??中房網(wǎng)訊 6月19-20日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心主辦的“住房高質(zhì)量發(fā)展研討會暨走進‘廣廈獎’標(biāo)桿項目（企業(yè)）”，在廣州星河灣半島項目內(nèi)召開。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 馮俊

??在本次會議上中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會馮俊會長發(fā)表了題為《房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的主題發(fā)言。

??馮俊表示，“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，不僅僅是房子要蓋好，市場環(huán)境也非常重要。”他提出，市場供求的短期平衡并不代表長期的平衡，局部平衡并不代表全局平衡，市場的平衡并不代表人民生活需要被滿足。“保障人們居住權(quán)利是保障人權(quán)基本的要素，滿足全體人民的長期好生活的需要，是考慮市場發(fā)展關(guān)系的一個重要方面。”

??以下為文字實錄：

??馮俊：各位來賓，大家上午好。今天我的題目是《房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》供大家參考。住房是一個主要的需求，講房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展不僅僅是提出房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展包括市場環(huán)境，除了房子要蓋好是一方面，我們市場環(huán)境也是非常重要的。

??一，供需平衡。

??任何行業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，供需平衡既是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是一個目標(biāo)，也是政策、決策的基礎(chǔ)。如果我們是供小于求，就需要改善供需調(diào)節(jié)需求，如果供大于求，當(dāng)然是需要限制，提高資源的利用效率。

??這幾年來我們出現(xiàn)一個反復(fù)或者是出現(xiàn)短期的政策的繁瑣，是我們對供需矛盾的判斷的準(zhǔn)確是有關(guān)系的。

??2015年普遍的輿論都是供大于求，很多人說足夠了，在2015年短期出現(xiàn)這個刺激后，馬上出現(xiàn)一個價格快速反彈，供給不足的矛盾。其實這是有錯誤的。有三個問題要認識清楚，我們往往講供需平衡的時候，講的是適配，房地產(chǎn)供需矛盾發(fā)生變化，居住生活需要發(fā)生變化，供求矛盾的判斷決定措施的基本導(dǎo)向是：

??美好生活需要供需平衡，既不短缺，也不過剩。

??市場供求的短期平衡點并不代表長期的平衡，局部平衡并不代表全局平衡，市場的平衡并不代表人民生活需要被滿足。

??保障人們居住權(quán)利是保障人權(quán)基本的要素，實際上我們滿足全體人民的長期美好生活的需要，這是我們考慮市場發(fā)展關(guān)系的一個重要的方面。

??所以實際上我們來看中國的房地產(chǎn)套戶比（套戶比：成套住房數(shù)量/家庭數(shù)量）并非超過1，住房占用不均衡比發(fā)達國家嚴重。同時，我們的非成套住房大量存在。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，在全國10%抽樣調(diào)查的家庭戶中，城鎮(zhèn)家庭共2000萬戶，其中同時擁有廚房和廁所的家庭有1513萬戶，占比75%。粗略估計，現(xiàn)在非成套住房占住房總量的20%。2014年，城市水沖式廁所占79%；2017年，城市自來水普及率98.3%，縣城92.87%，建制鎮(zhèn)88.1%；2016年，管道供水入戶87.8%，居民家庭衛(wèi)生廁所71.7%。

??因此，要住得體面、舒適需要分三步走：

??第一，每個家庭都有一套符合健康文明標(biāo)準(zhǔn)的住房——有獨用的廚房和水沖式衛(wèi)生間。

??第二，每人一個房間。

??第三，每個家庭的住房除了廳以外的居住空間，達到N+1。

??所以，滿足人民群眾日益增長的美好居住生活需要任重而道遠。

??二，杠桿合理、風(fēng)險可控

??中央文件第一次提出“房地產(chǎn)泡沫”問題，去年把經(jīng)濟發(fā)展三大攻堅戰(zhàn)，第一大攻堅戰(zhàn)是防范金融風(fēng)險，第一項任務(wù)是防范房地產(chǎn)風(fēng)險。各位從自己的角度來看不理解，認為市場賣的很好，買房子的人在排隊，有什么風(fēng)險？這不是講一個企業(yè)或者資產(chǎn)的風(fēng)險，而是房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中對宏觀經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)業(yè)可能導(dǎo)致系統(tǒng)性的金融風(fēng)險，這是非常嚴重的問題，我們看一下標(biāo)準(zhǔn)，從本世紀以來，個人住房貸款余額/城鎮(zhèn)居民家庭總收入一直攀升，去年達到78.9%。居民家庭總收入近80%構(gòu)成負債。

