??十九大報(bào)告中有關(guān)住房的主要精神，一是全面實(shí)施市場準(zhǔn)入負(fù)面清單制度，清理廢除妨礙統(tǒng)一市場和公平競爭的各種規(guī)定和做法，支援民營企業(yè)發(fā)展，激發(fā)各類市場主體活力。二是以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。三是報(bào)告中關(guān)于加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)的相關(guān)論述堅(jiān)中繼續(xù)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

??對此，我們的判斷是：第一，住房市場發(fā)展不協(xié)調(diào)。商品房市場還需持續(xù)調(diào)控、住房租賃市場和保障房市場發(fā)展不充分、農(nóng)村住房市場即將深刻變革。2020年土地法頒布以后，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地，包括宅基地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地兩塊來講，一共是19萬億畝，其中4萬億畝是集體經(jīng)營性建設(shè)用地，10幾萬億畝是宅基地，這十幾億畝農(nóng)村住房市場要有一些深刻的變革。

??第二，住房建設(shè)主體單一，土地供給方式單一且不可持續(xù)。

??第三，住房建設(shè)金融支援不足與金融亂象并存。

??第四，人民改善住房生活質(zhì)量的需求依然很大。

??第五，多主體供給、創(chuàng)新性住房綜合建設(shè)服務(wù)模式大有可為。

??住房建設(shè)由單一主體開發(fā)模式向多主體共同建設(shè)模式轉(zhuǎn)變。單一主體就是傳統(tǒng)開發(fā)模式，開發(fā)商是單一主體，多主體包括開發(fā)商主導(dǎo)的合作建房或者是住房合作社，還有個(gè)人或是非開發(fā)商機(jī)構(gòu)、組織所建立的合作建房組織。

??首先，開發(fā)商主導(dǎo)的合作建房有幾種方式：一是提供低價(jià)的合作性住房，解決中低收入居民及新市民的住房問題。第二種是在開發(fā)商主導(dǎo)下的合作建房機(jī)構(gòu)進(jìn)行微利或者非盈利的住房合作開發(fā)，同時(shí)能夠解決廣大剛需人群的住房需要。

??其次，個(gè)人或者非開發(fā)商的合作建房組織，提供低價(jià)的合作性住房，解決中低收入居民及新市民的住房問題。新市民包括城鎮(zhèn)化率每年1%的遞增點(diǎn)、增長點(diǎn)，從農(nóng)民轉(zhuǎn)為新市民或者新城鎮(zhèn)居民，可以參與到合作建房組織里來。同時(shí)像上海、北京等可以在1小時(shí)內(nèi)通勤的城市群，由于限購和房價(jià)等各種因素沒有辦法在本地買房，可能會(huì)在通勤范圍之內(nèi)的其他城市購房居住。

??第三，傳統(tǒng)開發(fā)商的開發(fā)模式，提供正常銷售、相對高端的商品住房。

??我國現(xiàn)在也是需要一個(gè)多樣主體來應(yīng)對不同需求的客戶群體，所以多主體供給住房綜合服務(wù)模式，可以同時(shí)作用于一個(gè)項(xiàng)目，滿足政府、社會(huì)對住房建設(shè)的新需求。

??住房合作社是由居民為改善自身住房條件而自愿參加，不以營利為目的的合作經(jīng)濟(jì)組織。住房合作社具有法人資格，集建設(shè)、運(yùn)營、管理于一身，長期持有合作社住房并用于租賃。其設(shè)立目標(biāo)一是致力于在自立互助的前提下為住房合作社成員提供并保證質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的居住空間、工作空間和公共空間。二是住房合作社要?jiǎng)?chuàng)造可持續(xù)的結(jié)構(gòu)組織，實(shí)現(xiàn)自我管理的、安全的、環(huán)保的和集體的居住工作和生活方式。三是致力于尋找針對終身居所，無障礙居住和多元文化混居的創(chuàng)新解決方案。

??他的基本特征有以下三點(diǎn)：社員購買合作社股份成為股東，作為合作社房產(chǎn)共同擁有者參與建設(shè)、運(yùn)營房產(chǎn)；合作社作為公司法人，持有合作社房產(chǎn)所有權(quán)，承諾始終以成本價(jià)為社員提供住房服務(wù)；合作社房產(chǎn)不可做任何投機(jī)行為，合作社的運(yùn)作方式為非營利性的。

