北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法

  第一章 總 則

  第一條 為規范本市公共租賃住房后期監督管理，切實提高管理服務水平，根據《公共租賃住房管理辦法》(住房和城鄉建設部令第11號)、《關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》(京政發[2011]61號)、《關于加強保障性住房使用監督管理的意見(試行)》(京政發[2012]13號)及相關規定，制定本辦法。

  第二條 本辦法所稱公共租賃住房后期管理，是指公共租賃住房租賃管理、物業服務等工作。

  第三條 市住房城鄉建設主管部門負責本市公共租賃住房后期監督管理。

  各區縣住房保障管理部門負責本行政區域內公共租賃住房后期監督管理工作，對公共租賃住房產權單位進行指導、監督和檢查，依照規定組織相關部門對公共租賃住房承租家庭資格進行復核。

  公共租賃住房產權單位應負責租賃管理、物業服務等工作，并協助住房保障管理部門加強承租家庭資格動態管理，協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)及社區管理部門等開展社區服務。

  第四條 市住房城鄉建設主管部門建立本市公共租賃住房管理信息系統，完善公共租賃住房使用情況、申請輪候家庭及配租家庭動態檔案，實現全市動態管理。

  公共租賃住房產權單位和區縣住房保障管理部門應及時將公共租賃住房使用情況、承租家庭信息變動情況錄入公共租賃住房管理信息系統，保證信息準確。

  第五條 公共租賃住房產權單位具體承擔下列職責：

  (一)建立崗位職責和人員管理制度，制定公共租賃住房運營管理方案和租賃管理服務規范，并組織實施；

  (二)辦理房屋入住手續，與承租家庭簽訂房屋租賃合同，并按租賃合同約定提供服務；

  (三)負責房屋租金確定、收繳等工作，并協助承租家庭辦理租金補貼；

  (四)建立承租家庭動態檔案，定期入戶走訪，及時掌握承租家庭成員基本信息變化情況；

  (五)受理承租家庭房屋合同變更、調換及調整、續租申請，并按照區縣住房保障管理部門的決定辦理相關手續；

  (六)宣傳、貫徹執行住房保障政策，開展日常檢查，接受、處理舉報和投訴，按租賃合同約定監督承租家庭房屋使用情況；

  (七)按租賃合同約定糾正和處理違規使用房屋行為，辦理合同終止手續，并及時報告區縣住房保障管理部門；

  (八)負責公共租賃住房自用和共用部位及設施設備的維修養護，保持房屋及設施設備完好，確保房屋正常使用；

  (九)負責組織開展公共租賃住房物業服務；

  (十)按要求定期向區縣住房保障主管部門報告公共租賃住房后期管理工作情況，并接受相關主管部門檢查；

  (十一)按照有關規定或合同約定應承擔的其它工作。

  第六條 承租家庭應自覺遵守本市公共租賃住房管理規定和租賃合同約定，按時交納房屋租金，合理使用房屋，配合產權單位開展房屋及設施設備維修養護工作。

  第七條 物業服務企業受公共租賃住房產權單位委托，依據國家及本市住宅物業管理服務有關規定，按照委托物業服務合同做好物業服務工作。

  第二章 租賃管理

  第八條 公共租賃住房產權單位應在管理區域內設立房屋租賃管理服務站，安排房屋租賃管理人員(以下簡稱房管員)為承租家庭提供租賃管理服務，監督物業服務企業工作，具體負責公共租賃住房的入住手續辦理、家庭檔案建立、租賃合同簽訂、變更、續租或終止、租金收繳、合同履約監督、房屋及設施設備維修養護服務等工作。

  同一公共租賃住房管理區域應至少配備2名房管員，實際管理戶數超過500戶的，產權單位應配備不少于3名房管員，并按照每超過300戶增配1名房管員的標準增配房管員。

  第九條 公共租賃住房產權單位在組織家庭辦理房屋入住手續前30日，應將擬辦理入住家庭情況書面告知家庭申請所在區縣住房保障管理部門，獲取家庭成員基本信息。

  區縣住房保障管理部門對產權單位提供的擬入住家庭名單進行復核后，對不再符合公共租賃住房配租條件的家庭，書面通知產權單位停止辦理入住手續。

  第十條 承租家庭辦理公共租賃住房入住手續時，應與公共租賃住房產權單位簽訂公共租賃住房租賃合同。承租人為保障性住房申請核定表中的申請人，其他入住家庭成員應與保障性住房申請核定表中所列家庭成員一致。

