【研究觀點(diǎn)】

  年末強(qiáng)勢(shì)翹尾，12月成交達(dá)年內(nèi)新高

  收官之月，前期“救市”政策的消化期，整體比較平淡，而市場(chǎng)供求卻形成強(qiáng)勢(shì)翹尾之態(tài)，企業(yè)發(fā)力沖刺業(yè)績(jī)，諸多城市成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高；一線城市尤其是上海土地市場(chǎng)也同步上演了一場(chǎng)“土地風(fēng)暴”。

  我們認(rèn)為，2014年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的翹尾行情，多得益于中央及地方的輪番救市政策的刺激。我們預(yù)計(jì)2015年在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的框架，樓市政策面仍舊寬松，整體維持今年的格局，既不會(huì)出現(xiàn)打壓，亦不會(huì)采取過(guò)度刺激政策；資金面相對(duì)寬松，繼續(xù)降息、降準(zhǔn)出現(xiàn)的可能性非常大；而對(duì)于行業(yè)，迎來(lái)回暖轉(zhuǎn)機(jī)，但行業(yè)供過(guò)于求的內(nèi)在邏輯沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，去庫(kù)存仍將是明年上半年主旋律，預(yù)計(jì)2015年樓市價(jià)格先降后穩(wěn)。

  【縱深解讀】

  經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)仍在下行區(qū)間，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力下房地產(chǎn)業(yè)將受益

  政策：不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，公積金仍是地方發(fā)力點(diǎn)

  土地：年末地市供需兩旺，上海一日兩創(chuàng)全國(guó)單價(jià)地王

  市場(chǎng)：12月成交創(chuàng)年內(nèi)新高，多城市供求風(fēng)險(xiǎn)暫緩解

  企業(yè)：地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)收官，房企拿地布局一、二線城市

  【圖說(shuō)樓市】

  12月重點(diǎn)城市供應(yīng)平穩(wěn)回歸，成交繼續(xù)回升創(chuàng)新高

  多數(shù)城市本月供求得到改善，消化周期趨于平衡

  京滬深市場(chǎng)成交創(chuàng)新高，中低檔項(xiàng)目占比小幅下滑

 

  【研究視點(diǎn)】

  年末強(qiáng)勢(shì)翹尾，12月成交達(dá)年內(nèi)新高

  收官之月，前期“救市”政策的消化期，政策面整體比較平淡，而市場(chǎng)供求卻形成強(qiáng)勢(shì)翹尾之態(tài)，企業(yè)發(fā)力沖刺業(yè)績(jī)，諸多城市成交量創(chuàng)下年內(nèi)最高；一線城市尤其是上海土地市場(chǎng)也同步上演了一場(chǎng)“土地風(fēng)暴”。

  本月政策面相對(duì)平靜，仍在放寬資金面、提高購(gòu)房者支付能力方面做文章。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》終于出臺(tái)，但市場(chǎng)普遍反應(yīng)平淡；反倒是央行調(diào)整存款口徑引起市場(chǎng)軒然大波，外界預(yù)期可釋放5.5萬(wàn)億元信貸額度；地方則仍在調(diào)整公積金方面做文章。

  市場(chǎng)方面，各大企業(yè)做出最后一搏，沖刺年終業(yè)績(jī)目標(biāo)，年末翹尾行情十分明顯，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月快速向上攀升，23個(gè)重點(diǎn)一、二線城市成交量更是高達(dá)2143萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅超10%，成交面積創(chuàng)下年內(nèi)最高點(diǎn)。特別是一線城市，3季度以前，月度成交總量一直在200多萬(wàn)平方米徘徊，10月環(huán)比突增46.78%，成交面積突破300萬(wàn)平方米，本月再創(chuàng)年內(nèi)新高，突破400萬(wàn)平方米大關(guān)，成交面積達(dá)409萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲近15%。經(jīng)歷前幾個(gè)月的成交高峰，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島等等高庫(kù)存城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)均大為緩解，風(fēng)險(xiǎn)畸高的沈陽(yáng)庫(kù)存消化周期本月也終于跌破30個(gè)月。但就目前的情況來(lái)看，這些城市的庫(kù)存消化周期仍處于高位，本月樓市仍以去庫(kù)存為主基調(diào)，新增供應(yīng)除庫(kù)存壓力相對(duì)較小的城市保持較高的增長(zhǎng)外，多數(shù)城市表現(xiàn)持續(xù)下滑。

