第一章，追溯了北京市城鎮住房建設的發展與變化：北京市城鎮住房建設的發展隨著我國城鎮住房制度的改革，由傳統的政府直接調控的住房福利分配制度，逐步轉化為以政府間接調控的住房多層次供應體系。并將整個演化歷程劃分為5個階段：計劃經濟時期的住房實物福利分配階段，改革開放以后的住房制度改革探索階段，經濟體制改革時期的住房制度改革推進階段，住房制度改革全面實施并逐步形成新的住房供應體系階段，住房市場化改革深化政府宏觀調控階段。

第二章，分析住房政策發展規律性：改革開放后經過較長時間的探索，逐步確立以市場為主導的多渠道、多主體住房投資與供應模式，有效地解決了在城鎮化快速發展時期的城鎮住房供應問題，將成為長期不變的政策。根據實際情況進行宏觀調控成為2003年以后住房政策的主要特征。

根據政策的具體要求，分為基本政策、調控政策和相關政策三個部分。基于當前住房政策架構與特點的分析，基本明確我國未來住房發展政策的基本走向，即：堅持市場化方向、保持市場發展健康，堅持社會公平原則和科學發展觀。有利于科學合理地細化落實《北京城市總體規劃(2004年-2020年)》以及國務院關于北京城市總體規劃的批復，在規劃期限內準確掌握住房發展的要點，有效控制和引導北京市住房建設。

第三章，對北京市1998年以來保障性住房建設與發展進行了全面的分析，并針對主要問題提出：應不斷完善住房保障體系，適當加大廉租住房保障覆蓋面；并應及時總結經驗進行經濟適用住房制度的改革——經濟適用住房不應具有商品房的屬性。我國是資源短缺型國家，北京市可以用作建設經濟適用住房的土地資源是十分有限的，因此應該適時改革經濟適用住房制度，嚴格管理，積極推進經濟適用住房的“內循環”機制，取消其商品的屬性。

只有杜絕經濟適用住房的市場化行為——不能像普通商品房那樣進入交易市場，只有以恰當的方式將需要上市轉讓的經濟適用住房回收到保障性住房的房源中(即建立退出機制)，并重新提供給符合條件的低收入家庭，形成所謂經濟適用住房的“內循環”機制，才能保證經濟適用住房的保障性質不變，才能保證政府或相關組織能夠持有一定的經濟適用住房的房源并不斷地提供給需要保障的低收入家庭，使得住房保障體系進入良性循環。

第四章，對當前商品住房市場發展的特點和問題、商品住房的未來建設需求、商品住房的未來供應分析，提出未來北京市土地供應量并不能對實現住宅需求總量構成影響，真正影響北京市人口容納能力和住宅規模的關鍵因子不是土地，而是水資源和環境容量。

今后北京市住宅用地主要有兩個來源：一是適當提高二環與三環之間住宅建設的容積率，挖掘存量住宅用地潛力；二是增量住宅用地主要向東向南發展，避免破壞北京西面和北面生態環境。

第五章，通過對國內外幾個典型國家或地區住房建設經驗的分析與研究，從住房的立法體系、保障體系、適時調整的住房政策、逐步提高的住房建設標準等幾個方面，總結了這些國家和地區住房建設與住房政策的實施經驗，并提出了成功和可以借鑒的經驗。

第六章，提出了北京市住房建設的總量控制與住房結構類型與規模的構成。

■采用分層次預測法，對北京市住宅凈需求總量進行預測結果：

2010年，理論住宅存量為現存量與凈需求量之和，達到4.11億平方米，加上5%空置率，住房總量約為4.32億平方米。2020年，達到5.60億平方米，加上5%空置率，住房總量約為5.88億平方米。

■住房類型與規模：按照居民收入結構的五段劃分方法(低收入、較低收入、中等收入、較高收入、高收入家庭各占20%)，按照我國住房改革的發展方向，除低收入需要政府提供保障性住房外，其他80%的家庭可通過市場途徑解決其住房問題。

保障性住房比例的確定

參照國內外住房建設的經驗以及北京市居民的收入水平和購買能力等情況，建議北京市逐漸擴大保障性住房涵蓋面，合理調整住房供應結構，最終達到供需的平衡。北京市的保障性住房的構成比例應該達到城鎮居民總戶數的20%。

至2010年，城鎮居民家庭戶中應有12%符合政府保障性住房的居住條件，其中2%為廉租住房(租金補貼為主，實物配租為輔)，10%為經濟適用住房(可租可售，以售為主)。至2020年，城鎮居民家庭戶中符合保障性住房標準的達到20%，其中5%為廉租住房，15%為經濟適用住房(可租可售，以租為主)。

商品住房比例的確定

根據北京資源環境條件的限制，普通商品住房占城鎮住房總套數的55%，包括建筑面積小于等于120平方米的普通商品住房，其中，包括雙控雙競住房，在必要的時期，尤其是房價漲幅過快的情況下，作為應急的調控措施，對市場實施干預。其他商品住房占25%，針對中高收入家庭以及外省市、外籍的高端人士的需求，包括建筑面積大于120平方米的大面積住宅、公寓、聯排住宅及別墅。

第七章，確定了北京市住房建設的總體目標：堅持可持續發展的原則，集約利用土地，合理配置公共資源，構建住房保障制度健全、住房供應體系合理、住房市場運行機制規范、全民的居住水平和生活質量不斷提高的宜居城市。

北京市將住房建設劃分為2個階段，并分別設有不同的主要任務以實現住房建設總體目標：

第一階段——近期(2006－2010年)：健全住房保障體系，調整住房供應結構，緩解住房供需矛盾，適度提高居住水平，健康發展住房市場。

住房指標：

•人均住房建筑面積提高至30平方米；

•平均每戶住宅建筑面積達到80平方米(2.7人/戶)；

•住宅成套率應達到85%(2000年五普數據為城鎮住宅成套率67%)；

•廉租住房家庭居住面積達到12平方米/人。

第二階段——中遠期(2010－2020年)：進一步完善住房保障體系，形成住房合理結構，改善居住環境質量，逐步提高居住水平，共建和諧宜居城市。

住房指標：

•人均住房建筑面積提高至35平方米；

•平均每戶住宅建筑面積達到90平方米(2.6人/戶)；

•住宅成套率應達到95%；

•廉租住房家庭居住面積達到20平方米/人；

•每戶一套、每人1間住房，住房成套率達到95%。

第八章，從不同類型住房空間分布原則；容積率指標——開發強度分區；配套標準；環境標準；交通配套標準五個方面提出了未來北京市住房建設標準。

第九章，從完善住房供應體系；建立健全住房保障體系；保持房地產市場健康；資源節約等四個方面，提出了14條具體的住房建設實施的政策建議。

(本文作者：趙文凱，教授級高級城市規劃師、注冊城市規劃師，中國城市規劃設計研究院居住區研究中心副主任、中國城市規劃學會居住區規劃學術委員會副秘書長、中國房地產研究會和中國房地產協會技術與政策專家委員會專家委員）