北京博雅方略集團(tuán)首席專家 竇文章

??中房網(wǎng)訊 2018年1月11日-12日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)和福建省晉江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局共同主辦的"第九屆中國(guó)人居環(huán)境高峰論壇"在福建省晉江市隆重召開。

??論壇深入探討邁進(jìn)新時(shí)代的中國(guó)人居環(huán)境建設(shè)的新使命和新方向，展現(xiàn)不同業(yè)態(tài)的人居環(huán)境建設(shè)的新實(shí)踐和新成果，為產(chǎn)業(yè)鏈不同實(shí)施主體搭建起共建與共享的合作交流平臺(tái)，為推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，深化供給側(cè)改革探索，滿足全體人民追求美好生活的需要注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

??住建部、環(huán)保部、發(fā)改委、國(guó)家開發(fā)銀行領(lǐng)導(dǎo)以及來(lái)自我國(guó)人居環(huán)境各領(lǐng)域的知名專家學(xué)者、中國(guó)人居環(huán)境共建示范城市代表、房地產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)代表以及晉江市政府相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人濟(jì)濟(jì)一堂，圍繞論壇主題"共建與共享--迎接綠色人居新時(shí)代"展開了深入的探討與交流。在本次論壇上，北京博雅方略集團(tuán)首席專家竇文章發(fā)表了《都市農(nóng)業(yè)與田園綜合體商業(yè)模式》的主題演講。

??以下為文字實(shí)錄：

??竇文章：尊敬的各位與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，與會(huì)專家，大家下午好！

??非常高興又一次來(lái)到晉江，我記得印象最深的那次來(lái)晉江，是當(dāng)時(shí)在北大做博士后期間，2001年，當(dāng)時(shí)博士后團(tuán)到晉江調(diào)研晉江模式，剛好是奧運(yùn)會(huì)被批準(zhǔn)的那一天，應(yīng)該是在7月13日，在晚上10點(diǎn)多宣布2008北京提出主辦奧運(yùn)會(huì)的重大消息，當(dāng)時(shí)所有的晉江沸湯了，大家喝酒喝很多。

??我覺得當(dāng)年晉江模式外向性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在國(guó)內(nèi)有典型性，當(dāng)時(shí)來(lái)晉江覺得晉江的確是他的經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，實(shí)際上有很多的生態(tài)環(huán)境，當(dāng)時(shí)覺得還是有很多問(wèn)題，現(xiàn)在看來(lái)完全面貌全非。

??《都市農(nóng)業(yè)與田園綜合體題目》我本身研究地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)在我也是旅游方面的專家，同時(shí)也是房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)人居委會(huì)文化地產(chǎn)委員會(huì)的副主任委員，做了很多探索。更多時(shí)間和精力是北大校辦企業(yè)。我們主要是城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃方面的一些實(shí)踐工作。

??大家提到關(guān)于鄉(xiāng)村振興，鄉(xiāng)村發(fā)展的主題，今天講田園綜合體，通過(guò)田園綜合體這樣的抓手探索如何振興鄉(xiāng)村。農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革，看到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)扶貧，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，鄉(xiāng)村旅游以及田園綜合體，這么一個(gè)重要概念提出，表明田園綜合體的確在振興鄉(xiāng)村發(fā)展方面中非常重要的抓手。

??國(guó)家也是密集的政策指導(dǎo)，2017年可以看出，2月份、5月份、6、9月系列報(bào)告中都提出了如何落實(shí)田園綜合體的概念，所以說(shuō)這樣的概念成為當(dāng)時(shí)的熱點(diǎn)。今天我們就從概念的梳理到發(fā)展現(xiàn)狀，再到開發(fā)模式的探討以及我們的一些運(yùn)營(yíng)和商業(yè)模式考慮四個(gè)方面和大家做分享。

