??目前，合作建房土地獲取模式主要有兩部分，一是一級市場，國有土地的主要獲取模式是劃撥、租賃和轉(zhuǎn)讓。

??二級市場包括合作建房土地以及項目獲取模式也是劃撥、租賃、轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓包括招拍掛和合作。目前城鎮(zhèn)土地一般獲取模式靠租賃，但可靠性是存疑的，可能業(yè)主或者是地主說收就收回去了，或者某一個政策集中爆發(fā)，就可能把這些原本是在合同或者商業(yè)合作領域里的一些東西就會被推翻掉。受讓，第一是通過招拍掛獲取，這個最踏實，目前來講競爭也是最激烈的。第二是貨幣收購，但需要繳納土地稅以及差價稅款。第三股是權收購，直接購買地主所持有土地公司的全部股權或者部分股權，這是股權收購，這里面就相對來講要簡單一些。第四是合作開發(fā)，入股業(yè)主的企業(yè)或是新注冊一個企業(yè)，以資金或者土地入股。

??集體經(jīng)營性用地入市具備基本的條件是“五個主體、兩個法人”，五個主體，包括集體經(jīng)濟組織、村民委員會、村內(nèi)集體經(jīng)濟組織、村民小組以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織，新土地法第十一條說明，農(nóng)民集體所有的土地歸村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上的村集體經(jīng)濟組織所有的歸村內(nèi)集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的歸鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理。

??兩種法人，一是農(nóng)業(yè)農(nóng)村部頒發(fā)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織登記證，2018年11月16日農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在全 國農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革試點推 進會議上，為小崗村股份經(jīng)濟合作社等10個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織頒發(fā)登記證。至此“村集體經(jīng)濟組織”、“村內(nèi)集體經(jīng)濟組織”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織”等 三個主體獲得了法人身份證。

??第二種法人是由民政局頒發(fā)的基層群眾性自治組織特別法人統(tǒng)一社會信用代碼證書。

??此外還需要滿足兩個條件，一是土地必須已經(jīng)完成控制性詳細規(guī)劃。在確保交易主體擁有法人資格后，想要入市的農(nóng)村集體建 設用地必須已經(jīng)完成了總體規(guī)劃以及控制性詳細規(guī)劃，這些資料可以前往鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府規(guī)劃部門查詢。沒有完成控制性詳細規(guī)劃的土地，其土地使用性質(zhì)、容積率、建筑高度、建筑密度等用地指標均沒有確定，作為交易的買方可能得到的土地并不能用來建設或建設指標不能滿足需求，交易風險是極大的。隨著農(nóng)村土地改革的發(fā)展以及多規(guī)合一的政策的落地，土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等將逐漸被國土空間規(guī)劃所取代，

??二是土地必須擁有出讓指標。即使有了上位規(guī)劃也不足以讓集體經(jīng)營性建 設用地順利入市，還要看這個建設用地是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，即擬交易的土地是否擁有新增建設用地的土地出讓指標，沒有年度指標的土地即使進行了交易，也無法進行建設。

??那么我們?nèi)绾螀⑴c其中？

??作為開發(fā)商，作為買方規(guī)避土地交易階段的法律風險，避免簽訂的土地交易協(xié)定不合法或擬交易的土地沒達到上市基本條件：

??1）交易主體不是村集體或沒獲得民政局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部頒發(fā)的法人資格證書，無法確認土地的所有權；

??2）擬交易的土地沒有完成控制性詳細規(guī)劃，造成土地性質(zhì)不能確定；

??3）擬交易的土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)在近一年、幾年內(nèi)沒有建設指標，造成開發(fā)時間延遲（考慮長期持有儲備的開發(fā)商除外）。

??作為開發(fā)商避免上述問題后，再考慮確定交易的標的才是明智的。如前文所述，成功成交后的集體經(jīng)營性建設用地可以用來作 “工業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老服務設施建設、鄉(xiāng)村旅游、自駕車旅居車營地、租賃住宅、共有產(chǎn)權房”等用途。

??作為賣方，參與方式特別多，同時具有很強的主動權：1）簡單的方式是將集體經(jīng)營性建設用地直接出讓，獲得一次性收益；

??2）以土地入股的方式與開發(fā)商合作開發(fā)，建成后出售物業(yè)或通過長期的經(jīng)營變現(xiàn)；

??3）前兩種方式相結合，出讓一部分，合作開發(fā)一部分，兼顧兩者優(yōu)點，實現(xiàn)一次性收益與長期經(jīng)營變現(xiàn)。這些方式都需要專業(yè)的人進行輔助，也考驗村干部的能力。

??更進一步的土地獲取模式是以村為單位的合作社或者以縣鎮(zhèn)鄉(xiāng)為單位的聯(lián)合社為基礎的鄉(xiāng)村開發(fā)模式，鄉(xiāng)建院把這種模式在全國200多個村進行實踐，同時也在很多地方做合作社聯(lián)社。

