??2020年3月20日-21日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會人居環(huán)境委員會、當代置業(yè)（中國）有限公司共同承辦的首期“綠色代建與房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展系列研討活動”取得圓滿成功。中房協(xié)名譽副會長兼人居委主任委員當代置業(yè)（中國）有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬做了題為《健康建筑 綠色住區(qū) 生態(tài)城市》的演講，以下為演講全文：

??房地產(chǎn)已經(jīng)從野蠻的“三高”（高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高增長），慢慢地轉(zhuǎn)向“三新”的時代。這“三新”是什么？新市場，新價值，新模式。新市場是指從單純的增量要轉(zhuǎn)到增存并舉；新價值是產(chǎn)品價值和客戶價值，尤其這次疫情發(fā)生以后產(chǎn)品回歸，房住不炒，被強調(diào)的越來越突出；新模式，從跑馬圈地到精細經(jīng)營，同時我們也看到人居舒適、安全、健康、衛(wèi)生防疫、品質(zhì)物業(yè)，這段時間都被熱烈的去討論。

??當代置業(yè)認為，企業(yè)堅持綠色健康發(fā)展，為城市打造健康的住宅，為城市運營智慧綠色的住區(qū)，為城市培植低碳、生態(tài)的發(fā)展理念是行業(yè)未來的邏輯。當然，企業(yè)永遠還是以經(jīng)濟利益為目的的，不管做綠色健康，如果沒有商業(yè)回報，這是不可持續(xù)的。所以房企一定要保持一定盈收和利潤水平的同時，承擔一定的社會責任。這是我們對未來的基本思考。

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??健康建筑

??建筑這個詞大家都非常清楚，我曾經(jīng)寫了一篇文章，這是一個很奇妙的中文，也是一個很奇妙的英文，它有三個詞可以解釋，叫ABC，A是什么？Architecture，建筑藝術(shù)；B是Building；C是Construct，是施工、建造。Building就是強調(diào)它的物理屬性；Architecture，建筑藝術(shù)。其實我們大家都知道，關(guān)注建筑基本的居住功能要不斷的去向建筑技術(shù)、建筑藝術(shù)去進化，這是我們理解企業(yè)發(fā)展也是這樣。

??1.1 10萬份健康人居環(huán)境調(diào)查

??當代置業(yè)早在2003年 SARS前后，我們曾經(jīng)跟海爾集團做過一次大調(diào)查，在大約17年前就已經(jīng)非常清楚明確了我們在建筑物理技術(shù)方面和建筑本身結(jié)合的大面積應用。明確了溫度、濕度、氧環(huán)境、光環(huán)境、聲音等核心技術(shù)的指標。其實17年前，無論是老百姓還是專業(yè)機構(gòu)還是開發(fā)商，對這些都不是非常重視的，我們也付出了比較大的成本。但是現(xiàn)在回過頭來看，堅持比選擇更重要。如今的MOMΛ已經(jīng)成為中國綠色建筑、健康建筑、科技建筑的大量實踐者，還有很多技術(shù)、很多方面需要完善，但是大面積的應用和采集的數(shù)據(jù)為我們下一步發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

??1.2 當代綠色健康復合社區(qū)

??今年2月份我們又在全國做了一次“綠色健康家”的大調(diào)查，作為中房協(xié)人居環(huán)境委員會全國調(diào)查的一部分。這一次主要是在MOMΛ30萬業(yè)主中抽取了10萬個樣本，主要集中在健康安全、居室的空間組合、居家生活模式、社區(qū)環(huán)境、配套設施等等。有效的樣本量將近8萬組。3月12日，我們把統(tǒng)計后的結(jié)果免費公開地向社會公布。昨天，我們又在線上隆重舉辦了一個“生活HENG美”綠色健康復合社區(qū)產(chǎn)品服務發(fā)布，主要把過去的“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”逐步與“新四衡——衡空、衡量、衡動、衡捷”疊合起來，去開發(fā)新的產(chǎn)品。我們對未來的產(chǎn)品定了一個大的方向，要給客戶建立起三道健康防線：城市社區(qū)健康防線、組團鄰里健康防線和建筑居室居住空間的健康防線。我們得出的結(jié)論，要想打造這種無憂生活，綠色健康建筑和綠色健康產(chǎn)業(yè)家園、生活家園，就要實現(xiàn)由建筑設計、人居體驗到建筑運營層面的三個進階。

??第一，綠色科技要提升建筑設計的水平。綠色健康建筑是一系列綠色科技與傳統(tǒng)建筑結(jié)合的新型產(chǎn)品，相比于傳統(tǒng)建筑，擁有更先進的設計和建造標準，可以更加從容的應對各類突發(fā)的公共衛(wèi)生事件。