??我們再來看一下個人住房貸款余額/GDP的比例，2018年達到38.7%。有的學(xué)者說，杠桿率不高比美國低，但是我們必須注意到幾個事實，城鎮(zhèn)戶籍人口承擔(dān)住房貸款；美國1978年，人均GDP1萬美金，住房杠桿率不到20%；美國恩格爾系數(shù)小于8%，2018年中國恩格爾系數(shù)28.4%。

??商品住宅銷售額/城鎮(zhèn)居民家庭收入，到2018年38.7%，城鎮(zhèn)居民家庭總收入38.7%是總收入比，現(xiàn)在有兩個維度的居民家庭住房壓力，有一個部門研究稱：城鎮(zhèn)居民家庭住房貸款年還款額占家庭可支配收入超過50%。折算下來是幾倍的壓力。

??我們可以看一個數(shù)字，銷售額和城鎮(zhèn)居民總收入比的38.7%，恩格爾系數(shù)2018年28.4%兩個數(shù)字加起來是50%，從兩個維度來看，居民家庭總收入至少60%或者到70%都用于住和吃。對老百姓的生活改善和生活質(zhì)量提高壓力非常大。

??同時要看到在這樣的態(tài)勢下，我們從經(jīng)濟大國轉(zhuǎn)向經(jīng)濟強國，房地產(chǎn)泡沫在不斷提高的情況下，大量催生房地產(chǎn)的虛擬成分，經(jīng)濟發(fā)展就很危險了。所以，我認為在房地產(chǎn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展當(dāng)中，風(fēng)險防范是很重要的。

??三，供應(yīng)體系完善

??我們在供需矛盾的時候，都在說支付能力不足，要靠收入提高來解決，往往突出一個價格問題，決定支付能力的是兩個因素，一個是支付能力，一個是收入，一個是價格。

??支付能力是價格和收入決定的。

??既堅持市場化的改革方向，也要保障沒有能力通過市場獲得合適住房的家庭住有所居。

??應(yīng)渠道合理，供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，供應(yīng)的地域配置合理，可支付性合理，需求適應(yīng)性合理。

??有人說中國人的偏好是買房子，其實不對的。1928年在廣州租房子的價錢和買房子的價錢是8：2，當(dāng)時廣州是革命的中心，很多年輕人流進來租房子，上海在1928年租房子20%，北京是58%。所以中國人有租房或者買房子的偏好根本不對，在改革開放前都是租的，很少有私房的。導(dǎo)致中國人買房子的偏好是兩個因素，一個是房改的制度沒得租了就要買了，第二價格不斷的上漲，教育老百姓“晚買不如早買”前幾年央視有一個老百姓幸福指數(shù)的調(diào)查，問一個老太太“幸福嗎”他說改革開放以來很幸福，生活當(dāng)中有后悔的嗎？她說“后悔當(dāng)年沒有多買幾套房”。房子的數(shù)量變成一個幸福度的體現(xiàn)，所以在城市當(dāng)中要租房結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)。

??所以，我們在城市當(dāng)中要租房結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)。

??我們講高質(zhì)量發(fā)展，包括后面講到的問題也是對大眾消費者來說的，不是對少數(shù)消費者來說的。

??實際上我們要認識一個問題，發(fā)展為什么？目的不是某一個企業(yè)成長得快，當(dāng)然作為企業(yè)的目標(biāo)是這樣的。目的是要“以人為中心”發(fā)展。要為老百姓提供幸福感。

??四、需求管理到位

??第一，優(yōu)先保障居民家庭的住房權(quán)利。

??我們在住房發(fā)展當(dāng)中，終級的目標(biāo)是讓所有的老百姓都可以享受到社會發(fā)展的紅利。也就是說我們住房的權(quán)利要得到保障，在這個發(fā)展過程當(dāng)中，優(yōu)先保障居民家庭的住房權(quán)利，資金政策要制定好。

