高、容積率、建筑密度和綠地率等規劃指標。

??（3）產業配套用地占比適當放寬。單個產業項目配套建設行政辦公及生活服務設施用地面積占總用地面積的比例可提高至15%，建筑面積占比上限相應提高，用地性質仍按產業用地主導性質管理。配套用地面積增加部分主要用于集中建設宿舍型保障性租賃住房和研發、中試、檢測等產業配套設施，由園區統一布局、統籌實施，嚴禁建設成套商品住宅。

??5.支持企業擴能擴產。制定“工業上樓”建筑設計和產業引導導則，引導規范建設多層、高層通用型標準化廠房，除特殊技術需求外，原則上不再新建單層標準廠房。園區應根據擬入駐企業需求，建設個性化定制標準廠房。在符合國土空間規劃和相關技術規范、不改變用途的前提下，企業在現有工業用地上或利用地下空間新建、擴建生產性用房，涉及增加容積率的，不再增繳土地價款。

??6.支持低效產業用地再開發。允許原國有土地使用權人通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式對其使用的產業用地進行改造開發。

??（1）在符合規劃的前提下，經市人民政府批準的城市更新和舊城改造項目范圍內老舊工業企業，鼓勵騰退搬遷和依法關停，因搬遷改造被收回原國有土地使用權的企業，經批準可采取協議供地方式等價置換同類用途土地；改造利用老廠區老廠房發展服務業，涉及原劃撥土地使用權轉讓或改變用途的，經批準可采取協議出讓方式供地。

??（2）對項目、品牌、產能尚有存續價值，但因資金、管理等原因無法正常生產的企業，鼓勵引進有實力的企業以出資入股、債轉股等多種方式進行兼并重組。

??（3）利用現有工業用地從事科技研發、生產性服務業等新業態的，可繼續按原用途和權利類型使用過渡期政策，支持用途兼容使用，過渡期為5年。過渡期滿后，可按新用途辦理協議出讓手續。

??（4）在不改變用途的前提下，土地使用權人申請將低效用地（未構成法定閑置的土地）和廠房進行分割轉讓或主動退回的，分割或退回的土地可重新設定建設指標及投資強度、稅收標準等，以帶產業項目方式公開轉讓，或由園區依據合同約定，按程序收回后重新利用。

??（5）原則上對于面積不超過3畝，累計面積不超過再開發項目總面積10%且無法單獨利用并確定用地主體的零星地塊，可與相鄰產業地塊一并出具規劃條件，可采取協議出讓方式供應給相鄰產業項目主體。

??（6）經省人民政府授權，市屬國有企業存量劃撥土地可按照作價、出資（入股）政策盤活利用。

??三、創新產業用地管理模式

??7.實行產業用地差別化供應。從土地供應方式和年限、價格、價款繳納及利用效益等層面分類管理，實行差別化供地，最大限度降低用地成本。

??（1）工業用地。全面推行彈性年期出讓、長期租賃、先租后讓、租讓結合等靈活供地模式，根據產業生命周期，設定5～30年彈性年期，降低企業土地取得成本。土地使用權人已依法取得的國有劃撥或租賃用地申請補辦出讓手續，經依法批準，可采取協議方式出讓。原則上30畝以下的工業用地不單獨供地。

??工業用地價格原則上參照基準地價，按市場評估方式確定。對于省、市確定的優先發展產業且用地集約的項目，可按不低于全國工業用地出讓最低價標準的70%確定土地出讓起始價；采取租賃方式供應的，按國、省有關標準執行。以租賃方式和先租后讓方式供應的，可將依法登記的國有建設用地使用權轉讓、轉租、抵押。

??（2）物流用地。允許納入工業用地管理，參照工業用地項目相關政策執行。物流用地中15%的配套用地可用于物流交易，該用地產權面積的70%須自持自營，其余30%在符合規劃、確屬物流交易用途的前提下，在補交土地出讓金后，可由工業用地轉換為商業用地。

??（3）新型產業（M0）用地。支持融合研發、設計、檢測、中試、信息網絡、人工智能、大數據服務、生物醫藥等項目使用新型產業用地，其支持政策參照工業用地執行，地價以工業用地基準價為基數進行1.5～2倍修正。關于新型產業用地目錄、準入條件及監管措施按照工信部門相關政策落實執行。

