??中房協第二屆流通與租賃委員會第二次主任會議10月28日下午在線上舉行。會議圍繞房地產市場形勢分析、租賃市場熱點等問題開展深入討論。中房協流通與租賃委員會的領導和來自各地會員單位的主任近30人與會。

??中房協流通與租賃委副秘書長虞海發、劉穎分別主持會議和參與討論、聽取意見。在主旨演講和討論環節，專家學者、企業代表就會議主題暢談真知灼見，分享科研成果。

??后開發時代房地產及其特征

??中國房地產測評中心專家委員會主任、上海易居房地產研究院院長張永岳教授在主旨演講中，闡述了后開發時代及研究后開發時代的意義。他對比美國、英國、日本、韓國等典型國家案例，分別從土地、開工、銷售、經濟增長速度、城鎮化率和人口狀況對我國進行分析，認為進入后開發時代指標的理論判斷，核心指標就是“房地產市場規模（新房增量）達到頂部”。從經濟增速看，2011年以來，我國經濟轉入中增長。從城市化率看， 統計數據2019年為60.6%。從人口狀況看，我國勞動年齡人口頂點是2013年。從供求關系看，戶均套數超過1。從房地產業發展的規模看，近幾年處于筑頂階段，我國新房建設規模基本見頂。張永岳認為，后開發時代房地產可持續發展的空間依然存在，房地產市場結構是增量為主的市場向存量為主過渡，房地產流通方式是銷售為主，同時租賃并舉。新時代、新形勢，準確把握后開發時代的主要特征和趨勢，是我們行業持續發展的需要，也是企業健康發展的必需。

??易居企業集團CEO、中國房地產業協會房地產流通與租賃委員會執行主任丁祖昱在演講中提出，當前行業形勢有四大特征：一是政策環境，中央要穩，熱點趨緊；二是行業V形反轉，從20年最低到或再創新高；三是分化中聚集，城市、企業、項目漲跌互現；四是從規模到質量，降杠桿成房企短期首要任務。丁祖昱用1-9月份各銷售成交量、成交走勢等大數據圖柱詳細闡述了這四大特性。

??住房租賃市場熱點及對策

??貴州財經大學房地產研究院院長、貴州省房地產交易市場董事長武廷方在演講前，分享了一段關于貴州省社會公租房運營情況的新聞采訪視頻。他表示，貴州省社會公租房中心是我國第一家民營的社會公共租賃房專營公司。中心自運營以來，得到社會各界的大力支持，特別是貴州省人民政府辦公廳在《關于加快培育和發展住房租賃市場的通知》文件中指出：“支持貴陽市完善‘房屋銀行’租賃模式，積極培育經營住房租賃的企業，實現管理方式企業化、運作方式市場化，賦予住房租賃市場新的生命力。”省政府的指示為我們今后工作指明了方向。在介紹了社會公租房的基本情況，其中包括社會公租房的定位、其運營的治理結構創新情況后，武廷方提出，要改變我國目前房地產消費“重視買房、輕視租房”的現狀，引導社會建立房地產消費應該“梯級消費”“以租為始”的理念。社會公租房按市場配置資源的法則進行配租，對符合政府保障性住房條件的群體，實行“租補分離”。

??上海市房地產經紀行業協會常務副會長陳亮表示，長租公寓由“爆倉”引發的行業風險受到社會輿論廣泛關注，并有擴大的趨勢。他從行業協會的角度，針對長期公寓企業情況、租賃市場情況、信訪投訴情況幾個方面，詳細分析了上海長租公寓行業基本情況。認為近期全國范圍內爆發的行業爆倉事件有了新特征，出現從經營風險向“惡意套現跑路”的信用風險轉化。主要原因是相關公司通過“高收低出+長收短付”的模式吸引房源，累積資金。就目前已收集到的相關已爆倉公司信息來看，其共性特點是：租金定價不合理、擴張速度快、存續期短，并且涉嫌違法。針對這些問題，上海行業協會采取了應對措施，如及時發布住房租賃市場風險提示、進一步加強“租金貸”業務管理等，并且提出了下一步的相關建議。