??第一概念，到底什么是田園綜合體，理論上梳理到中央的許多文件可以看到，里面有幾個(gè)關(guān)鍵詞，第一我認(rèn)為田園綜合體，題目是都市農(nóng)業(yè)，都市就是聚落，不管鄉(xiāng)村聚落還是城市聚落都是要住人的，城鄉(xiāng)融合是田園綜合體的概念。我們把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)或者農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化以及生產(chǎn)、生活、生態(tài)有機(jī)統(tǒng)一，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問(wèn)題探討可推廣，可復(fù)制的生活模式。

??關(guān)注點(diǎn)，第一是一個(gè)綜合的，而不是單一的，這是田園綜合體第一個(gè)概念。強(qiáng)調(diào)一種生活方式，一種新的生活方式。第二產(chǎn)業(yè)是核心。第三農(nóng)業(yè)是主體，農(nóng)民是主體，包括原住的居民，包括我們的流動(dòng)人口，以及我們可能觀光休閑的暫住人口。第四應(yīng)該是傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村村貌和田園風(fēng)光為特色。這是現(xiàn)在都提出的關(guān)注點(diǎn)。

??今天中央提出田園綜合體，明確提出田園綜合體，主要是通過(guò)企業(yè)和地方的合作，也就是說(shuō)拉動(dòng)我們社會(huì)資本，對(duì)最后一塊沒有開發(fā)落后的鄉(xiāng)村社會(huì)進(jìn)行綜合規(guī)劃開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。今天講人居環(huán)境，也就是說(shuō)對(duì)廣大的田園聚落，我們給一個(gè)美好人員環(huán)境，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐。

??田園綜合體很重要，發(fā)展現(xiàn)狀什么？我們做的梳理，2017年6月份財(cái)政部的文件，18個(gè)省搞試點(diǎn)，最后通過(guò)評(píng)議，9個(gè)省通過(guò)，還有一半2018年進(jìn)行二級(jí)評(píng)估。

??第二這些關(guān)鍵指標(biāo)，第一區(qū)位條件，距離核心城市不能太遠(yuǎn)，2到50公里之內(nèi)要有三個(gè)小縣城或者小城市。第二資源指標(biāo)，具有一定規(guī)模的農(nóng)田很重要。環(huán)境還要比較好，要有原生態(tài)村落的聚落，還有獨(dú)特的文化。周邊能配合有一些旅游、國(guó)家工業(yè)園、3A、4A資源景區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)，要有一定的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)要有地標(biāo)產(chǎn)品，循環(huán)農(nóng)業(yè)，科技農(nóng)業(yè)和新的農(nóng)業(yè)。同時(shí)把農(nóng)民組合起來(lái)，所謂是農(nóng)業(yè)合作社，要為主體。最后一個(gè)設(shè)施指標(biāo)，要有一定的農(nóng)業(yè)設(shè)施完善，可以看到社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，三通四通，社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)、教育、衛(wèi)生、文化符合我們的一些要求。

??功能布局，空間布局上有一些基礎(chǔ)的要求，田園景觀要有一些田園風(fēng)貌。第二要有休閑積聚場(chǎng)所，第三要有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，第四社區(qū)的生活。然后功能配套。這些要具備。

??休閑化、生產(chǎn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，新型城鎮(zhèn)化也做了一些界定。

??產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)可以+很多，農(nóng)業(yè)、旅游加。可以綜合。田園觀光和被動(dòng)的旅游設(shè)施到現(xiàn)在與國(guó)際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)看齊，有品牌，然后有鄉(xiāng)村度假和鄉(xiāng)村游憩。高品質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地，全產(chǎn)業(yè)鏈的消費(fèi)基地，高標(biāo)準(zhǔn)鄉(xiāng)居度假基地。

??投資主體有三類，第一從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)做開發(fā)形成大型農(nóng)業(yè)，或者大型旅游開發(fā)主體。第二地產(chǎn)大咖。第三其他的大型企業(yè)，一般上市公司作為業(yè)務(wù)版塊延長(zhǎng)。