??（4）現代服務業用地。文化創意、商貿旅游、總部經濟、醫療康養等項目,可按不低于商服用地基準地價的70%確定土地出讓起始價。經市、縣（市）人民政府批準，土地出讓金可分期繳納，首次繳納期限為1個月，繳付比例不低于出讓價款的50%，剩余價款在2年內繳清，繳清后辦理不動產登記，期間可憑土地出讓合同辦理工程規劃許可。

??（5）公益事業用地。對社會資本投資建設的醫療、養老、文化、教育、體育等公共服務配套項目，采取出讓方式供地的，可按不低于宗地所在區域的公共服務用地基準地價確定土地出讓起始價。在完成竣工驗收手續后，允許登記為營利性法人的文體、教育、醫療和養老機構利用有償取得的土地使用權和產權明晰的房產等固定資產辦理抵押登記。

??8.規范工業地產用地管理。工業地產項目原則上布局在省級以上開發園區內，單宗工業地產項目土地規劃面積原則上控制在80～200畝，容積率不低于1.2，內部辦公、生活等配套設施用地控制在總用地面積的15％以內，其計容建筑面積不大于項目總計容建筑面積的30%。產業用房不得采用住宅類建筑的套型、外觀形態和建筑布局。工業地產項目的開發企業應具備住房城鄉建設部門批準的房地產開發資質，項目建設應符合國家相關通用廠房準入條件標準要求、園區產業規劃及廢氣、污水等排放準入標準。

??（1）明確自持要求。工業地產項目內部辦公、生活、商業等配套設施用房由開發企業全部自持，且不得轉讓；對于生產、研發廠房，開發企業在取得不動產權證5年內，自持比例不低于總建筑面積的30%，第6年起自持比例不低于總建筑面積的20%。對于上年度進入畝均排行榜的工業地產項目，按程序報經市、縣（市）人民政府批準可適當降低自持比例；工業地產銷售及權屬轉移登記，參照商業地產管理模式。開發企業生產、研發廠房自持部分保持相對集中，且須經項目所在地園區管委會確認。工業地產項目按協議約定僅可面向工業、生產性服務業企業法人租售，租售人應當符合所在地園區管委會的資格要求。開發企業分割銷售的最小單元應滿足公共部位明確、房屋獨立使用等條件，按照經批準的設計圖紙，按幢、自然層等固定界限為基本單元分割轉讓，并依法辦理產權登記。

??（2）規范協議內容。簽訂土地出讓合同時，開發企業應與所在地園區管委會簽訂《產業準入標準及監管協議》，就工業地產項目產業類型、建設時間、租售對象、自持比例、配套設施要求、轉讓條件、產出效益及違約處置措施等進行約定，開發企業的整體稅收、效益須達到投資履約監管協議要求。嚴禁工業地產用于其他用途，嚴禁擅自改變工業地產項目用地范圍內的生產性用房規劃功能。

??（3）延伸監管鏈條。按照《湘潭市“畝均論英雄”促進園區高質量發展實施方案》規定，嚴格實施績效管理。入駐企業應與所在地園區管委會簽訂《產業準入標準及監管協議》，明確企業準入、產業類別、廠房租售、稅收效益、違約處置、退出機制。園區管委會根據產業要求和入駐標準出具項目確認書后，入駐企業方可向開發企業購買生產性用房和研發辦公用房。

??四、實行產業項目全生命周期服務管理

??9.加強源頭管控。各縣市區人民政府、園區管委會應健全優化招商引資項目聯審機制，圍繞產業體系，重點聚焦“優大強”項目招引。建立盡職調查機制，對招引項目特別是單獨供地項目實行盡職調查全覆蓋，強化項目全過程監管，提高招引質量。