??第二，我們強調(diào)舒適健康去提升居住空間的水平。我們過去強調(diào)的傳統(tǒng)優(yōu)勢“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”，這樣的空間不僅有利于室內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境的保持，對于人體免疫系統(tǒng)也有著積極的意義。比如說置換式全新風系統(tǒng)實現(xiàn)獨立的送排風，保證室內(nèi)安全、衛(wèi)生、健康的空氣環(huán)境，安全的排水系統(tǒng)，科技社區(qū)的智能系統(tǒng)等等，對一些突發(fā)事件做出預判的處理。在這些方面還要下大功夫，而且要大面積的應用到所有開發(fā)的項目和我們合作的項目中去。

??第三，還要強調(diào)節(jié)能環(huán)保，進階提升建造運營的水平。我們要強調(diào)綠色健康建筑，實現(xiàn)能源、舒適和環(huán)境三者的平衡，實現(xiàn)高效節(jié)能，繼續(xù)保護我們賴以生存的大自然和外在環(huán)境。

??這三個方面雖然是理論性的，但是它奠定了當代設計產(chǎn)品、建造產(chǎn)品和運營產(chǎn)品的一個理論基礎(chǔ)。

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??綠色住區(qū)

??2.1“綠色住區(qū)”即綠色社區(qū)和生態(tài)家園

??住區(qū)是建筑的集合和服務配套的聚集。住區(qū)作為城市化核心內(nèi)嵌的基因，在推動城市綠色發(fā)展方面扮演著至關(guān)重要的角色。綠色住區(qū)就是傳統(tǒng)所說的綠色社區(qū)和生態(tài)家園，它是以綠色健康為理念，通過建設模式創(chuàng)新和技術(shù)與管理的創(chuàng)新，在規(guī)劃設計方面、生產(chǎn)施工方面，運維管理等全生命周期內(nèi)降低能源和資源消耗，減少污染，建設與自然相和諧共生的居住生活環(huán)境。一開始就把經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境社會效益相統(tǒng)一的住區(qū)。

??2.2 《綠色住區(qū)標準》

??2019年中房協(xié)人居環(huán)境委員會和相關(guān)的單位對《綠色住區(qū)標準》又進行了全面的更新。當代對于《綠色住區(qū)標準》有大量的實踐，至此我們已經(jīng)有22個綠色住區(qū)落地。所以我們在很多場合強調(diào)，房企應該積極踐行現(xiàn)在通行的大家比較認可的《綠色建筑評價標準》，與此同時應該更加關(guān)注《綠色住區(qū)標準》。

??2.3房企要積極踐行綠色住區(qū)

??我們認為社會是上層建筑，它制定相關(guān)的法規(guī)；企業(yè)是中流砥柱，綠色住區(qū)的建造運營在里面扮演著很重要的角色；居民是毛細血管，要從我做起，崇尚綠色低碳的生活。

??經(jīng)常有人問我，綠色建筑和綠色住區(qū)甚至是健康建筑、凈零能耗這些標準是怎么滲透到企業(yè)的開發(fā)過程中的？我們就把房地產(chǎn)開發(fā)的過程、全生命周期的開發(fā)過程分成了“可研-前期-開發(fā)-使用”幾個階段。從可研階段，我們就需要考慮場地、資源、城市、區(qū)域與綠色出行等問題，而這些問題實際上在《綠色住區(qū)標準》里都有詳細的規(guī)范。我們把它嵌套到技術(shù)特征的配置表里面。在前期設計階段，對于每一條產(chǎn)品線，有詳細的《綠色住區(qū)標準》評分表，對應的每個項目有綠色住區(qū)的產(chǎn)品評估表，再分解到規(guī)劃設計、強電弱電，市政建筑等等不同的細分專業(yè)。在完成總評圖后項目將依照“綠色住區(qū)申報作業(yè)管理標準”。這份作業(yè)標準，我相信大部分低碳企業(yè)都沒有，我們內(nèi)部把綠色建筑申報標準、綠色住區(qū)申報標準、健康建筑申報標準都形成了一整套的流程，必須達到這個目標才讓你動工。當然，對應的是你的成本限額，成本得控制住，能不能銷售更快，不限價的地方有溢價，或者在當?shù)厝ド陥箐N售價格的時候，綠色住區(qū)也好，健康建筑也好，綠色建筑也好，能不能給你帶來比其他的項目更高的審批銷售價格，這些方面我們都受益頗深。