  土地市場(chǎng)尤其是上海地市在2014最后一個(gè)月集中成交，更是在同一天內(nèi)兩度刷新全國(guó)單價(jià)地王，引發(fā)業(yè)內(nèi)一片嘩然。其他各地土地成交量沖高，多個(gè)城市創(chuàng)下年內(nèi)高點(diǎn)。

  項(xiàng)目表現(xiàn)上，受上半年市場(chǎng)低迷影響，年終各大企業(yè)目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率不甚理想，為沖刺年終業(yè)績(jī)，企業(yè)也可謂殊死一搏，項(xiàng)目折扣力度不斷加大，“雙十二”、圣誕節(jié)均成企業(yè)促銷(xiāo)出口，南京碧桂園鳳凰城項(xiàng)目最高優(yōu)惠幅度甚至高達(dá)5折，8折、9折優(yōu)惠的項(xiàng)目也不在少數(shù)。

  我們認(rèn)為，2014年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的翹尾行情，多得益于中央及地方的輪番救市政策的刺激。2015年在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的框架下房地產(chǎn)行業(yè)支柱性地位不會(huì)改變，樓市政策面仍舊保持寬松，整體維持今年的格局，既不會(huì)出現(xiàn)打壓，亦不會(huì)采取過(guò)度刺激政策；資金面相對(duì)寬松，繼續(xù)降息、降準(zhǔn)出現(xiàn)的可能性非常大；而對(duì)于行業(yè)，迎來(lái)回暖轉(zhuǎn)機(jī)，但行業(yè)供過(guò)于求的內(nèi)在邏輯沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，去庫(kù)存仍將是明年上半年主旋律，預(yù)計(jì)2015年樓市價(jià)格先降后穩(wěn)。

  【01經(jīng)濟(jì)】

  經(jīng)濟(jì)仍在下行區(qū)間，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力下房地產(chǎn)業(yè)將受益

  11月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)仍然低迷，金融數(shù)據(jù)也讓不容樂(lè)觀。各項(xiàng)指標(biāo)較前月均有顯著回落，顯示經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。在今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，雖然沒(méi)有提房地產(chǎn)調(diào)控，但想要穩(wěn)住明年GDP增速，房地產(chǎn)仍為其中重要一環(huán)。預(yù)計(jì)明年央行將持續(xù)出臺(tái)貨幣政策利好房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)，但未來(lái)宏觀調(diào)控政策仍會(huì)著眼結(jié)構(gòu)調(diào)整。

  一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)低迷，經(jīng)濟(jì)仍在下行區(qū)間

  2014年11月，中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)(PMI)為50.3%，比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。11月進(jìn)出口增速也雙雙回落，其中出口增速5.7%，進(jìn)口增速為-6.7%，同比上月下降6.9和11.3個(gè)百分點(diǎn)，外貿(mào)總體形勢(shì)不容樂(lè)觀；前11月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比名義增長(zhǎng)15.8%，較前10月繼續(xù)回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)11.9%，增速比前10月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，增速已經(jīng)連續(xù)十個(gè)月回落。投資、出口增速的持續(xù)下滑，提振消費(fèi)效果不濟(jì)，經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存。

  二、“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力沉重，預(yù)計(jì)資金面將持續(xù)寬松利于房地產(chǎn)發(fā)展

  11月末人民幣新增貸款雖超預(yù)期增長(zhǎng)，但M2增速卻繼續(xù)回落，分別比上月末和去年同期低0.3個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求較弱，融資規(guī)模的不斷縮小，信貸和社會(huì)融資之間也沒(méi)有形成有效的轉(zhuǎn)換機(jī)制。央行最近也大幅調(diào)整合意貸款規(guī)模，以鼓勵(lì)銀行加快貸款投放。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信貸與社會(huì)融資的改善，能有效盤(pán)活資金容量，緩解年底資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。另外，政策面逐步放松對(duì)房企再融資的管制，增加了房企融資平臺(tái)，另一方面提升了企業(yè)投資能力。