??上海易居房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽在演講列舉了一系列數據，認為長三角城市群作為中國經濟社會發展的重要引擎，以占全國3.7%的土地面積，聚集了全國16%的人口，創造了全國近四分之一的經濟總量，承載了全國五分之一的租賃住房。我國住房租賃市場發展長期滯后于住房銷售市場，自1998年房改后，商品房銷售面積和銷售金額分別從1.2億平方米、0.3萬億元增至17.2億平方米、15萬億元。而租賃市場未能得到與銷售市場同等速度的發展。租賃住房是長三角一體化的重要基礎設施和配套建設，是長三角地區經濟發展的基礎保障。建立完善的住房租賃市場有助于長三角一體化發展進程的推進。崔霽針對長三角一體化下住房租賃市場發展提出了“優化供應、落實保障、強化監管”的相關對策建議。認為目前長三角重點城市住房租賃需求潛力全國領先、新增供應全國領先、租金規模全國領先。根據克爾瑞數據測算，長三角8個城市市場租金規模占全國租賃住房市場租金規模約26.7%。而長三角的租金收入比還是相對合理，整體租金房價比偏低。這也說明國內租賃住房資產回報率不高，不利于發展國內住房租賃資產證券化。目前，企業聚集程度全國最高、市場供需錯配仍突出市場供需錯配仍突出、監管還有待細化、雖然現在住房租賃企業已形成三種不同的發展模式，但由于租賃住房前期投入成本高，租金收益低，且退出渠道不明確，從而導致租賃企業難以盈利，企業無法實現規模化發展，這將影響租賃市場的專業化程度。

??房企助推樓市平穩發展

??在會議討論環節，各地會長和與會代表，圍繞“房地產市場分析”和流通與租賃委下一步工作計劃及建議展開討論。武廷方、陳亮等均表示希望增加線上交流會或面對面論壇會議的各種活動形式，加強流通委溝通平臺的作用。

??房多多副總裁周莉就趨勢問題提出想法：一方面，經紀公司在資產流轉的類型上面未來會更多元化，除了現有的新房和二手房模式外，還增加車位租賃、商業交易等模式；另外，周總認為經紀公司越來越注重規則，以及規則的建立。從以前一切依靠系統處理，發展到現在，行業內大家更加認可的規則。

??58同城集團副總裁葉兵表示，根據市場觀察，整體市場在變慢。雖然數據上新房交易1-9月同比翻正3.7%增幅，部分由于疫情后市場代償的結果，代價是成本上升，4季度去化節奏會趨緩；其次，流通企業集中度在提升，流通成本增高，經紀公司單一流通企業在新房/二手房城市銷售總額占比在過高，擠占市場份額，客觀上造成絕大部分流通企業經紀公司生存困難；還有流通成本在增高。開發企業開發商流通成本在渠道銷售上高企，擠占開發企業利潤，新房整體流通費用/成本在過去一年增長非常快，二手房市場部分城市也存在抬高提升中介費用；另一方面，開發企業自建流通渠道，投入資金自建銷售渠道，這些因素都客觀造成今年開發企業流通成本高企。

??中房協流通與租賃委下一步工作

??中房協流通與租賃委根據會員單位與會代表的建議，提出了下一步工作計劃及項目：

??一、增加活動頻率。

??保持每季度內部工作研討會，及每年一次的對外大型論壇會議。內部工作會議，可通過視頻會議或面對面閉門會兩種，了解會員單位所思所想所慮，廣泛采納意見，加強與副主任單位及會員單位間的溝通。

??二、開展課題研討工作。

??中房協流通與租賃委成立課題組，在會員單位共同參與的情況下，就行業規范基礎設施，制定相關研究方向，開展課題研討工作，制作房地產流通與租賃行業白皮書。

??三、承辦高峰論壇。

??根據中房協領導的要求，流通與租賃委擬和市場委共同承辦“中房協2021年度海南房地產高峰論壇”。具體工作另作商議。