??非盈利性的住房與盈利性的住房的對比來看，非營利性住房（住房合作社住房）是以成本價(jià)格或者低于成本價(jià)格供給住房，住房合作社是該類住房的主要建設(shè)主體。營利性住房就是我們說的商品房，追求利潤最大化，以營利性價(jià)格供給住房，營利性就是無差別的都要賺錢，至于提供什么產(chǎn)品，肯定賺有錢人的錢要比賺窮人的錢要容易或者方便的多，所以就造成供給錯(cuò)配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是盈利性住房的建設(shè)主體或者供給主體。

??開發(fā)商主導(dǎo)的住房合作社供給模式和配套金融服務(wù)面圍繞幾個(gè)核心：住房合作社、政府、開發(fā)商、住房儲(chǔ)蓄銀行或商業(yè)銀行、建設(shè)企業(yè)以及客戶，形成一套完整的住房合作流程，從資金流到信息流形成閉環(huán)，這是我們追求的方向和目標(biāo)。

??現(xiàn)在來看住房儲(chǔ)蓄銀行或商業(yè)銀行在住房合作中主要金融服務(wù)：

??1. 個(gè)人住房儲(chǔ)蓄租金貸款。社員在住房儲(chǔ)蓄銀行開立一份住房儲(chǔ)蓄合同，每月規(guī)律性存入存款；達(dá)到貸款條件后，社員可向住房儲(chǔ)蓄銀行申請一筆利率固定、低息的租房信用貸款，用于向合作社一次性支付未來10-30年的房租（一次性繳付可享受一定房租折扣），支持合作建房的建造和運(yùn)營需要、加速合作社的資金回流。對于暫沒有達(dá)到貸款條件的，可以通過預(yù)先貸款支援。

??2. 個(gè)人住房儲(chǔ)蓄委托貸款，合作社下設(shè)合作社儲(chǔ)蓄賬戶，用于歸集社員及其親屬的自發(fā)性儲(chǔ)蓄款，并將儲(chǔ)蓄款有償用于合作社的住房建設(shè)和日常經(jīng)營（通過住房儲(chǔ)蓄個(gè)人委托貸款使該資金合法、規(guī)范運(yùn)作）。該封閉賬戶的資金歸集、運(yùn)作、核算及分紅，以及資金監(jiān)管由住房儲(chǔ)蓄銀行完成。該委托貸款是由社員委托銀行發(fā)放給合作社的，為無抵押、信用貸款。存款利率適中、貸款利率低息且固定，低息差僅用于滿足銀行基本管理費(fèi)用，同時(shí)代政府向社員發(fā)放政府獎(jiǎng)勵(lì)，提高存款收益水平。

??3. 向合作社發(fā)放法人建造抵押貸款，為滿足合作社建房需要，住房儲(chǔ)蓄銀行將向合作社發(fā)放建造抵押貸款，支持合作建房。

??4. 資產(chǎn)證券化，在合作社房屋建造完成并獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明后，住房合作社可以其長期穩(wěn)定的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)，形成資產(chǎn)包，由住房儲(chǔ)蓄銀行通過資產(chǎn)證券化方式，加速合作社資金回流。

??5. 專項(xiàng)基金，住房儲(chǔ)蓄銀行發(fā)起成立收購商業(yè)空間的專項(xiàng)基金，加速合作社資金回流。

??6. 各類股金及基金賬戶的存取款、結(jié)算及監(jiān)督，住房儲(chǔ)蓄銀行負(fù)責(zé)合作社下設(shè)的建造賬戶、營運(yùn)賬戶的監(jiān)督管理，確保資金安全、資金規(guī)范使用，保障社員的合法權(quán)益。提高社員對住房合作社的信任度。

??7. 代收租金，住房儲(chǔ)蓄銀行負(fù)責(zé)租客的租金歸集，并按時(shí)劃轉(zhuǎn)至合作社指定賬戶。

??8. 合作社的建造、運(yùn)營及租金測算，為降低營運(yùn)成本、提高合作社的資金使用效率，住房儲(chǔ)蓄銀行為合作社提供房屋建造、運(yùn)營規(guī)劃，以及根據(jù)還貸成本和運(yùn)營成本進(jìn)行的租金測算等咨詢服務(wù)。