  本月CPI同比上漲1.4%，增速比上月下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)5年來(lái)新低，而PPI則是同比下降2.7%，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，已經(jīng)連續(xù)33個(gè)月下跌。通脹水平的持續(xù)走低，為貨幣政策放松提供了更多空間，接下來(lái)降息、降準(zhǔn)有望再現(xiàn)市場(chǎng)，資金面也會(huì)更加寬松，有利于房地產(chǎn)行業(yè)加速走出調(diào)整期。

  我們認(rèn)為：隨著經(jīng)濟(jì)下滑的壓力進(jìn)一步加大，政策上帶來(lái)的資金面寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也將繼續(xù)，從目前來(lái)看，，預(yù)計(jì)2014全年開(kāi)發(fā)投資增幅在10%-12%之間，增速較往年有明顯的回落，但年內(nèi)逐漸趨穩(wěn)，新開(kāi)工面積降幅也將逐漸收窄。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也同步進(jìn)入“高位運(yùn)行，穩(wěn)中有分”的新發(fā)展階段。

  【02政策】

  不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，公積金仍是地方發(fā)力點(diǎn)

  2014年的最后一個(gè)月里，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面相對(duì)平靜許多。之前出臺(tái)的政策效應(yīng)還在延續(xù)，中央繼續(xù)以放寬資金面為基礎(chǔ)，地方政府仍在公積金等常見(jiàn)調(diào)控方面做文章?？傮w來(lái)看，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式發(fā)文，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)過(guò)多的影響。市場(chǎng)盛傳央行387號(hào)文件，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言則意義重大。地方政策仍以公積金入手調(diào)整。

  22日，醞釀了7年之久的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》終于出爐，就此前社會(huì)熱議的“以人查房”等內(nèi)容作出了詳細(xì)的說(shuō)明。不少人認(rèn)為《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施將對(duì)樓市造成不小的沖擊。在我們看來(lái)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施將建立一個(gè)完整的、全面的、精確的中國(guó)房屋大數(shù)據(jù)。具體能對(duì)樓市造成什么樣的影響還要看后續(xù)的相關(guān)政策。不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)的建立是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，國(guó)家可以制定更加合理，科學(xué)的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控更能有的放矢。其實(shí)目前房屋交易也需要在房管局進(jìn)行備案，不動(dòng)產(chǎn)登記是在此基礎(chǔ)上的一個(gè)升華，所以目前來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)過(guò)多的影響。

  27日，市場(chǎng)內(nèi)盛傳央行發(fā)布了387號(hào)文件，文件規(guī)定將部分原屬于同業(yè)存款項(xiàng)下存款納入各項(xiàng)存款范圍，同時(shí)規(guī)定上述計(jì)入存款準(zhǔn)備金的存款適用的存款準(zhǔn)備金率暫時(shí)為零。假如文件真實(shí)，那么短期內(nèi)，市場(chǎng)的可貸資金將很大程度的增加，達(dá)到貨幣放松，降低融資成本的效果；此外，銀行的貸存比也能得到有效緩解。長(zhǎng)期來(lái)看，假若同業(yè)存款不繳準(zhǔn)，那么市場(chǎng)內(nèi)的資金利率將下行，利于利率市場(chǎng)化。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)文件的實(shí)施將釋放約5.5萬(wàn)億信貸額度，甚至多于2008年的4萬(wàn)億計(jì)劃。387號(hào)文件效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的沖擊力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于降準(zhǔn)。

  公積金仍是本月地方政府調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的著力點(diǎn)。12月里，沈陽(yáng)市、青島市、湖南省、惠州市、中山市、武漢市、長(zhǎng)沙市、合肥市、南昌市等城市均在公積金方面做出了調(diào)整，多在取消擔(dān)保費(fèi)用，降低公積金貸款首付比例，異地互認(rèn)等方面入手。其中與眾不同的是，青島針對(duì)不為職工辦理公積金繳存登記手續(xù)，不辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)，以及不按規(guī)定辦理住房公積金變更、注銷(xiāo)登記或者不為本單位職工辦理轉(zhuǎn)移或封存、啟封手續(xù)的單位提出了詳細(xì)處罰辦法，規(guī)范了公積金行政執(zhí)法行為。