??10.強化合同管理。產業項目（含工業地產項目）實行招商合同、土地出讓合同、監管協議“雙合同一協議”管理，其中監管協議作為落實招商合同、土地出讓合同的重要手段，由縣市區人民政府、園區管委會會同有關部門對擬上市地塊提出產業準入條件、投產時間、固定投資強度、產出效益、節能環保要求、股權變更約束、不動產自持約束、退出機制、違約責任等，形成產業項目監管協議格式文本，納入土地供應方案一并公告，土地成交后由縣市區人民政府、園區管委會與土地競得人簽訂產業項目監管協議，作為產業項目全生命周期管理的重要依據。涉及存量產業用地轉讓的，應先簽訂產業項目監管協議，再簽訂土地出讓合同補充協議。對“雙合同一協議”履行情況進行過程監管，由市自然資源規劃局每半年形成監管情況報告，在市自然資源管理委員會會議上進行通報。

??11.開展分類管理。以畝均稅收、畝均營收、畝均固投、單位能耗產值、研發投入強度、主要污染物排放削減率等相關指標為衡量標準，分年度對產業用地企業開展效益評價，按照評價結果分為重點支持（A類）、鼓勵提升（B類）、幫扶轉型（C類）、倒逼整治（D類）四類企業，建立基于資源利用效益評價的標準體系和分類管理制度。對重點支持類（A類）企業優先配置增量用地或給予容積率獎勵，靈活確定產業用地供應方式和使用年限，并在用地報批、土地價格、價款繳納方式等方面享受最優支持政策；支持鼓勵提升類（B類）企業用地需求，鼓勵企業充分利用現有土地、廠房等資源，實施改擴建、升層改造等增容調整措施，提升畝均效益；對幫扶轉型類（C類）企業限制用地供應，原則上不再安排新增建設用地，鼓勵企業引進新型產業，實行用途轉換，促使企業轉型升級；對倒逼整治類（D類）企業不再安排新增建設用地，督促整改并收取違約金，直至依法收回土地使用權。

??12.加強聯合執法。將資源利用效率偏低、綜合效益差、需重點幫扶或整治的倒逼整治類（D類）企業列為聯合監管重點對象，由自然資源規劃、城管執法、市場監管、稅務、應急管理、生態環境等職能部門結合自身職能，在現行法律法規框架內研究制定針對聯合監管重點對象開（竣）工違約、改變房屋用途、違章建筑、無證無照、稅收評估、安全生產、消防安全、環境保護等方面工作措施，加強執法監管，依法查處違法行為，并納入征信管理，實行“一處失信處處受限”聯合懲戒。

??13.依法規范土地收回。法律和協議（即土地出讓合同、產業項目監管協議）對產業用地收回作出明確約定的，按法律法規規定和合同約定依法收回土地使用權；對認定為低效用地的實行分類處置，企業自愿退出申請收回和因規劃調整等政策性原因需收回的，有償收回土地使用權的補償金額，根據剩余土地使用年限、土地開發利用程度等因素綜合確定，原則上不超過原始購地成本和合理財務成本，并給予適當獎補；政府依法強制收回的，有償收回土地使用權的補償金額，根據剩余土地使用年限、土地開發利用程度等因素綜合確定，原則上不超過原始購地成本。具體措施標準另行制定。因企業自身原因造成土地閑置的，按《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號，2012年）規定處理。

??14.落實共同責任。縣市區人民政府、園區管委會為產業項目全生命周期監督管理的責任主體，負責統籌管理轄區內產業項目并簽訂監管協議，負責工業地產項目的準入管理和運營管控，依照協議約定及時組織開展履約監管、執法、追責、處置等工作。市本級用地規模達200畝及以上的產業項目在土地供應前，其“雙合同一協議”的主要條款和內容應報市自然資源管理委員會審定。市自然資源規劃局負責督促指導將監管協議納入土地供應方案，督促用地單位按時開（竣）工，調查處理閑置土地，并依法履行規劃審批、土地管理等方面職責。市發改委負責擬定產業用地監管協議格式文本，統籌相關部門建立產業用地管理數字平臺，構建信息共建共享機制，實行“一年一評估”；負責指導監督產業項目準入、投資強度和能耗排放等工作。市商務局、市財政局、市生態環境局、市市場監管局等市直單位根據“誰審批、誰監管”的原則，按照自身職能職責，協同做好產業項目全生命周期管理。