  公共租賃住房入住家庭實行實名登記備案制。產權單位建立入住家庭檔案，完善入住家庭成員基本信息管理臺帳，并進行動態更新。

  公共租賃住房租賃合同簽訂后10日內，產權單位將承租家庭名單、配租房屋情況、房屋租金等材料分別報送承租家庭申請所在區縣及項目所在區縣住房保障管理部門備案。

  第十一條 公共租賃住房租金按本市相關規定確定并實行動態調整。公共租賃住房產權單位按租賃合同約定收繳房屋租金。承租家庭符合公共租賃住房租金補貼申請條件的，可按規定向街道辦事處(鄉鎮人民政府)住房保障管理部門申請租金補貼。

  第十二條 承租家庭因自身原因提出在申請家庭成員間變更承租人的，可向公共租賃住房產權單位設立的租賃管理服務站提出申請，并按下列程序辦理：

  (一)承租家庭推舉一名具有完全民事行為能力的承租人，填寫變更書面申請，明確變更原因。產權單位核定家庭各項費用均已結清后，收齊承租人身份證、戶口本、租賃合同、死亡證明、共同申請人同意變更意見書等材料后，報送到承租家庭原申請戶籍所在區縣住房保障管理部門審核。

  (二)區縣住房保障管理部門組織街道辦事處(鄉鎮人民政府)住房保障管理部門對家庭申請情況進行復核，家庭仍符合配租條件的，應在公共租賃住房小區公示10日。公示無異議的，區縣住房保障管理部門應在15日內將同意變更意見反饋給產權單位；公示有異議的，區縣住房保障管理部門組織相關部門進行復核。

  (三)產權單位在接到反饋意見5日內，為家庭辦理承租人變更手續，租賃期限為原合同剩余期限。

  經復核，家庭不再符合配租條件的，區縣住房保障管理部門按照相關規定作出取消家庭保障資格的決定，并在15日內將處理結果書面告知產權單位。

  第十三條 承租家庭因人口變化需調整配租住房，或因家庭自身原因申請在同套型內與其他承租家庭調換配租住房的，承租家庭可向公共租賃住房產權單位提出申請，經區縣住房保障管理部門審核后，產權單位予以調整或調換。具體申請程序和辦理時限按第十二條相關規定執行。

  市住房城鄉建設主管部門建立承租家庭調換登記輪候冊。承租家庭住房調換后應與產權單位重新簽訂租賃合同，租賃期限為原合同剩余期限。

  公共租賃住房承租家庭配租住房調整及調換實施細則，由市住房城鄉建設主管部門另行制訂。

  第十四條 承租家庭在租賃期內自愿退出公共租賃住房的，承租家庭應提前30日向公共租賃住房產權單位提出書面申請，結清相關費用，并在規定期限內將住房騰空交回產權單位。產權單位在與承租人解除租賃合同15日內，應書面通知承租人原申請所在區縣住房保障管理部門。

  承租家庭自愿退出公共租賃住房視同放棄一次配租資格，可繼續輪候。同一家庭只能放棄兩次配租資格，超過兩次須重新申請。

  第十五條 承租家庭在租賃期內，通過購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，并不再符合公共租賃住房配租條件的，應退出承租的公共租賃住房。

  各區縣住房保障管理部門每年對承租家庭住房變動情況進行復核。經復核，承租家庭不再符合公共租賃住房配租條件的，區縣住房保障管理部門作出取消保障資格的決定，并在15日內書面告知公共租賃住房產權單位。

  第十六條 租賃合同期滿后承租家庭需要續租的，應在租賃期滿前3個月向公共租賃住房產權單位提出續租申請，產權單位收齊相關申請材料后，報送到承租家庭原申請戶籍所在區縣住房保障管理部門復核。區縣住房保障管理部門接到家庭申請材料2個月內，組織街道辦事處(鄉鎮人民政府)住房保障管理部門完成家庭資格復核工作，并依下列情況做出處理決定，書面告知公共租賃住房產權單位：

  (一)承租家庭仍符合屆時公共租賃住房配租條件的，可繼續承租公共租賃住房。

  (二)承租家庭不再符合屆時公共租賃住房配租條件，但家庭成員在本市均無他處住房的，可申請繼續承租住房，經市或區縣住房保障管理部門批準后，應按同區域同類型住房的市場租金標準交納房屋租金。

  (三)承租家庭不再符合屆時公共租賃住房配租條件，且家庭成員在本市他處有住房的，應退出公共租賃住房。

  產權單位在接到區縣住房保障管理部門書面意見后，在1個月內完成與承租家庭續租，或收回承租的公共租賃住房。

  產權單位無法向承租家庭提供原住房續租的，經住房保障管理部門同意，可在持有的房源中調配其他房屋給承租家庭。

  第十七條 公共租賃住房產權單位負責房屋室內自用部位和自用設施設備維修養護服務。自用部位包括戶門、室門、外窗、戶內頂棚、墻面、地面、陽臺、設置的防盜欄等。自用設施設備包括戶內電氣、燃氣、供熱、自來水分戶表以內的管線及配件，衛生潔具、廚房器具和相關的上、下水管道及其他配套電器。