??所以田園綜合體和特色小鎮(zhèn)是目前的投資熱頭，主體發(fā)生變化。有很多的變化。

??這樣的投資主體變化，到底如何開發(fā)？開發(fā)模式是什么？目前為止，我認(rèn)為國(guó)內(nèi)田園綜合體剛剛提出，大家屬于探討期，屬于摸索期，如何開發(fā)更多是探討國(guó)外的一些模式。

??霍華德的田園城市概念，明顯提出城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，區(qū)域平衡，社會(huì)和諧和生態(tài)文明綜合發(fā)展。不到20多萬(wàn)人口做分部。從價(jià)值、生產(chǎn)角度考慮產(chǎn)業(yè)怎么布局。現(xiàn)在我們通過(guò)土地狀況，符合這樣的理論基礎(chǔ)。田園綜合體怎么建設(shè)？土地價(jià)值是完全符合杜能環(huán)的理論。

??實(shí)踐當(dāng)中，美國(guó)模式，小鎮(zhèn)，美國(guó)加州，大概去洛杉磯，有一個(gè)加州地五大城市農(nóng)業(yè)旅游區(qū)，就是把一個(gè)城市，一個(gè)小鎮(zhèn)10多個(gè)項(xiàng)目做成的。這是我們認(rèn)為美國(guó)式的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。這是一個(gè)綜合體可以借鑒模仿。

??第二日本模式，第六產(chǎn)業(yè)化，以親子為特色，把觀光、研發(fā)、生產(chǎn)研發(fā)、加工、以及產(chǎn)品銷售為一體，交叉融合，作為經(jīng)營(yíng)主體是農(nóng)戶養(yǎng)租，以鄉(xiāng)村旅游為抓手開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品和注重游客的感受。

??也有歐洲式的模式，意大利，包括很多地方都有大規(guī)模的度假性地方。意大利農(nóng)業(yè)區(qū)域，把一個(gè)鄉(xiāng)村通過(guò)度假區(qū)的打造，若干個(gè)度假主體聯(lián)起來(lái)，打造一個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)教育園，做了很多的項(xiàng)目，模仿一些手工制造等等。

??綠色農(nóng)業(yè)+特色小鎮(zhèn)的綜合，可以是一個(gè)可以借鑒的模式。

??臺(tái)灣的模式，農(nóng)莊式。離臺(tái)北不遠(yuǎn)，把一、二、三產(chǎn)完全融合起來(lái)，大家可以學(xué)習(xí)。

??中國(guó)，中國(guó)首個(gè)田園綜合體、集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、同源社區(qū)等產(chǎn)業(yè)為一體，也有酒店，也有農(nóng)場(chǎng)，也有博物館，還有有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品和國(guó)際品牌的項(xiàng)目植入，他們認(rèn)為這是中國(guó)第一個(gè)田園綜合體。我們可以看到，許多理念貫穿綠色生態(tài)的，人居環(huán)境一些理念標(biāo)準(zhǔn)，做了很多的一些設(shè)施。

??其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為，我們國(guó)家的田園綜合體，從最開始北京、上海周邊有一些都市農(nóng)業(yè)逐漸發(fā)展起來(lái)，從開始傳統(tǒng)農(nóng)家樂(lè)，加上采摘第二代，第三就是五朵金花，2003年開始打造到現(xiàn)在，我認(rèn)為是比較成熟，集約性的綜合體。做不同的花卉延展成產(chǎn)業(yè)鏈，非常好的形成度假。這是第三代的休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)品。這某種意義符合田園綜合體的概念。

??還有一些景觀改造、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化等。中國(guó)的田園綜合體要逐步開始實(shí)踐。

??如何運(yùn)營(yíng)，模式是什么？第一，回到群眾基礎(chǔ)，我們鄉(xiāng)村當(dāng)中一種景觀逐漸提升，把它植入到休閑旅游產(chǎn)品，建設(shè)人居環(huán)境融為一體，構(gòu)建現(xiàn)代都市和農(nóng)業(yè)交融的版圖，這是一個(gè)模式探索。