??15.強化考核評估。將自然資源管理納入市人民政府重點督查內容，對縣市區、園區和市屬投融資公司年度“批而未供”、閑置土地和低效用地任務處置等情況開展綜合評價，評價結果納入對相關單位的考核范疇。對推諉塞責，弄虛作假，不作為、亂作為等典型問題，按有關規定嚴肅追責問責。

??本措施所稱產業用地是指非房地產開發經營的工業用地、物流倉儲用地和服務制造業的研發設計、檢測、中試、大數據服務、生物醫藥、工程咨詢等用地。

??本措施所稱新型產業（M0）用地是指用于集聚集群發展研發創新的、技術轉移、科技孵化、工業設計、軟件信息、檢驗檢測認證等與制造業緊密相關的生產性服務業及相關配套服務的工業用地。

??本措施所稱工業地產是指在本市行政區域開發區范圍內規劃為工業用地，按照國、省、市相關政策和標準規范進行統一規劃建設的工業和生產性服務業的載體，包括工業制造廠房、工業研發樓宇等。

??本措施自印發之日起實施，試行2年。

??湘潭市加強土地利用

??推進城市更新的若干措施（試行）

??為有力推進現代化城市建設，促進土地統籌有序開發和優質高效利用，根據國、省相關規定，結合實際，現就加強土地利用，推進城市更新制定如下措施。

??一、調控土地供應總量。結合土地市場“批而未供”“供而未建”以及各城市區、園區和市屬投融資公司資源、資產情況，科學調控市本級商住用地年度供應總量規模。供地計劃一旦下達，未經批準不得調整。將年度出讓計劃細化至具體地塊，做到精準出讓。實行最嚴格的“增存掛鉤”，對上年度未完成“增存掛鉤”批而未供土地35%、閑置土地55%交辦任務的城市區、園區和市屬投融資公司，暫停新增建設用地報批，待處置任務完成后方可恢復。

??二、優化城市更新單元管控。編制低效用地再開發專項規劃和城市更新專項規劃，劃定低效用地再開發和城市更新單元，將老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能劃定為重點低效用地再開發和城市更新片區，建立低效用地再開發和城市更新項目庫。將低效用地再開發和城市更新單元規劃的相關內容納入控規，在落實公共服務設施配套、滿足安全、消防等國家強制性標準并征詢相關權利人意見后，可兼容用地性質、實行土地混合開發、空間復合利用，可適當放寬建筑高度、容積率管控，地塊的綠地率、建筑密度、建筑間距等指標可適度低于我市現行技術規范。更新改造增加的非獨立占地的社區公益性、公用設施可不計入片區開發容積率。

??三、支持規劃指標綜合平衡。堅持片區單元整體改造與聯動開發相結合，開發價值低、不能實現經濟平衡的更新片區，按照“公益優先”的原則專題研究，經市人民政府批準，可聯動控規單元內其他可出讓地通過帶條件、帶方案掛牌進行綜合開發，實現更新項目的綜合平衡。

??更新片區范圍內用地規劃及相關指標可在修建性詳細規劃或總圖整體一次性審批、配套設施同步實施的前提下綜合平衡，容積率指標可適當提高。項目實施主體在推動城市更新中提高公共配套標準和增加城市公共開放空間所占用地，可計入該片區容積率。以更新片區為單元，公共配套按照節約集約利用原則規劃并落位。城市更新項目可適度放寬樓間距和日照雙控管理，允許實行日照單控模式。鼓勵充分利用地下空間開發建設地下商業等設施，進行豎向分層、橫向直通的立體綜合開發。在滿足項目自身配套容量要求的前提下，開發利用經營性項目的，土地出讓價格依據地面價格的20%～50%繳納。

??城市更新項目的土地出讓，對有歷史保護建筑、近現代保護建筑或文物保護要求的項目，應采取帶保護方案掛牌；對城市更新項目有產業配套或公益性配套要求的，應將產業配套、公益性配套要求納入掛牌條件。