??2.4 綠建榮譽 行業(yè)專利

??截止到目前，當代在行業(yè)里面擁有180多個專利。地產(chǎn)其實是粗放型的，申報專利不多，我相信，下一步地產(chǎn)公司在向科技型企業(yè)在發(fā)展。

??2.5 綠色住區(qū)規(guī)劃 賦能城市發(fā)展

??綠色建筑已經(jīng)超過了近一千萬方，22個綠色住區(qū)。我特別強調(diào)，綠色住區(qū)首先能夠成為促進企業(yè)提升開發(fā)水平的一個重要幫手。

??2.6 綠色住區(qū)建設 集約城市資源

??我們也提出來，所有的綠色住區(qū)建設集約城市的資源。在過去所強調(diào)的“五節(jié)一環(huán)保”的基礎(chǔ)上，整個開發(fā)過程、施工選材、綠色采購供應商等等都要能夠全面的踐行綠色發(fā)展和綠色標準，把基于產(chǎn)業(yè)鏈的綠色采購平臺也要建立起來。這個在綠色住區(qū)的評價標準中只要結(jié)合得好，對成本控制，對選擇供應商都有很大的幫助。

??2.7 綠色住區(qū)產(chǎn)品 適配多元客戶

??以當代置業(yè)為例，2019年已經(jīng)重新梳理發(fā)布了4條標準化產(chǎn)品線，頂級的當代MOMΛ，包括剛需的當代著、復合功能的當代城。

??太多人都問過我，包括專家都問，綠色住宅、綠色住區(qū)給你們把成本增加了，消費者還不認，最剛需的老百姓他也享受不到。實際情況是，我們已經(jīng)把所有的綠色技術(shù)都適配分布在不同客戶需求、不同技術(shù)路線、不同客戶的感知中。我們認為不管是剛需還是終極置業(yè)，都能享受到綠色健康的建筑，綠色健康的生活，并且還能帶來商業(yè)的回報。而且，我們的綠色產(chǎn)品不僅僅體現(xiàn)在住宅上，而是多業(yè)態(tài)、全場景的綠色，包括綠色住宅、百年住宅、適老住宅、商業(yè)辦公體、公寓、酒店、小鎮(zhèn)等。

??2.8 綠色住區(qū)運營 全鏈條數(shù)字化

??綠色住區(qū)一定要運營全鏈條的數(shù)字化，我們也認為要把全鏈條的數(shù)字化作為整個開發(fā)過程全生命周期的一個重要工具。我們始終是這么做的，在當代的語境里要把以建筑硬件全生命周期的全過程以客戶幼兒、青年、中年、老年所有客戶需求為全生命周期的底層數(shù)據(jù)都應該在我們的平臺中系統(tǒng)的進行梳理。所以我們老講，數(shù)據(jù)就是底層的邏輯，數(shù)字是頂層的設計，當代置業(yè)主要通過端側(cè)、網(wǎng)側(cè)、云側(cè)三個不同的維度來實現(xiàn)的。

??第一端側(cè)，把硬件的數(shù)字模型建立起來，抓取單體建造的數(shù)據(jù)和客戶的數(shù)據(jù)，能夠?qū)⑷伺c人之間、人與物之間、物與物之間進行數(shù)字感知。我們在順義落地的恐龍三號，這是一個裝配式凈零能耗的健康建筑，把裝配式凈零能耗、科技家具、適老系統(tǒng)等理念和實現(xiàn)完全結(jié)合在一起的一個應用集成。這個建筑再過10年、20年，再過70年，所有的建造全過程的數(shù)據(jù)都完整的沉淀到了我們的平臺中，不再擔心過了很多年以后怎么維修它、怎么維護它。

??第二網(wǎng)側(cè)，提供數(shù)字連接，就是把環(huán)境安全、換環(huán)境、風環(huán)境、日照、電力、電梯建立起數(shù)字化的連接。北京的當代MOMΛ盡管已經(jīng)入住了15年，近兩年中完全實現(xiàn)了網(wǎng)側(cè)的數(shù)字化連接。比如說在居室里面采用國際集成的健康數(shù)據(jù)、智能開關(guān)、智能預警、智能調(diào)節(jié)床。這些技術(shù)上的事兒都難不到開發(fā)商，關(guān)鍵就是把終端數(shù)據(jù)要集成，提高運營水平，在樓宇間實現(xiàn)了能源系統(tǒng)、樓宇智控系統(tǒng)全網(wǎng)監(jiān)測，不僅能監(jiān)測還能調(diào)整，結(jié)合實時的氣溫條件給出住區(qū)所最佳的供冷供熱的運營，最大限度減少能源浪費。