??合作社的主要合作模式有以下五種：一是合作社直接定制、團(tuán)購（中小型合作社常見模式）；二是合作社自己新建住房時(shí)，提供專業(yè)服務(wù)；三是合作社自己新建住房時(shí)，與開發(fā)商在客戶、資金、土地上合作；四是合作社消除各種現(xiàn)有的庫存和老房；五是為以上合作提供平臺(tái)。

??合作建房的客戶選擇是合作建設(shè)模式的首要環(huán)節(jié)，也是最重要的環(huán)節(jié)。合作建房是先有客戶再有房子的C2B房地產(chǎn)建設(shè)模式，而現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式是開發(fā)商先把房子造出來，品牌開發(fā)企業(yè)和中小開發(fā)商同城競技或者同臺(tái)競技，PK誰的產(chǎn)品好、誰的服務(wù)物業(yè)好、誰的價(jià)格更具有吸引力的B2C模式。

??在選擇合作客戶時(shí)需首先厘清合作建設(shè)的目標(biāo)，根據(jù)建設(shè)目標(biāo)確定合作單位以及單位內(nèi)部購房者的準(zhǔn)入條件。第一步是合作單位選擇，以資源型客戶為主要合作物件，進(jìn)一步擴(kuò)大合作客戶的多元性，與多家單位進(jìn)行合作建設(shè)，整合多家單位的資源優(yōu)勢。例如引入某區(qū)政府合作建設(shè)，解決了困擾區(qū)政府兩三年的職工住房問題，相應(yīng)的區(qū)政府幫助解決了項(xiàng)目拆遷、市政道路配套改善、取地等問題；引入某師范大學(xué)，一方面是因?yàn)閹煷笮Ｖ酚?jì)劃遷往項(xiàng)目附近，另一方面是可以引入師大的幼兒園和小學(xué)，在解決師大教職員工子女就學(xué)問題的同時(shí)完善項(xiàng)目教育配套；項(xiàng)目還與中石油某分公司進(jìn)行了合作，是考慮到中石油作為網(wǎng)絡(luò)型客戶具有全國性優(yōu)勢，優(yōu)勢資源的整合能發(fā)揮更大的效益，現(xiàn)在已有其他地區(qū)的中石油公司表示愿意與公司進(jìn)行合作建設(shè)。

??第二步是單位內(nèi)部購房者選擇，確定合作單位后，需進(jìn)一步明確合作單位內(nèi)部購房者的準(zhǔn)入條件。第三步是社會(huì)合作建房者招募，根據(jù)合作單位確定的條件，制定社會(huì)個(gè)人合作建房者加入的標(biāo)準(zhǔn)，可以對社會(huì)招募一定數(shù)量的個(gè)人合作建房者。

??如需要征地拆遷與一級(jí)開發(fā)，重點(diǎn)工作在于安置拆遷方案設(shè)計(jì)。例如某地塊原屬某某村，根據(jù)政策規(guī)定，位于城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)的村落均執(zhí)行城中村改造政策。城中村改造，一級(jí)開發(fā)企業(yè)按照“政府指導(dǎo)、村民做主”的原則選定，企業(yè)先期與村集體進(jìn)行接觸，就補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容進(jìn)行協(xié)商，80%以上的村民同意后村集體與企業(yè)簽訂協(xié)定，上報(bào)各級(jí)政府批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷改造。在補(bǔ)償方面，根據(jù)城中村改造政策，征地后給農(nóng)民返還一部分土地，即人均1分發(fā)展用地，留作村集體產(chǎn)業(yè)用地，建設(shè)商業(yè)設(shè)施，獲取長期收益用于農(nóng)民分紅。一般是補(bǔ)償農(nóng)民人均15-30平方米的商業(yè)。村民宅基地的補(bǔ)償原則上是每戶補(bǔ)償不超過300平方米的住宅。

??征地拆遷操作結(jié)合城中村改造政策，對村民的補(bǔ)償和安置體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