??四、鼓勵集中成片改造開發。在科學研判開發價值提升空間的基礎上，精準劃分綜合片區。在政府主導、權屬清晰、規范運作、實業優先、合法合規的前提下，創新市場化開發模式和融資渠道，運用“利益共享、風險分擔”理念引入社會資本，負責片區的投融資、開發建設、產業導入與運營，從未來一二級聯動經營性收益、綜合性收益和產業發展收益中實現投融資回報。支持市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊，進行集中改造開發，低效用地再開發涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星土地，可一并改造開發用于建設各類公共服務設施或配套建設商業設施，并按協議出讓方式取得土地使用權。

??五、鼓勵社會資本參與。按照“自愿出資、參照監管、片區平衡、依約移交、適當獎補”的原則，推動更新片區范圍內公益性、經營性項目整體打包實施，鼓勵社會資本投資建設市政配套基礎設施、中小學教育和社區醫療衛生公共服務配套設施，建立經營性收益回報機制和金融服務、財政獎補等激勵機制，提升資產吸引力，確保城市更新項目與市政基礎設施和公共服務配套同步建設。完善土地增值收益分享機制，對原土地權利人可采取貨幣、物業補償等多種方式，調動市場主體參與低效用地再開發和城市更新的積極性。

??六、支持開發改善性住房。引導房地產企業提供多元化產品，加大品質型、綠色生態型、康養型住房開發比例，將改善性住房項目優先納入年度土地供應計劃。鼓勵推出大平層、第四代住宅、低層低密度住宅等改善性住宅產品，放寬住宅建筑面寬控制要求，鼓勵建筑內部創新設計，取消高低配限制，可建設除獨棟獨院低層建筑外的住宅產品。

??七、支持土地分割轉讓。按“一事一議”方式支持優質房地產企業并購現有房地產企業和項目。在不改變已批準的項目修建性詳細規劃并明確約定公共配套設施建設責任的前提下，經批準可辦理土地分割，分割后原項目的公共配套設施按約定實行共建共享，并在不動產登記簿中備注說明。對于分割后需轉讓土地，由轉讓雙方在合同中明確受讓人繼續按照原規劃和約定實施的義務，并依法予以公示。允許實行預告登記轉讓，對開發投資未完成出讓合同約定開發投資總額25%的土地，按照“先投入后轉讓”原則，可依法辦理不動產預告登記，待開發投資達到轉讓條件后，由預告登記人申請辦理土地使用權轉讓。交易所涉及的稅費政策，按有關規定執行。

??八、支持“商改居”。在符合上位規劃、相關規范及招商協議且滿足配套要求的前提下，已建成的庫存非住宅商品房，按程序批準后，可依法依規進行房屋使用功能調整；商業類公寓在不改變土地用途和建筑輪廓、高度及形態的基礎上，可優化調整為居住類公寓。已出讓為居住用地的，原規劃條件中商業占比下限高于6%的，可調整至2%～6%；以居住為主的出讓商居綜合用地，原規劃條件中商業占比下限高于15%的，可調整至15%。“商改居”項目應確保公共服務及基礎設施配套齊全，土地用途、總建設量、容積率、綠地面積不得改變。已享受招商引資優惠政策或屬核心商圈、片區商務中心的項目，原則上不納入“商改居”范圍。

??九、創新存量土地盤活利用方式。對“批而未供”的經營性用地，可采用租賃、政府或社會投資短期使用等方式，將近期沒有市場需求的土地先行用于全民健身運動場館、社會停車場等城市公共服務設施建設使用，提升土地利用效率；在相關權利人達成一致的前提下，對采取“置換土地”方式處置的閑置和低效土地，可按照“同等價值、雙方自愿、憑證交換”原則，實行不同性質、不同地類、不同區域的土地互換，依法辦理登記。對市屬投融資公司已抵押的閑置土地，在符合規劃的前提下，經協商可帶抵押依法轉讓。

??十、實行市場化導向的定價規則。房地產供地以不低于成本或基準地價為底線，形成與現時市場價格緊密關聯的動態調整機制。土地出讓前，各城市區人民政府、園區管委會、市屬投融資公司和行業主管部門不得以任何理由事先約定土地出讓價格和規劃條件。經市人民政府批準的舊城改造、城市更新等特殊項目，土地成本明顯高于市場價格的，可按市場定價原則確定上市起始價，并經市自然資源管理委員會集體決策后實施。

??本措施自印發之日起實施，試行2年。