??有幾個(gè)方面，第一，把循環(huán)農(nóng)業(yè)+創(chuàng)業(yè)農(nóng)業(yè)合農(nóng)事體驗(yàn)的綜合體，第二以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，先農(nóng)業(yè)合休閑農(nóng)業(yè)合鄉(xiāng)村旅游。第三通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，把農(nóng)業(yè)加科技+社區(qū)融合。目前國(guó)內(nèi)的田園綜合體，有這幾種類型或者做法。

??最后統(tǒng)一，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)+休閑旅游+田園社區(qū)”為一體的特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村綜合發(fā)展的總的模式。

??下面我們根據(jù)多年的規(guī)劃，我12月份參加農(nóng)業(yè)部的5A評(píng)級(jí)專家驗(yàn)收小組組長(zhǎng)，到江蘇、浙江、上海去評(píng)估驗(yàn)收20多個(gè)五星級(jí)農(nóng)莊，覺得我們?nèi)ピS多農(nóng)莊發(fā)展離傳統(tǒng)旅游景區(qū)有差距，慢慢的向田園綜合體靠攏，有不同的做法和模式。

??第一關(guān)注點(diǎn)，與科技嫁接，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。20多個(gè)五星農(nóng)莊，第一農(nóng)田高規(guī)模化，設(shè)施農(nóng)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和智慧系統(tǒng)。這是五星級(jí)農(nóng)莊的關(guān)注點(diǎn)，設(shè)施農(nóng)業(yè)，搞大棚，搞互聯(lián)網(wǎng)，搞智慧旅游。

??江西芬香小鎮(zhèn)，這個(gè)地方過(guò)去有許多香料，我們規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技、芬香的文化挖掘植入。

??芬香產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)展示基地也放這個(gè)地方，與國(guó)際對(duì)接。

??同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們把林木資源保護(hù)，農(nóng)村環(huán)境整治和河道整治融合一體。

??深圳對(duì)口資源地方，農(nóng)茶、博物館、科研機(jī)構(gòu)和功能區(qū)結(jié)合起來(lái)打造農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合體。

??關(guān)注點(diǎn)二，和旅游結(jié)合，文旅產(chǎn)業(yè)。鄉(xiāng)村旅游、田園主題樂(lè)園、健康養(yǎng)生、主題酒店，文化體驗(yàn)，田園度假小鎮(zhèn)。大同火山有開發(fā)，火山群周邊有黃花菜，這是大產(chǎn)業(yè)，每畝大概1萬(wàn)塊錢的收入，利用黃花菜文化為主題，利用火山群相結(jié)合。

??一心一核四區(qū)，以及我們做的很多的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

??一產(chǎn)、三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，特色種植與鄉(xiāng)村旅游融合發(fā)展。鄉(xiāng)村發(fā)展和黃花貿(mào)易基地結(jié)合起來(lái)。

??江蘇，最早規(guī)劃的目前作為比較好的落地項(xiàng)目，農(nóng)業(yè)田園+旅游初步融合，目前已經(jīng)落地。

??關(guān)注點(diǎn)三，環(huán)境融合，綠色農(nóng)居。現(xiàn)在我們做田園綜合體，藝術(shù)、美是缺乏。這次我們?cè)诮K有一個(gè)大型的農(nóng)莊，花了7、8億投入，缺乏美，后面我們覺得要把鄉(xiāng)土的美學(xué)加入，這是要做的工作。

??落實(shí)綠色發(fā)展理念，構(gòu)建鄉(xiāng)村生態(tài)系統(tǒng)，改善人居環(huán)境。

??南寧，過(guò)去做花卉，熱帶植物園家屬做第三產(chǎn)業(yè)，打造非常重要的以花產(chǎn)業(yè)為主要的基地，核心吸引五和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和周邊產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)落地，那里花鄉(xiāng)，美麗三塘。