??鄉(xiāng)建院在“三農(nóng)”領域進行了十年以上的實踐，最早的探索是如何解決農(nóng)村貧困的問題，第一個項目在河南信陽的郝堂村。2009年以前的郝堂村因為貧困或生病，村里老人自殺的情況時有發(fā)生。鄉(xiāng)建院在郝堂成立內(nèi)置金融合作社，所謂內(nèi)置金融合作社就是為了解決農(nóng)民貸款難的問題，即便中央多次提出普惠金融要面向中小微企業(yè)、面向農(nóng)村，但是從農(nóng)村實際來講，由于農(nóng)村可供抵押的資產(chǎn)太過復雜，銀行是非常難以介入或者愿意去做這樣的工作，沒有一個銀行會為了2、3畝地貸給一個農(nóng)民3萬塊錢或5萬塊錢。

??第二，如果出現(xiàn)呆賬或壞賬，銀行在處理林地、耕基地等非標資產(chǎn)會特別耗時耗力。一直以來，銀行等金融機構對農(nóng)村資產(chǎn)心有余力不足，并不是銀行主觀的對農(nóng)村的支持力度不夠，但的確是心有余力不足，銀行是靠息差來經(jīng)營的，給三五畝地貸十幾萬與在北上廣深給工廠企業(yè)貸款三五億甚至數(shù)十億元的收益不一樣，但是兩者的支出成本是基本相同的，同時兩者出現(xiàn)呆壞帳處理的隱性成本也是不一樣的。

??所以鄉(xiāng)建院提出建立農(nóng)村內(nèi)置金融合作社，通過鄉(xiāng)賢、地方政府，包括縣一級政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府，再加上村里的資金形成金融合作社。作為村民存2萬塊錢，未來能夠貸6萬，其實是加了2倍杠桿，所抵押的資產(chǎn)可以是宅基地、耕地或一些其他的資產(chǎn)，但這些資產(chǎn)是在村內(nèi)合作社內(nèi)備案登記抵押，如果出現(xiàn)呆壞帳，也會有村里的人出面把出現(xiàn)呆壞帳的標的物進行處置，所以不是像銀行大規(guī)模集團軍作戰(zhàn)，更多是像游擊戰(zhàn)作戰(zhàn)，雖然體量小，但非常靈活。

??郝堂村每年會拿出一筆錢作為養(yǎng)老基金或健康基金給村里的老年人分紅，因此對于村里的這些老年人，如果出現(xiàn)呆壞帳，每年分紅的養(yǎng)老金可能就沒那么多了，因此村里的老年人實際上充當了內(nèi)置金融合作社的“風控”，年輕人想在金融合作社獲得貸款需要村里的老人的簽字擔保，信用不好的人是無法獲得貸款的，老人為了自己的分紅不受影響，也會嚴格審核年輕人的貸款需求，并監(jiān)督按時還款，這也就形成了農(nóng)村內(nèi)置金融合作社“四兩撥千斤”的發(fā)展。

??第二，在合作社的基礎上進一步成立合作運營公司，可以進一步將村里的既有資產(chǎn)盤活。通過土地的漂移、整理、增減掛鉤等，把村里閑散的宅基地或集體經(jīng)營性建設用地，從村里各戶手中或村集體小組手中，整合到相對有開發(fā)價值的區(qū)域。

??中心村的土地面積一般只有兩三分，因此開發(fā)價值也沒有那么大，如果形成十幾畝甚至幾十畝可開發(fā)地塊，那就需要村民、村民小組、村內(nèi)集體經(jīng)營性組織還有村兩委做工作，這時就需要合作運營公司以土地入股或土地作價，把宅基地或經(jīng)營性建設用地整合到合作運營公司中。項目開發(fā)公司就是在這些情況已經(jīng)確定的前提下把整合起來的土地進行規(guī)劃和進一步開發(fā)。真要想把農(nóng)村的事情做好，一定要能花得起功夫、深入了解、全盤統(tǒng)籌、適當投入，跟村民、村兩委捆綁。

??項目開發(fā)就簡單了，民宿、酒店、農(nóng)家樂、度假村、養(yǎng)老、長租公寓或共有產(chǎn)權房等分別按照開發(fā)邏輯進行建設和“銷售”，集體經(jīng)營性建設用地三權分置的情況下，銷售指的是某種租賃的變通。

??最后就是項目運營，運營階段民宿、農(nóng)家樂、度假村、房車基地、共有產(chǎn)權房等都是需要村民積極參與的，村民也許沒了土地，但是他們有了別的生計，這樣也能夠達到項目開發(fā)的初衷。

??在中國國情下合作建房土地獲取模式以合作建房的形式再加上土地、項目的多種獲取形式，是一種乘數(shù)效應，再乘以可以適用的金融手段，那么就形成了中國合作建房/住房合作的上百種的模式。

??第二，土地獲取形式多種多樣，但是要深入扎實研究，不要踩坑。

??第三，最好與村兩委、村民利益捆綁，對于開發(fā)會有很大的助力。

??第四，“紙黃金”的妙用，在這里借用期貨的專有名詞，村里的內(nèi)置金融合作社給開發(fā)商貸款，給村民、給市民做按揭貸，其實很多情況下都是紙面上的數(shù)字，可以把這些數(shù)字簽的這些貸款合同，這些數(shù)字并沒有真正有貨幣流通，只是大家約定一個返還利息或者成本的方式，不會有大規(guī)模的資金流動，所以在紙黃金妙用里面，大家一定要仔細體會如何能夠在與村兩委、村民利益捆綁的情況下，能夠幫他們獲取更多的收益，相信這也是他們所歡迎的。