  總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面將持續(xù)寬松，全力去庫(kù)存仍是政府的工作重點(diǎn)，因此打壓和強(qiáng)力刺激的政策都不會(huì)出現(xiàn)，維持現(xiàn)有政策的平穩(wěn)落實(shí)將是主旋律。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)整體資金面將相對(duì)寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受益。

  【03土地】

  年末地市供需兩旺，上海一日兩創(chuàng)單價(jià)地王

  2014年12月，CRIC監(jiān)測(cè)的100城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總建筑面積共計(jì)為6352萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅上升141%，同比減少56%，總成交金額為1507億元，環(huán)比上升20%，較去年同期減少了58%。在周期性因素和市場(chǎng)回暖的推動(dòng)下，全國(guó)土地市場(chǎng)成交在年末大幅翹尾，其中上海、南京等一、二線重點(diǎn)城市更是頻頻創(chuàng)出單價(jià)地王，不過(guò)受行業(yè)調(diào)整影響，與去年同期還是存在著比較明顯的差距。

  從排行榜來(lái)看，本月總價(jià)入榜門(mén)檻較上月有所回落，為16.4億元，排在榜首的的深圳龍華商業(yè)地塊成交總價(jià)為30.4億元，遠(yuǎn)低于11月的董家渡地王，該地塊雖然區(qū)位較佳，發(fā)展?jié)摿薮?，但受出讓條件過(guò)于嚴(yán)格所限，僅有兩家房企競(jìng)拍，最終成交樓板價(jià)“僅”有17294元/平方米，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊住宅價(jià)格，較10月出讓的同板塊宅地的樓板價(jià)也低了約8000元。不過(guò)從單價(jià)排行榜來(lái)看，則反映出房企拿地?zé)崆榈幕厣?2月單價(jià)入榜門(mén)檻為15929元/平方米，較上月環(huán)比上浮1500元，榜首更是達(dá)到66629元/平方米，創(chuàng)下年內(nèi)新高。本月上海浦東前灘出讓的5幅地塊均進(jìn)入單價(jià)排行榜TOP，其中的32-01地塊和36-01地塊更是引起了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注，兩地塊在相隔不到4個(gè)小時(shí)的時(shí)間里相繼刷新上海全年地王，樓板價(jià)分別達(dá)到了66629和65832元/平方米，若不折算保障房面積，均超過(guò)了8月成交的北京華嘉胡同。

 

  【04樓市】

  12月成交創(chuàng)年內(nèi)新高，多城市供求風(fēng)險(xiǎn)暫緩解

  1、12月重點(diǎn)城市供應(yīng)平穩(wěn)回歸，成交繼續(xù)回升創(chuàng)新高

  2014年12月各重點(diǎn)城市供應(yīng)量理性回歸，環(huán)比和同比都是減多增少，但總體供應(yīng)仍處今年高位。從具體城市能級(jí)來(lái)看，12月一線城市總體供應(yīng)量突破500萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)9%，除深圳外，北京、上海、廣州供應(yīng)量都在125萬(wàn)平方米以上。二、三線城市供應(yīng)量環(huán)比下降的城市近六成，而同比下降的城市數(shù)與上月基本持平，但是兩極分化態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇。合肥、南昌、福州、武漢等城市供應(yīng)量繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，環(huán)比增幅都超過(guò)60%，其中，合肥本月推盤(pán)量增多，供應(yīng)年內(nèi)再次突破100萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)88%，武漢供應(yīng)量突破200萬(wàn)平方米，為近年來(lái)單月最高值；而無(wú)錫、寧波、青島、鄭州等城市供應(yīng)量都出現(xiàn)大幅下滑，平均跌幅超過(guò)30%，其中無(wú)錫本月供應(yīng)幾乎腰斬，為47萬(wàn)平方米，環(huán)比下降54%，青島供應(yīng)更是降到年內(nèi)最低值，不足20萬(wàn)平方米。