  產權單位接到承租家庭報修后，應組織專業人員或委托物業服務企業專業人員及時上門維修，需收取費用的應按約定標準向承租家庭收取。

  第十八條 公共租賃住房產權單位應按租賃合同約定，組織房管員對承租家庭進行入戶檢查，及時掌握承租家庭人員變化、房屋使用、室內設備設施狀況等情況，并做好檢查記錄。檢查記錄由產權單位歸入承租家庭檔案管理。

  產權單位組織入戶檢查時，承租家庭應至少有一名具有完全民事行為能力的家庭成員在場。入戶檢查的房管員應不少于2人，并按照規定佩戴工作證件。

  產權單位每季度按照不低于實際入住家庭戶數30%的比例組織入戶檢查，每年必須對入住家庭檢查1次。對曾有違規使用房屋行為的家庭，產權單位應對其組織不定期抽查，并適當增加入戶檢查次數。

  第十九條 承租家庭有轉租、轉借、閑置、改變用途、違章搭蓋、擅自拆改房屋和違規使用公共空間等違規行為或其他違反租賃合同約定行為的，公共租賃住房產權單位房管員應按租賃合同約定及時制止，制作詢問筆錄。當事人不配合無法制作詢問筆錄的，房管員應及時做好工作記錄。

  承租家庭拒不改正的，產權單位應按房屋租賃合同約定處理，直至解除租賃合同，要求家庭退出公共租賃住房。

  產權單位應在15日內將處理結果向相關區縣住房保障管理部門報告，并及時將檢查及處理情況錄入公共租賃住房管理信息系統。

  第二十條 公共租賃住房產權單位應向承租家庭明確公共租賃住房使用規則，并對承租家庭租住行為進行檢查監督，發現家庭有危害小區住戶居住安全、破壞小區環境衛生等方面行為應及時制止，并按有關規定處理或報告相關管理部門處理。

  第二十一條 公共租賃住房產權單位應在租賃管理服務站設立舉報信箱，定期開箱收集舉報信息；公開舉報電話，設置專(兼)職人員負責接聽，并做好違規違約使用房屋舉報信息匯總登記、調查、處理工作。

  產權單位可將承租家庭履行租賃合同的情況在樓棟內等場所予以公示，接受小區承租家庭監督，公示內容包括公共租賃住房租金交納、租金補貼額及房屋使用情況等。

  第二十二條 公共租賃住房產權單位應協助區縣住房保障管理部門完成對承租家庭成員收入、住房情況的復核，公示張貼及意見收集等工作，協助住房保障管理部門做好政策宣傳，引導承租家庭合理使用房屋，維護小區秩序。

  第二十三條 公共租賃住房產權單位應建立承租家庭意見征詢機制，每半年組織召開一次由各樓棟或單元承租家庭代表參加的聯席會，每年組織承租家庭填寫滿意度調查問卷，征詢改進小區物業服務、租賃管理、使用監督管理、社會公共服務、社區建設等方面意見和建議，并將結果書面反饋區縣住房保障管理部門。

  第二十四條 公共租賃住房產權單位應按季、年向區縣住房保障管理部門報告本單位持有管理的公共租賃住房出租、空置、租金收繳、違規使用、舉報查處、退出等情況。

  第三章 物業服務

  第二十五條 集中建設的公共租賃住房，公共租賃住房產權單位可自行管理，也可通過招投標方式將全部或部分專項服務委托給物業服務企業或其他專業性服務企業。同等條件下優先選擇有保障性住房小區物業服務業績的物業服務企業承擔。

  配建的公共租賃住房，應與本物業管理區域內的其它物業實施統一管理。建設單位不得通過增設護欄等方式將公共租賃住房與區域內其它物業分隔。

  第二十六條 公共租賃住房應配置租賃管理服務辦公用房，用于區域內公共租賃住房及承租家庭檔案資料保存、住戶接待、人員值班備勤等日常工作。

  集中建設的公共租賃住房，公共租賃住房產權單位應合理安排配套用房，滿足小區物業服務和租賃管理辦公使用。

  配建的公共租賃住房，建設單位應在首層配建建筑面積不低于100平方米的配套用房，由產權單位按公共租賃住房回購價格收購作為租賃管理服務辦公用房使用。

  本辦法實施前已建成的公共租賃住房，產權單位可向建設單位收購建筑面積不低于100平方米的配套用房作為租賃管理服務辦公用房。無法收購的，產權單位可安排建筑面積100平方米左右的首層房屋作為租賃管理辦公用房。

  第二十七條 集中建設的公共租賃住房由多個產權單位共同持有的，應由持有房屋建筑面積最多的產權單位牽頭，會同其他產權單位組建業主大會或建立業主聯席會議制度，共同決定小區物業服務等公共事項。