??（1）宅基地：每戶補(bǔ)償4套共計(jì)300平方米左右的城市住房。

??（2）人均1分發(fā)展用地：每人16平方米商業(yè)。

??（3）宅基地上房屋：根據(jù)重置價(jià)提供現(xiàn)金補(bǔ)償，重置價(jià)按400元/平方米計(jì)算，為加快拆遷進(jìn)度，實(shí)際操作中按500元/平方米計(jì)算，折舊系數(shù)0.98，每戶約40萬元左右的補(bǔ)償款。

??（4）村民養(yǎng)老：本區(qū)域土地補(bǔ)償款30萬/畝，大多由村里用于農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)。對于60歲以上老人，眾美為其發(fā)放每年5000元的養(yǎng)老金，按年下發(fā)到村里，老人按月到村里領(lǐng)取。

??（5）村民就業(yè)：物業(yè)公司優(yōu)先吸引村民就業(yè)，并提供培訓(xùn)。

??（6）回遷房產(chǎn)權(quán)：公司主動(dòng)為回遷房用地繳納了土地出讓金，使農(nóng)民的回遷房獲得了完整的產(chǎn)權(quán)，具備完全的商品房屬性，可以上市交易。

??取得土地的關(guān)鍵在于與當(dāng)?shù)卣陧?xiàng)目上的協(xié)調(diào)配合。確保一級(jí)開發(fā)企業(yè)在二級(jí)市場上取地通常有以下三種做法：一是政府對土地購買資格給予一定優(yōu)惠傾斜，比如通過限制競買保證金、企業(yè)資質(zhì)、與村里簽訂協(xié)定等方式；二是企業(yè)與村集體聯(lián)合競拍；三是政府召開說明會(huì)，說明地塊存在的遺留問題。

??土地價(jià)格方面，主要是由一級(jí)開發(fā)成本和政府土地收益兩部分構(gòu)成。盡管公司在征地拆遷方面的成本比較高，但政府考慮到公司在解決村民安置問題、改善城市面貌等方面做出的社會(huì)貢獻(xiàn)，會(huì)按照最低收益收取政府的土地收益，從而控制了地價(jià)。一般而言，政府的最低收益是基準(zhǔn)地價(jià)的40%。

??資金的籌集、運(yùn)作及管理。（1）開發(fā)商主導(dǎo)有合作建房意向的人，成立個(gè)人合作建房組織（具有法人資格）；（2）該個(gè)人合作建房組織與所有合作建房意向的人簽訂個(gè)人合作建房協(xié)議；（3）個(gè)人合作建房組織與開發(fā)商簽訂合作代建協(xié)議，個(gè)人合作建房組織通過開發(fā)商合作獲得土地，開發(fā)商通過合作獲得項(xiàng)目代建權(quán)；（4）個(gè)人合作建房組織在住房儲(chǔ)蓄銀行開立合作建房專用賬戶，并與銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議；（5）個(gè)人合作建房者在住房儲(chǔ)蓄銀行簽訂住房儲(chǔ)蓄合同（合同金額等同房價(jià)）；（6）個(gè)人合作建房者先期繳納房款的30%或50%資金，存入住房儲(chǔ)蓄合同中；（7）在開發(fā)商擔(dān)保的前提下，住房儲(chǔ)蓄銀行向個(gè)人合作建房者發(fā)放第一筆建房貸款，直接打入個(gè)人合作建房組織在住房儲(chǔ)蓄銀行開始的建房專戶；（8）個(gè)人合作建房組織與開發(fā)商聯(lián)合進(jìn)行土地購置及基礎(chǔ)工程的建設(shè)；（9）當(dāng)工程達(dá)到規(guī)定的形象進(jìn)度后，住房儲(chǔ)蓄銀行對個(gè)人合作建房者發(fā)放第二筆個(gè)人建房貸款，直接打入個(gè)人合作建房組織建房專用帳戶。

??這九個(gè)步驟其實(shí)還是可以再拆分的，在拆分過程中可能會(huì)根據(jù)項(xiàng)目不同、代建公司以及個(gè)人合作建房組織的不同而有所變化，但只要是合規(guī)、合法，都沒有太大的問題。