??田園綜合體，前面的生態(tài)可以去理解，最核心的就是商業(yè)模式，怎么保證田園綜合體或者特色小鎮(zhèn)賺錢，可持續(xù)發(fā)展，這是很關(guān)鍵的。規(guī)劃當(dāng)中一定要考慮幾個(gè)東西。

??第一資源模式，我們靠什么為支撐綜合體的發(fā)展，靠傳統(tǒng)資源還是靠投入主體引來(lái)的資源，第二主體運(yùn)營(yíng)靠本土運(yùn)營(yíng)還是靠專業(yè)團(tuán)隊(duì)？第三業(yè)務(wù)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)調(diào)整。第四如何盈利。

??商業(yè)模式的全方位思考的角度。首先從需求考慮，要名綜合體客戶是誰(shuí)，認(rèn)知空間、客戶利益和客戶關(guān)系處理。第二企業(yè)自身的核心能力，能力空間和運(yùn)營(yíng)管理和內(nèi)部管理怎么做。第三資源空間，企業(yè)伙伴和企業(yè)伙伴關(guān)系管理。這是我們考慮田園綜合體包括特色小鎮(zhèn)開發(fā)中的思考。

??博雅我們有創(chuàng)意設(shè)計(jì)，科技、投資、運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)閉環(huán)，1千多個(gè)員工干這個(gè)事。

??謝謝大家！

　　提問(wèn)：想問(wèn)一下投資主體的投資方式是什么樣的？第二田園綜合體是很熱，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是不是有一些新的政策會(huì)讓田園綜合體發(fā)展？

　　竇文章：第一個(gè)問(wèn)題投資主體，我接觸的田園綜合體投資主體三類，一類對(duì)文旅、農(nóng)業(yè)比較熟悉，主體自身對(duì)行業(yè)的熟悉程度。他所缺乏的可能是資金，后面的金融運(yùn)作，這方面缺乏。第二類上市公司，本身非常熟悉金融手段，但是行業(yè)不熟悉，缺乏行業(yè)指示、背景。第三類既得投資，也懂行業(yè)，但是往往在人才方面缺乏。不同的投資主體類型，有很大的差異，投資做法有很大的差別。如果這個(gè)企業(yè)做地產(chǎn)的，可能更多時(shí)候是側(cè)重于如何拿資源，如何占有空間，而不是經(jīng)營(yíng)。有好幾個(gè)合作伙伴投入幾個(gè)田園綜合體，發(fā)現(xiàn)這個(gè)企業(yè)做資源，做房地產(chǎn)的，就是拿資源不著急開，地方政府著急，因?yàn)橐坏╅_了以后土地資源會(huì)很貴，翻了很多，所以不著急。另外一類沒有做就想開，這是投資主體里面不同的投資類型企業(yè)對(duì)田園綜合體的操作方法不一樣。認(rèn)知空間有很大的差別。我們現(xiàn)在合作起來(lái)跟誰(shuí)合作，怎么合作目自己的經(jīng)驗(yàn)和心得。

　　第一關(guān)于投資模式問(wèn)題，我們做的幾類，有基金模式，有GP。第二類模式規(guī)模小的，直投的，和另外一家上市公司直投，自己解決資金問(wèn)題。更重要的是我們自己有一些經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)做。第三是3P（音譯）。也有中介，我們投資建設(shè)規(guī)劃，然后三年以后政府運(yùn)營(yíng)。

　　土地問(wèn)題，是一個(gè)大問(wèn)題，現(xiàn)在田園綜合體很多土地，土地增值是很大的收益空間，現(xiàn)在土地問(wèn)題很難解決，好多是把宅基地通過(guò)撤并轉(zhuǎn)然后那么一部分用地，這是比較麻煩的事。

　　現(xiàn)在建設(shè)用地控制非常嚴(yán)，自己的原定模式設(shè)計(jì)好，土地不夠，沒有辦法招很多客源，沒有辦法盈利。最后實(shí)施下來(lái)不一定很多人陷進(jìn)去出不來(lái)，這是一個(gè)很大問(wèn)題。