??社區(qū)內(nèi)大家看到的小視頻就是通過當代自己研發(fā)的科技安防系統(tǒng)，把傳統(tǒng)的物業(yè)安保智慧化、安全化全部都升級，外來人口識別、危險人預警，老人、兒童比如說在一個池邊的凳子上五分鐘不動，數(shù)據(jù)就可以迅速地回傳到中樞中心，這我們認為今后也是地產(chǎn)開發(fā)過程中對銷售、對建造的過程都有幫助的重要工具。

??第三云側(cè)，提供數(shù)字應用。未來的城市我一直在講是數(shù)據(jù)的重構(gòu)和導入，是一個數(shù)字孿生世界的增強世界，我們將運用VR/AI、DB等方式打造智慧城市。我們有家關(guān)聯(lián)企業(yè)叫51 World，現(xiàn)在發(fā)展得非常迅速。它能夠運用我剛才提到的技術(shù)把整個城市不同功能的全數(shù)據(jù)、全要素實現(xiàn)云端虛擬地建設，全部都還原回去，在這個過程中對產(chǎn)業(yè)園、對城市建設就有了在設計圖紙之前的全場景的虛擬應用，也非常有力量。

??2.9 綠色住區(qū) 全生命周期場景服務

??這一點大家慢慢都能理解了。每個地產(chǎn)公司現(xiàn)在都在思考除了開發(fā)主業(yè)這個第一增長曲線，它確實也有天花板，有的人講到6000億還是8000億等等。小開發(fā)商就會被不斷的兼并收購，除非你有很明顯的差異化競爭力，只有錢有地的，慢慢都會被兼并收購。

??怎么找到第二增長曲線？圍繞你過去的主業(yè)給客戶提供全場景的服務，規(guī)劃配套、文化設施、社群設施、社群基地等等。我們現(xiàn)在的做法是大量培育了40多個加速體，無論是幼兒園、健身、創(chuàng)業(yè)、養(yǎng)老、酒店、餐飲、配送，小型社區(qū)有選擇的配送，大型的當代城全部配送，都是圍繞客戶需求，不做無端的多樣化，那也不是我們要做的事兒。我們進行代建業(yè)務，這些商業(yè)模式應同時跟進，它是一個疊加效應。

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??生態(tài)城市

??可持續(xù)發(fā)展的城市是一個覆蓋全要素、全鏈條、全數(shù)字的城市，由建筑單體到綠色住區(qū)再到區(qū)域營運的空間場域，盡管開發(fā)商在城市建設過程中能起到的作用僅僅是一部分的，但是把你該承擔的責任都能夠完整的承擔起來，那城市開發(fā)，未來可持續(xù)發(fā)展的城市就有希望。

??3.1 傳統(tǒng)建筑城市弊端

??傳統(tǒng)城市的弊端也不再細講了，能耗、空氣污染，節(jié)能減排、生態(tài)環(huán)境都非常差，生態(tài)管理不斷惡化，城市管理水平也是停留在頭疼“醫(yī)”頭腳疼“醫(yī)”腳。我們前面的51World現(xiàn)在給一百多個城市做了智慧管理，虛擬城市建設，發(fā)現(xiàn)條塊分割、各個部門城市的功能不交圈，大量的問題需要解決，最后可能只能集成于云端才能反逼實體城市的管理。這些都從另外一個角度揭示了在城市開發(fā)過程中的一個機遇。再就是建筑對于城市能源、生態(tài)環(huán)境的影響。長期以來，建筑一直是能源消耗、空氣污染和固體廢物的重要來源。還有包括城市生態(tài)環(huán)境趨緊。中國空氣污染較為嚴重，當然這兩年已經(jīng)有了大幅改善。但是我們依然能看到二氧化硫、氮氧化物的排放強度為歐洲、日本的幾十倍。數(shù)百個城市存在各種各樣的水資源問題。建筑行業(yè)是環(huán)境污染的重要源頭，建筑垃圾占中國城市產(chǎn)生垃圾的近一半之多。在生態(tài)發(fā)展成為時代主題的當下，房地產(chǎn)建筑業(yè)實行節(jié)能減排、堅持綠色發(fā)展顯得刻不容緩。