??商業(yè)銀行提供的金融服務(wù)和產(chǎn)品，個(gè)人合作建房貸款：根據(jù)土地、房屋建造資金需求，加入合作建房組織的個(gè)人與銀行簽訂住房儲(chǔ)蓄合同，進(jìn)行住房儲(chǔ)蓄存款，存款達(dá)到一定條件，簽訂合作建房協(xié)議并獲得土地后，銀行根據(jù)建造進(jìn)度發(fā)放住房儲(chǔ)蓄建房貸款。

??住房儲(chǔ)蓄存款業(yè)務(wù)：個(gè)人加入合作建房組織的同時(shí)可以加入住房儲(chǔ)蓄體系，進(jìn)行住房儲(chǔ)蓄存款，增加個(gè)人信用能力，獲得穩(wěn)定收益和低息貸款。

??資金結(jié)算與監(jiān)管：對合作建房相關(guān)資金提供開戶、結(jié)算等服務(wù)，并進(jìn)行全程監(jiān)管。

??咨詢服務(wù)：與開發(fā)商聯(lián)合進(jìn)行建房方案類比和成本測算并將方案向客戶進(jìn)行展示。

??非法集資是合作建房金融服務(wù)中不可碰觸的紅線。首先非法吸收公共存款在客觀上需符合四個(gè)特征，第一是非法性，未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或借用合法經(jīng)營形式來吸收資金。

??第二是公開性，必須要向社會(huì)公開宣傳，司法解釋的表述有比如說通過媒體推介會(huì)、傳單、手機(jī)短信、微信等，包括但不限于上述幾種。

??第三是利誘性，以利益來驅(qū)使。

??第四是社會(huì)性，必須向社會(huì)不特定對象吸納，如果沒有向社會(huì)公開宣傳，只在親友或者單位內(nèi)部人員針對特定對象吸納資金，就不屬于非法吸收公眾存款。

??其次，在主體上的判斷，在非法吸收公眾存款的罪名中還有非法經(jīng)營。非法經(jīng)營主要有兩個(gè)主體，一是私募基金，二是地下錢莊。

??最嚴(yán)重的就是集資詐騙，更多是從主觀上看想不想還錢。唐軍的團(tuán)貸網(wǎng)涉案金額超過1500億，涉及32萬人，44人被刑事拘留，該案件就被定性為集資詐騙。

??那么，合作建房的紅線在哪里呢？

??1、要排除非吸基礎(chǔ)罪，避開非法集資的四種特征作法：違法性、公開性、利誘性、社會(huì)性。這就要求要做到：首先排除違法性，每一個(gè)項(xiàng)目都是真實(shí)的項(xiàng)目，不是虛假項(xiàng)目或標(biāo)的。e租寶1700多個(gè)項(xiàng)目中幾乎沒有一個(gè)是真實(shí)的項(xiàng)目。其次要排除公開性，對參與眾籌人員進(jìn)行資格審定并簽訂相關(guān)法律文本。第三排除道德風(fēng)險(xiǎn)，不設(shè)資金池，不見錢，資金始終處于監(jiān)管狀態(tài)。第四針對開發(fā)商而言不得穿多層馬甲融資，穿透來看，不存在自融。第五要做到公開性，賬務(wù)公開透明，資金劃撥直接從銀行劃撥。最后要排除利誘性，也就是在最后交付的時(shí)候，以實(shí)物交付，不是本金+利息的形式兌現(xiàn)。

??2、要排除非法經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，避免私募基金和地下錢莊兩種主體。

??3、要排除集資詐騙的可能，主觀上為中低收入人群解決住房難的剛性問題，最后以產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)交付。

??在中國國情下，一定要對法律很清楚，否則會(huì)有無數(shù)個(gè)“坑”在前面等。聯(lián)盟馮侖主席曾經(jīng)說過：至少盡量做掙3萬塊錢，解決3萬塊錢的麻煩；千萬不要做為了掙3千塊錢，攤上30萬的麻煩事情。所以馮主席多次強(qiáng)調(diào)，不是不合作，而是一定搞清楚合作各方的法律邊界。

??合作建房的形式加上土地、項(xiàng)目的多種獲取形式，是一種乘數(shù)效應(yīng)，再乘以可以適用的金融手段，那么就形成了中國合作建房的上百種的模式。這是新千年的歷史機(jī)遇，是一片廣闊藍(lán)海，希望有志于此的人都能遨游其中。