??目前，我國房地產行業已經形成了較為完備的監管體系，首先是在住建部主導下的房地產市場監管、建筑市場監管、工程質量安全監管、住房公積金監管等涵蓋了目前現行房地產開發的全部流程。

??在地方政府層面則有房管、住建、規劃、安監、金融、法規、工商、稅務、城管等多個部門針對不同的監管內容對房地產行業進行全面的監管。

??此外，開發企業自身也是有內部控制的，如果做不到有效內部監管，極易造成內部貪污腐敗、成本超支、違規宣傳等，開發商自我監管主要在成本合約、施工監理、銷售窩案、結案審計、傭金回扣、圍標串標、簽證變更等方面展開。無論哪一個管理不好，或者監督不到位，都會給開發企業帶來經濟損失和信用損失。所以開發商自身的監管力度與企業的能力有直接關系。目前在中國的開發企業主要有兩種體系：職業經理人體系的企業，代表企業如萬科；還有家族管理體系的企業，代表企業是碧桂園。但無論哪一種其實總會有漏洞。

??那么合作建房中的監管要怎樣進行呢？從募集客戶到產品定型、金融方案、項目獲取、代工代建、分房退出、最后到物業自治，是一個先有客戶再有產品的C2B的模式，在每一個環節中都應有相應的監管，否則容易出問題，故此在合作建房的過程中，監管不僅僅是必須的，而且是必要的。保證的不僅僅是客戶的權益，也保證合作建房發起人的安全。

??與傳統成熟的開發B2C不同，合作建房在中國曾經有過很多嘗試，也有很多成功案例，但沒有能夠成體系的展開，另一方面，雖然世界其他國家已經建立住房合作社的成熟體系，但并不是所有的內容都一定適合中國的國情，因此在現時環境下合作建房的C2B模式依然有其創新性和不確定性，在其最終取代B2C模式之前，都需要不斷地總結和提煉，以其形成一套或幾套可以適用于不同類型合作建房的通用模式。同時，合作建房的監管不能突破已有的國家監管體系，以及傳統開發過程中的難點重點監管，否則容易造成道德風險，成本控制風險，逾期交付風險等等。因此在合作建房的每個環節中需要監督和管理不僅是必須的而且是必要的。

??我們認為對合作建房進行監管的目的主要有：

??1、保障合作建房項目的真實性；

??2、保障募集客戶過程中的宣傳合理性；

??3、保障產品定型過程中的客戶意見得以真實體現；

??4、保障合作建房項目的金融方案的合法合規性；

??5、保障項目、土地獲取的公開透明性，不存在利益輸送；

??6、保障項目招采的公開透明性，成本的合理優化；

??7、保障項目工期的守時性；

??8、保障分房退出時的公平公正性；

??9、保障社區運營的合理有效性。

??與此同時，我們認為對合作建房進行監管有著重要的意義：

??1、使中國在城鎮化和后城鎮化時期，中低收入人群能夠享受到質優價廉的好房子帶來的幸福感；

??2、使合作建房能夠在中國健康順利的發展；

??3、使住房合作的應用空間越來越廣闊；

??4、使住房合作的金融體系安全、成熟；

??5、使未來的房地產市場更加專業、細分，而不是集成于開發商，搭建多層架構，包括土地銀行，住房合作金融，住房合作代建等；

??6、減少行業內道德風險情況的產生。

??合作建房的監管主體不能是項目的發起人（包括自然人或法人），他們不能既是運動員又是裁判員；也不能是合作建房某一環節的事實監督者，例如監理公司或造價公司，他們只可以針對某一環節進行監督，但是對于合作建房的整個鏈條首先他們并不專業，其次在目前的房地產開發建設中他們往往處于提供服務的“乙方”位置，也無法承擔有效的監督責任；合作建房的監管也不能依靠政府，在對合作建房尚未立法的背景下一方面政府無暇顧及相關項目，另一方面政府在其中所起到的角色更多應該是執法，而不是監管；最后，對合作建房的監管也不能是業主群體，他們既是參與者也是利益相關方，每個人都有自身的利益訴求，決策困難。

??因此合作建房的監管者只能是在住建部、中房協領導下的有專業能力的市場化監管主體，代表全體合作建房參與者項目的全生命周期進行監管，從募集客戶一直到最后的物業自治，這個主體可以是住房合作社各級機構，也可以是是合作建房組織的各級機構。

??合作建房監管的主體在頂層結構設計上包括住建部、中房協，地方各級政府，銀證監會，國、省、市三級的合作建房管理機構，地方住房儲蓄銀行，地方股權交易所。這是在比較理想狀態下合作建房監管體系的頂層結構設計，但目前可能沒有辦法直接達到這樣的模式，第一涉及的政府機構太多，需要一級一級的去溝通。其次涉及的交易模式或者是管理模式太過先進，也需要慢慢整合提升達成，但是未來的目標基本上是朝著這個方向去努力發展的。

??在這個頂層設計中住建部以及中房協對地方各級政府起到政策保障，反饋機制。地方各級政府對銀證監會也是政策保障，反饋機制。地方政府監督和管理國、省、市三級住房合作社以及地方儲蓄銀行。此外地方股權交易所起到的作用是在合作建房發展的終極階段，房屋的所有權將不再以不動產權證的形式體現，而是以住房合作社的股權證體現的時候，在進行包括房屋買賣等相關業務中，必須通過地方合作建房或者住房合作股權交易所進行交易，類似于目前的房管局、房管所或房地產交易中心的角色定位。地方股權交易所、三級合作社與地方住房儲蓄銀行三者之間的關系都是合作并進行資料共享。

??適用于現階段的監管體系是在中國房協的支持下建立國家一級的合作建房管理機構，并成立以省、市、自治區等為區域的運營管理中心，針對區域的合作建房機構和項目進行監督管理。通過監管過程中出現的問題和反饋，進一步推動住建部、銀證監會、各級地方政府參與其中，形成合作建房監管的頂層結構設計。

??當前合作建房的監管備案登記制度為主，在合作建房項目流程的每個階段通過備案體系實現項目的信息上報和意見反饋，實現在募集客戶階段合理宣傳，在產品定型階段公平公開意見采集，金融方案的合法合規，項目獲取的公開透明，代工代建階段嚴控工期成本，公平公正的分房退出以及在物業自制階段實現有效運營監督。

??通過合作建房公示系統、飛行檢查、工地監控、意見信箱、扶持標桿、滿意評價等輔助手段實現對合作建房的多元化監管。

??此外，實現合作建房的有效監管也需要通過與大數據和區塊鏈平臺的合作，搭建技術平臺，建立建筑材料質量追蹤方案，實現通過技術手段對合作建房項目中的人、環境、施工工藝和方法、建筑材料、機械工程等方面進行全面的技術監管，實現公平、公正、公開、可追溯。

??合作建房是非常好的模式，監管也是一定的，只有這樣才能夠讓這條路越走越寬廣，無論是合作建房項目的發起人，參與合作建房的開發企業或者是參與合作建房的代工代建企業、供應鏈企業，還有合作建房的準業主都需要一個完整的監管制度和體系，這樣才能夠讓這條路越走越遠、越走越健康。這是新千年的歷史機遇，同時要做好與之對應的機遇準備，通過合理的監管，營造出風清氣正的合作建房發展環境，才能夠真正讓中低收入階層、剛需階層的產品達到物美價廉，才能夠讓他們隨著中國不斷發展和不斷進步的過程中，也不斷的獲得更多的幸福感，這才是發展合作建房的真正目的。