  重點(diǎn)城市成交量環(huán)比上漲的超過(guò)六成。其中一線城市成交量大幅上漲，除深圳外其余三城本月成交量都超過(guò)100萬(wàn)平方米，環(huán)比平均漲幅超過(guò)15%，同比漲幅更是超過(guò)45%，其中，廣州本月成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，單月首次突破110萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比增幅都超過(guò)20%；深圳成交量也是增長(zhǎng)迅速，本月逼近80萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%，同比大增120%；二、三線城市成交也維持平穩(wěn)上揚(yáng)，環(huán)比、同比增長(zhǎng)的城市都超過(guò)6成。其中，青島、濟(jì)南、常州、長(zhǎng)春等城市成交量出現(xiàn)大幅上升，環(huán)比平均漲幅超過(guò)20%，其中，濟(jì)南本月成交量近120萬(wàn)平方米，為近年來(lái)最高值，環(huán)比增長(zhǎng)62%，同比更是大增142%；而寧波、廈門(mén)、無(wú)錫、大連等城市成交量環(huán)比出現(xiàn)不同程度下降，但降幅進(jìn)一步收窄，其中，廈門(mén)本月成交雖不足30萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降1%，但同比卻是大幅上漲776%，而寧波在繼續(xù)放量去庫(kù)存下，本月成交雖環(huán)比下降17%，但從同比來(lái)看依舊上漲24%。

  整體來(lái)看，今年市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)下，一線城市成交量下降迅速，但四季度市場(chǎng)信心提振，成交上升也最為強(qiáng)勁，這一方面是因?yàn)橐痪€城市具有房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)的敏感度較高，在市場(chǎng)下行下，觀望情緒濃厚，因而成交量迅速下降；另一方面也是一線城市有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)和人口支撐，購(gòu)買(mǎi)力十足，在市場(chǎng)回暖下刺激的需求也能快速集聚，成交量回升也更為強(qiáng)勁。

  展望2015年，我們預(yù)計(jì)來(lái)年一線城市成交量?jī)r(jià)也能夠保持穩(wěn)定或小有回升。二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)分化并且將進(jìn)一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京、廈門(mén)，可能在2015年還可以保持平衡，大連、寧波、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、西安、長(zhǎng)沙、成都、昆明壓力巨大，面對(duì)高企的庫(kù)存壓力，來(lái)年市場(chǎng)去化壓力仍然巨大，市場(chǎng)成交也不容樂(lè)觀。

 

  2、市場(chǎng)短期風(fēng)險(xiǎn)：城市供求比跌眾漲寡，消化周期趨于平衡

  我們通過(guò)研究城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大維度(供求比、存量消化周期)對(duì)城市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)比分析，通常我們認(rèn)為：庫(kù)存消化周期方面，在一年左右較為平衡，高于18個(gè)月市場(chǎng)將呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求；供求比方面，在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求，低于0.8則為供不應(yīng)求。

  2014年末月延續(xù)市場(chǎng)良好勢(shì)頭，在政府政策支持、開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)、購(gòu)房者信心增強(qiáng)等多方影響下多城商品住宅成交繼續(xù)上漲。供求比方面，多數(shù)城市仍控制在1.2警戒線以內(nèi)，僅福州、北京、廣州、長(zhǎng)沙、合肥五城超過(guò)1.2，本月青島為23個(gè)監(jiān)測(cè)城市最低，僅0.13。環(huán)比來(lái)看，跌眾漲寡，其中，福州表現(xiàn)極不穩(wěn)定，繼上月理性回歸之后本月供應(yīng)再次激增，導(dǎo)致供求比大漲至2.19，成為唯一超過(guò)2.0的城市，另外深圳、無(wú)錫大跌0.9，其余城市則漲跌幅度均控制在0.5以內(nèi)。

  從消化周期來(lái)看，各城市整體去化壓力得到一定緩解，超過(guò)20個(gè)月的僅剩沈陽(yáng)一城，且絕對(duì)值已明顯下降，周期不足10個(gè)月的已增至六城，其中重慶去化壓力最小，消化周期僅半年，其余城市則相對(duì)較為平衡。

 

