交通銀行首席經濟學家連平

??為深化房地產供給側結構性改革，提高供給質量，滿足多層次需求，應對機遇和挑戰，推動房地產“三去一降一補”和長效機制的建立，全面提高房地產發展質量和創新能力，中國房地產業協會于2017年7月10至12日，在四川省成都市舉辦第九屆中國房地產科學發展論壇。交通銀行首席經濟學家連平就房地產金融的穩定與風險問題發表了主題演講，以下為觀點節選。??

??今年以來，隨著降杠桿政策的推進，市場發生了明顯的變化。尤其是房地產行業，從去年底開始相關政策的調整非常明顯的，房地產行業最近似乎是進入了一個下行和調整的階段，成交在某些城市萎縮或增速放緩，價格同樣也出現了明顯的變化，投資增速似乎也已經出現了拐點。當前的流動性相對較高，利益水平上了一定的臺階，在降杠桿、政策推進的背景下，我們如何來看房地產行業相關的金融風險？

??中國房地產金融經歷了一個逐漸發展的過程，這個過程就是從過去的完全以銀行為主發展到現在多元化的融資，開發商從銀行、從資本市場等各個方面來獲得融資，所以可以說是由原來的鐵三角到今天的百花齊放。但是我們還是要指出的是，到今天為止，依然是銀行的信貸占到主體。可以看到，個人住房貸款很明顯是最近這兩年的增速是非常高的，以至于很多方面都在驚呼，我們有個別的月份，人民幣信貸的增加大部分都是按揭貸款，這引起了很多方面的關注。其它的融資手段方面，開發貸雖然有過一些迅速增長的過程，但近兩年這些方面的增速是明顯的下降；股權融資在最近這些年也有了快速的發展，但總量和銀行的融資相比還是有比較大的差距；房地產信托，這兩年速度有明顯的回落，信托投入資金是明顯放緩；債權融資，近來也獲得了快速的發展。

??再看看國際主要國家房地產融資的總體情況。美國的融資的特點，是證券融資型的房地產的金融模式，融資工具總是多樣化，抵押貸款的模式比較高。德國的是儲貸綜合型房地產金融模式，自成體系，利率隔離，專款專用封閉式運營，他們是最謹慎的，他們房地產運行比較平穩。日本為混合型房地產金融模式，新加坡是結合城市的特點，推行的是中央公積金制度與企業計劃相結合的模式，更多的是體現政府在中間非常重要的指導和主體的作用。

??那么我們再看一看，部分發達國家房貸余額占比，2000年到2013年，美國房地產抵押貸款的情況，總的來說占比是比較高的，那么德國也不低，但是有一個比較大的波動，通常來說，都在40％到50％這樣的一個占比，就是說在銀行的信貸中間有40％到50％是投入了房地產，是以不同的形勢投向了房地產。中國房貸的存量到2017年1季度的時候是略微超過19萬億人民幣，在過去四個季度當中，國際范圍來看，這個比重并不高，還處于合理的水平上。

??房價下跌對銀行的不良貸款，是明顯有壓力的，當然關鍵是要看房價下跌它的幅度有多大。商業銀行普遍采取了許多相關控制風險的措施，當房價下跌通常會導致房地產的價值的縮小，在上行周期入市的房地產開發企業和房地產投資容易減少，會加重資產的貶值，這個損失就有可能引起更大范圍的金融的風險。我們也要注意到除了銀行的貸款之外，非正規金融方式杠桿相對是比較高，這類風險我們也要加以關注，尤其是這些年資管計劃，相當一部分也進入了房地產行業。

??我們再看一看房地產企業的資產負債率的水平。在2006年到2007年曾經達到74％，之后有一個逐漸回落的過程，2014年又達到了77％，處于比較高的水平上，大大超過了國際的警界線。我們再看看個人住房貸款總體風險來看，應該說在目前，我們新增居民貸款集體的比重還是在7％以下，遠低于發達國家30％的水平，還有按揭首付比例，這個風險還是可控的。我們再看看房地產行業的貸款的不良利率狀況，2009年有一個危機過后帶來的沖撞，現在回落到比較低的水平，中國按揭貸款不良率存在1％，房地產貸款不良利率是在0.5％以后，銀行業目前整個不良率的水平是在1.5％以上，所以房地產行業的貸款總體的不良的狀況還是比較好，至少到今天為止。

??最后我們來看看如何防范房地產金融風險四個方面的舉措。第一個是要強化風險的多主體分擔，來探索系統性風險，第二個是要注重過度創新風險的預警，來扼殺系統性風險的源頭，第三個要加強雙重管控，也就是說金融機構從微觀層面的管控和政府的管控，第四個是要完善信用評級機制，把好金融創新市場準入關。

??未來控制房地產金融風險的舉措，簡單來說，第一個，流動性適應的升級，也應該要注意控制它的力度和節奏，在短期內，流動性如果迅速的升級，市場利率水平大幅度上升，必然會有相關的開發商會爆發一些局部的風險事件，這個我們在總體上需要加以很好的把握。第二個，我們還是需要在未來有一個中長期的計劃，比如說房地產開發商的降杠桿是重中之重，那么這里應該有一個目標，把這個負債率控制在相對合理的水平上，相關的部門要有規劃，房地產開發商負債率的狀況控制在合理的水平上。第三個，重點城市我覺得還是要持續保障房地產的供給。而且這方面的供給，當然是跟土地有關，土地的供給應該跟房價的變動明確掛起勾來，這樣就能給市場一個明確的預期。第四個方面的建議，要大力度的推進銀行的資產的證券化，就是開發債，還有按揭貸款，這些要通過各類政策的進度的松動，尤其是像財政這些方面給予的支持和優惠，來推動房地產行業的發展，這是未來長期發展所需要解決的重要的問題。