??3.2 “生態(tài)城市”未來城市的發(fā)展范式

??所以我們提出來綠色、健康、科技去凈化城市建設。到了任何一個城市，把你的綠色、科技系統(tǒng)拿出來，不管拿到的地跟產(chǎn)業(yè)園合作、跟政府合作還是做舊改開發(fā)。當代置業(yè)在這方面都擁有一些跟別的企業(yè)有明顯差異化的競爭力。經(jīng)過20年的技術(shù)沉淀，我們在綠色建筑、健康建筑、主動式建筑、被動式建筑，綠色住區(qū)、凈零能耗以及2019年提出的產(chǎn)能建筑都有大量的技術(shù)應用。到任何一個城市，不管南方、北方，地質(zhì)條件、自然環(huán)境，就拿出來和客戶、消費、需求結(jié)合起來，哪些能夠跟市場很緊密的貼合就植入到這個城市開發(fā)里面去。當代置業(yè)一直認為，綠色健康科技是應該為行業(yè)所共享，為社會所共推。當代置業(yè)也成立了自己的代建公司當代綠建，打造綠色科技代建服務平臺，政府代建、商業(yè)代建和資本代建等創(chuàng)新合作模式，為社會提供定制的全過程委托開發(fā)及運營管理解決方案，將綠色健康科技理念和產(chǎn)品惠及更多行業(yè)、更多領(lǐng)域、更多客戶。

??3.3 綠色智能 完善城市運營管理

??我再次隆重的推介一下51World。它主要是以數(shù)字孿生技術(shù)為主的搭建無論是社區(qū)、單體建筑還是城市管理，可感、可知、可控、可決策的操作平臺。這個平臺上綜合安防、便捷通行、資產(chǎn)管理、設備營維、能耗，都能夠在一個虛擬的場景中實現(xiàn)實時地傳輸、實時地監(jiān)測、實時地運行，城市運營管理、城市開發(fā)過程中當代置業(yè)具有以建筑硬件全生命周期的硬科技，還有以城市管理為全生命周期的黑科技，完整的技術(shù)體系。

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??實踐案例

??綠色建筑的理念應該始于建筑，生長于社區(qū)，綻放于城市，城市的基礎(chǔ)就是建筑，城市的單元是住區(qū)，可持續(xù)發(fā)展的城市是實現(xiàn)房企商業(yè)價值和社會價值統(tǒng)一的非常巨大的容器。

??健康建筑方面，北京當代MOMΛ是全國首個住宅類的健康建筑三星運營標識。它也是全國目前唯一一個綠色建筑三星運營標識項目，現(xiàn)在還沒有第二個，為當代運行成本節(jié)約了大量的資金，對社區(qū)進行再投入。通州萬國城MOMΛ獲得了WELL建筑標準的鉑金級預認證；佛山當代萬國富MOMΛ榮獲了WELL建筑標準的金級認證等等。

??綠色住區(qū)方面，全國目前有40多個綠色住區(qū)項目，當代有22個，很多人也問我，綠色住區(qū)到底給當代帶來了什么？無論建造的水平還是后期的運營，還是對促進銷售和溢價，打破限價，其實都有很大的幫助。生態(tài)城市方面，合肥政務區(qū)是我們51WORLD的城市運營管理案例，在數(shù)字孿生世界中，可以清晰地看到每一條道路，每一座建筑，每一個園區(qū)，可以嘗試不同的業(yè)態(tài)組合、道路規(guī)劃、園林風貌，形成可預測、可控、可升級、可仿真的城市操作界面，我們目前已經(jīng)給大約100個城市提供這種數(shù)字孿生的在線操作場景，供政府、不同部門使用。我想表達的是，實際上地產(chǎn)開發(fā)的過程，包括城市建設的過程，今后都是科技化、智慧化的方向，把智慧、科技緊密的植入房地產(chǎn)開發(fā)、城市開發(fā)的過程，勢在必行。

??我們堅定的認為，綠色健康的產(chǎn)品力才是核心競爭力，企業(yè)管理者要不斷謀劃企業(yè)戰(zhàn)略，修正企業(yè)發(fā)展方向，將綠色健康、綠色發(fā)展提到企業(yè)核心競爭力，并且要把它形成商業(yè)回報，這才是我們長期的生長之道。

??當代綠建基于MOMΛ當代特有的產(chǎn)品、管理、信用，依托綠色科技系統(tǒng)，標準化的流程與運營體系，全面供應商的生態(tài)鏈，全生命周期的平臺，定制共贏服務模式，五個核心競爭力能夠形成一個最大化的企業(yè)共贏模式來奉獻給大家。我們也希望和各界同仁同行大家互相連結(jié)，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的商業(yè)價值和社會價值的共贏，我們也期待在中房協(xié)的推動指導下，當代綠建與更多合作伙伴一道推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的升級和進階，創(chuàng)建綠色健康的未來。(本文根據(jù)作者發(fā)言整理，未經(jīng)許可，請勿轉(zhuǎn)載)