??9月24日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“2021住房金融服務(wù)論壇”在北京舉行，此次論壇主題圍繞“發(fā)展住房租賃金融，加強信貸風(fēng)險防控”展開，來自業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士與機構(gòu)代表分享各自對住房金融高質(zhì)量發(fā)展的看法，提出了當(dāng)前住房金融發(fā)展中的思考與建議。

??2018年以來，在堅持“房住不炒”的定位、圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的背景下，房地產(chǎn)市場長效機制從建立到付諸實施，正在成為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的核心舉措。目前已建立起“人、房、地、錢” 四位一體的聯(lián)動新機制，同時建立起了監(jiān)測預(yù)警和評價考核新機制，常態(tài)化開展月度監(jiān)測、季度評價、年度考核，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序。長效機制實施主體在此背景下落實“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，多策并舉，因城施策。

??房地產(chǎn)金融監(jiān)管層面，對重點房企進行資金監(jiān)測和融資管理——“三道紅線”，對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款實施集中管理，并對“房地產(chǎn)貸款占比”和“個人住房貸款”均設(shè)有紅線，房地產(chǎn)金融監(jiān)管呈現(xiàn)精細化。

??日前，中央財經(jīng)委員會第十次會議提出，研究扎實促進共同富裕問題，研究防范化解重大金融風(fēng)險、做好金融穩(wěn)定發(fā)展工作問題。

??國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融中心主任蔡真在論壇上表示，近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的一些債務(wù)違約事件，凸顯了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風(fēng)險問題，需要關(guān)注風(fēng)險事件帶來金融體系不良率的上升，特別是需要關(guān)注一些區(qū)域個人按揭不良率的上升，引發(fā)向地方財政傳導(dǎo)的風(fēng)險。

??中房協(xié)房地產(chǎn)金融與住房公積金和擔(dān)保研究分會秘書長汪為民指出，伴隨今年上半年房地產(chǎn)各項貸款及投向房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的額度比重持續(xù)下降，需要重視當(dāng)前期房貸款風(fēng)險防范，各類信貸機構(gòu)需要切實、有效、合規(guī)采取措施規(guī)避風(fēng)險，特別是針對新增貸款需要調(diào)整結(jié)構(gòu)、多措并舉，針對存量貸款需要加強監(jiān)控。

??在住房保障領(lǐng)域，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。國家發(fā)改委印發(fā)的958號文件，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點范圍。

??建設(shè)銀行在住房金融領(lǐng)域深耕多年，響應(yīng)中央“租購并舉”的要求，率先參與并將住房租賃作為全行戰(zhàn)略積極推進，以實際行動支持住房市場實現(xiàn)“多主體供給、多渠道保障”。建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部資深經(jīng)理、副總經(jīng)理童學(xué)鋒在論壇上表示，建設(shè)銀行打造“CCB建融家園”平臺，為租賃企業(yè)及個人提供陽光透明的交易環(huán)境和安全便捷的服務(wù)保障，降低因信息不對稱產(chǎn)生的交易成本。同時，建設(shè)銀行持續(xù)完善金融服務(wù)方案，創(chuàng)新長期限公司住房租賃貸款產(chǎn)品，積極參與住房租賃REITs的相關(guān)試點工作，以資金賦能培育規(guī)模化市場主體。同時在政府部門指導(dǎo)下，建行也積極參與住房保障體系建設(shè)，多策并舉推動住房租賃發(fā)展，助力解決百姓安居難題。

??針對當(dāng)前住房金融中的“住房保障”，貝殼研究院首席分析師許小樂認為當(dāng)前熱議的“共同富裕”的應(yīng)有之義，還應(yīng)包括居民基本居住保障、改善居住保障等要求，房地產(chǎn)政策需要解決分配不均，房地產(chǎn)需要進一步調(diào)控，讓大多數(shù)居民買得起、住得好。

??清華大學(xué)國家金融研究院副院長、教授張偉表示，REITs是當(dāng)前融資環(huán)境下開展租賃住房“資產(chǎn)證券化”必不可少的工具，應(yīng)構(gòu)建符合REITs產(chǎn)品邏輯的租賃住房供給體系的制度性框架，從前端土地供應(yīng)、中斷運營管理、后端退出機制全方位建立REITs投融資閉環(huán)，政策面需要進一步明晰保障性住房資產(chǎn)范圍、優(yōu)化租賃住房REITs審批流程等措施。

??中信證券研究部執(zhí)行總經(jīng)理陳聰在論壇上表示，租賃市場發(fā)展意義重大，我國住房自有率高，但是租房居住人數(shù)在快速提升，房價的上漲也進一步將部分住房需求推向租賃市場，近期包括租賃住房REITs在內(nèi)眾多政策的出臺，加快推進保障性租賃住房市場建設(shè)，能夠促進租賃市場機構(gòu)化率的提升，有效穩(wěn)定租賃市場供給和租金預(yù)期。

??世聯(lián)評估總經(jīng)理助理、北京區(qū)域總經(jīng)理王卓從估價機構(gòu)角度，分析當(dāng)前新的市場環(huán)境與經(jīng)濟邏輯，指出評估行業(yè)要勇于創(chuàng)新租賃住房價值評估的路徑與方法。一方面，要將住房租賃放到更大的宏觀經(jīng)濟循環(huán)中來看，以更大的格局與視角來看待其在整個經(jīng)濟大循環(huán)價值鏈上的重要性；另一方面，倡導(dǎo)價值評估要回歸基礎(chǔ)科學(xué)的應(yīng)用，結(jié)合跨學(xué)科領(lǐng)域的理論，以空間市場、資本市場和“人”的需求為核心，構(gòu)建底層數(shù)據(jù)依據(jù)更加豐富的住房租賃估價模型。

??針對《民法典》出臺，引起各類住房信貸風(fēng)險管理問題，建緯律師事務(wù)所副主任、建緯(北京)律師事務(wù)所主任宋仲春結(jié)合最新案例進行解讀，指出需要關(guān)注“居住權(quán)”的變化及其影響，特別是需要關(guān)注抵押權(quán)與居住權(quán)沖突時，給債權(quán)人所帶來的利益沖突。還要關(guān)注《民法典》實施后房屋擔(dān)保制度的變化，以及《民法典》的溯及力所帶來的影響，包括溯及力在《民法典》實施前后的差別以及擔(dān)保的持續(xù)性等問題。

??在本次論壇上和住房信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新及風(fēng)險管理主題研討環(huán)節(jié)，信風(fēng)金融科技CEO陳劍帶來“國外按揭服務(wù)市場及借鑒”的主題演講，貝殼找房金融事業(yè)部總監(jiān)趙倩帶來“存量房市場住房金融服務(wù)創(chuàng)新”的主題演講，中房協(xié)合作建房委員會秘書長馬寧帶來“從合作建房談今后房地產(chǎn)金融的發(fā)展方向”主題演講。與會嘉賓還圍繞保障性住房資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)推進、科技賦能住房金融發(fā)展等問題進行深入探討。