??第二，適度限制投資性需求。

??如果投資需求把房子買下來供給市場，市場的總供給不變，不影響供需的變化，如果減少供需就會導(dǎo)致市場波動，所以我們倡導(dǎo)適度限制，投資性需求。

??第三，充分利用閑置的住房資源。

??任何一個商品作為投資都有一個先決條件：短缺、少部分人持有、價格不斷漲。不然怎么會作為投資品？所以我們要充分利用閑置住房資源。

??五、提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

??我們的目標(biāo)是誤差1‰。零缺陷住房比較難，30年前請教竇以德會長中國有沒有沒有毛病的住房？竇會長說沒有；能不能使住房達到零缺陷？他說很難。總體上我們近幾年住房質(zhì)量發(fā)展有所提高。

??當(dāng)前最主要的任務(wù)是，消除安全隱患、滿足綠色、健康要求。原來的城市建筑方針是在90年代提出，本世紀初提出要不要修改，當(dāng)時有很多學(xué)者參加討論，很多學(xué)者提出應(yīng)該把“安全”兩個字加上，后來改成“經(jīng)濟、適用、美觀”。但是這個“安全”問題并沒有完全解決。我建議大家有時間看一篇文章，北大的李教授去年發(fā)表的演講，他講到“我們的精心設(shè)計建設(shè)城市使我們充滿了風(fēng)險”。里面講到各種各樣的風(fēng)險，當(dāng)然他把問題集中起來，確實比較驚人，應(yīng)該說我們城市建設(shè)發(fā)展很快也很好只是有缺陷和不足，但是沒有想到有這么多問題，是不是所有隱患都沒有？

??我講一下自己的親身經(jīng)歷，去年我在一個養(yǎng)老住宅項目當(dāng)中，建的確實很不錯，南方地區(qū)自來水龍頭出水的時候是常溫，可以不做熱水，這個養(yǎng)老住宅項目很貼心的提供熱水，但是系統(tǒng)水溫在60度以上，有可能會導(dǎo)致老人燙傷。這就存在安全隱患，實際上住宅當(dāng)中可以仔細琢磨一下，雖然有很大的改進，但是安全隱患還是比比皆是。

??第二，提高精度。雖然我們都要求毫米級的，但是實際上我們的誤差都是在厘米級的，我在公開場合說過幾次，有一個住房專家在北京買了豪宅，掛了一個畫跟哪里都不平，垂直線相差15厘米。在座的同志你們房子四個角的垂直線的誤差差多少？如果差在一厘米以內(nèi)也可以給工程部發(fā)獎金了。

??當(dāng)然，提高精度必然采取的途徑一定是工業(yè)化，裝配化，所以很重要的系精度要提高。一定要提高安全的精度，踐行好綠色、安全、健康的要求。

??其次，我們要節(jié)約資源，減少浪費。

??有專家說我們每年產(chǎn)生的建筑垃圾達到24億噸，包括裝修和施工現(xiàn)場。24億噸的建筑垃圾，總價值是1.2萬億，占整個房地產(chǎn)投資的10%，我們總是說速度下降不要緊，但是要變成有效的投資、有效的運營。

??全壽命經(jīng)濟、適用，住房壽命在70-80年以上，我們要提升整體家庭住房空間的變化，提高住房的長期的適用度。

??在營銷環(huán)節(jié)應(yīng)用數(shù)字化比較普及了，但是設(shè)計和建造領(lǐng)域，相對而言弱得多，真正達到多用生產(chǎn)，是建造大國到建造強國推動數(shù)字化設(shè)計、建造是非常需要的。在數(shù)字化應(yīng)用當(dāng)中還是要放到解決安全、健康、舒適、方便要有一個秩序。不然在智能家居建設(shè)當(dāng)中，把舒適放到非常重要的位置。

??當(dāng)然還有高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為主的，比如居住延展的生活服務(wù)，這個問題在物業(yè)服務(wù)當(dāng)中大家認識比較充分了。

??我就講這些內(nèi)容，謝謝大家。