  配建公共租賃住房的產權單位，應積極配合建設單位推進業主大會的成立，產權單位按持有房屋建筑面積在業主大會中行使業主權利。

  第二十八條 配建的公共租賃住房，建設單位和產權單位可在公共租賃住房建設收購協議中約定公共租賃住房交付后的物業服務費承擔及支付方式。

  第二十九條 公共租賃住房產權單位應負責公共租賃住房及其配套設施設備的維修養護，確保房屋正常使用。

  公共租賃住房可形成獨立物業管理區域的，暫不交存住宅專項維修資金。配建的公共租賃住房應按本市相關管理規定交存住宅專項維修資金。

  第三十條 公共租賃住房產權單位持有的地下空間，應按照本市規定合理使用，面向承租家庭提供各類服務。管理區域范圍內的電梯、宣傳欄等公共空間，應首先滿足小區居民服務和政策宣傳需要。

  規劃用于公共租賃住房的停車位應優先滿足本小區內承租家庭租賃使用。

  第四章 監督管理

  第三十一條 市、區縣住房保障管理部門應采取定期檢查、檔案資料抽查、對承租家庭走訪、舉報投訴處理、輿情社情監測等方式，加強對公共租賃住房產權單位開展的后期管理工作、承租家庭房屋使用情況進行監督考核。

  第三十二條 市住房城鄉建設主管部門建立公共租賃住房信用信息共享制度，將公共租賃住房產權單位、受委托參與管理服務企業、承租家庭的違規違約處理情況進行記錄、歸集、共享，并可按照有關權限和程序與其他部門共享，為社會信用管理提供信息服務。

  第三十三條 公共租賃住房產權單位及其委托的管理服務單位有下列行為之一的，住房保障管理部門應及時督促產權單位按規定整改。拒不改正的，住房保障行政管理部門按《公共租賃住房管理辦法》(住房和城鄉建設部令第11號)相關規定予以處罰：

  (一)向不符合配租條件的對象出租公共租賃住房的；

  (二)未履行公共租賃住房及其配套設施設備維修養護義務的；

  (三)改變公共租賃住房的保障性住房性質、用途，以及配套設施的規劃用途的。

  第三十四條 承租家庭有下列行為之一的，公共租賃住房產權單位可按租賃合同約定解除合同，收回房屋：

  (一)將房屋轉租、轉借或者擅自調換承租住房的；

  (二)改變承租住房用途或房屋結構；

  (三)破壞或者擅自裝修承租住房，拒不恢復原狀的；

  (四)連續3個月以上在承租住房內居住不滿30日的；

  (五)累計3個月未按照合同約定交納租金的；

  (六)被區縣住房保障管理部門取消公共租賃住房配租資格的；

  (七)其他違反法律、法規規定及租賃合同行為的。

  責令退回承租住房的家庭，產權單位可給予兩個月的過渡期，過渡期內按照同區域、同類型住房的市場租金收取租金；逾期仍拒不退回的，公共租賃住房產權單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房，并按租賃合同約定，按照兩倍公共租賃住房租金標準收取租金。

  第三十五條 公共租賃住房產權單位應按租賃合同約定對承租家庭的違規違約行為進行處理。承租家庭有將房屋轉租、轉借、擅自調換、閑置、改變用途等違規行為及在房屋內從事違法活動的，產權單位應及時向區縣住房保障管理部門報告。經核實后，區縣住房保障行政管理部門應取消家庭保障資格，并通過媒體公示，記入信用檔案，5年內不得再次申請保障性住房，并按照《公共租賃住房管理辦法》(住房和城鄉建設部令第11號)相關規定予以處理。

  第三十六條 各級住房保障管理部門、公共租賃住房產權單位及相關管理服務單位的工作人員，如有參與或隱瞞公共租賃住房轉租、轉借、閑置等違規行為的，應按照本市相關規定處理。

  第三十七條 公共租賃住房產權單位應加強對委托的管理服務企業進行監督、檢查、考核。對于考核不合格或居民反映問題較突出的，應令其限期整改或重新選聘。

  第五章 附 則

  第三十八條 社會單位利用自有土地建設持有的公共租賃住房、通過市場躉租方式籌集的公共租賃住房的后期管理工作參照本辦法規定執行。

  公共租賃住房辦理首次入住手續前，產權單位或籌集單位應向項目所在區縣住房保障管理部門登記備案。

  第三十九條 各產業園區管委會或所屬企業組織籌集運營的公共租賃住房后期管理辦法由園區管理機構參照本辦法制定，經區縣人民政府批準后實施，并報市住房保障工作領導小組辦公室備案。

  第四十條 本辦法自2013年9月1日起施行。此前公共租賃住房管理規定中與本辦法不一致的，以本辦法為準。