  3、京滬深樓市成交再創(chuàng)新高，中低檔項(xiàng)目占比小幅下滑

  從成交價(jià)格結(jié)構(gòu)來(lái)看，北京中低檔項(xiàng)目成交占比下跌幅度最大。上海12月份成交突破百萬(wàn)平方米，各價(jià)格段成交占比變化不大，其中中低檔、中檔產(chǎn)品成交占比共下跌4個(gè)百分點(diǎn)，高檔產(chǎn)品成交上漲3個(gè)百分點(diǎn)，這種態(tài)勢(shì)在本月成交金額和面積排行榜中表現(xiàn)明顯。尚匯豪庭作為高檔產(chǎn)品，因其地段和價(jià)格優(yōu)勢(shì)去化良好，占據(jù)成交金額和面積榜首；北京中低檔項(xiàng)目成交占比大幅下降，主要原因是本月自住房項(xiàng)目減少，中低檔項(xiàng)目占市場(chǎng)份額下滑，僅魯能•豐和臺(tái)一個(gè)自住房項(xiàng)目表現(xiàn)突出，同時(shí)中信國(guó)安府作為高檔項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，以8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)領(lǐng)跑市場(chǎng)；深圳12月整體成交也超預(yù)期回暖，成交價(jià)格結(jié)構(gòu)僅中低檔和中檔產(chǎn)品微有變化，中低檔產(chǎn)品成交占比下跌5個(gè)百分點(diǎn)，中檔產(chǎn)品占比上漲5個(gè)百分點(diǎn)，其中萬(wàn)科紫悅山和麓城二期兩大項(xiàng)目熱銷(xiāo)，金額和面積均取得不錯(cuò)的成績(jī)。

  從面積段結(jié)構(gòu)來(lái)看，京深120平方米以上戶型產(chǎn)品有所突破。上海從面積段成交占比來(lái)看，依舊以120平方米以下戶型為市場(chǎng)成交主力，其中90-120平方米戶型占比持續(xù)上漲，市場(chǎng)仍以剛需為主，而大戶型產(chǎn)品占比基本穩(wěn)定。北京則是受自住房項(xiàng)目影響較大，90-120平方米戶型占比急速下降10個(gè)百分點(diǎn)，而120平方米以上的戶型占比紛紛上漲，尤其是200平方米以上戶型占比漲至16%，其中一個(gè)原因是在年底收官時(shí)，房企為完成業(yè)績(jī)大力營(yíng)銷(xiāo)，大戶型去化速度加快；深圳各面積段成交占比基本不變，其中144-200平方米戶型占比小幅上漲至14%，以中海九號(hào)公館和華潤(rùn)銀湖藍(lán)山的熱銷(xiāo)項(xiàng)目的大戶型為主力，除年末翹尾態(tài)勢(shì)明顯，深圳全年整體市場(chǎng)比較平穩(wěn)，成交結(jié)構(gòu)變化不大。

 

  【05企業(yè)】

  地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)收官，房企拿地布局一、二線城市

  1、企業(yè)拿地量有所下降，萬(wàn)科拿下“江寧地王”

  本月土地市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，企業(yè)拿地態(tài)度逐步放開(kāi)，拿地規(guī)模呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，15家典型企業(yè)本月通過(guò)招拍掛新增總建面511.80萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29.46%，同比大幅下降74.18%；土地總價(jià)216.35億，環(huán)比則下降55.70%，同比下降66.81%。從土地單價(jià)來(lái)看，本月房企平均土地成本為4227元/平，環(huán)比下降37.20%，同比上升28.52%。本月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊降，房企拿地積極性較上月有了明顯下降。主要是各房企年末著力沖刺業(yè)績(jī)，拿地?zé)崆槊黠@不如上月高漲，但本月房企新增一線城市土儲(chǔ)仍有7幅，萬(wàn)元以上樓板價(jià)的地塊達(dá)4幅。其中，招商在深圳新增的A818-0462號(hào)地塊，總價(jià)為30.4億，樓板價(jià)達(dá)17294元/平米。

  從單個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，龍湖、遠(yuǎn)洋在本月表現(xiàn)較為活躍。龍湖新增了5幅地塊，均位于一二線城市，拿地金額達(dá)26.39億元，總建面積為38.99萬(wàn)平方米。遠(yuǎn)洋也抓緊了年末時(shí)機(jī)，大力增加了土儲(chǔ)，在天津市拿下的宜興阜舊村改造項(xiàng)目總建面達(dá)204.3萬(wàn)平米，樓板價(jià)卻僅為538元/平米。值得一提的是，萬(wàn)科本月在南京新增的NO.2014-G83地塊，因地塊平整，靠近地鐵1號(hào)線和在建的3號(hào)線，地塊東邊是九龍湖大盤(pán)萬(wàn)科金域藍(lán)灣，未來(lái)可享受萬(wàn)科已經(jīng)做好的社區(qū)商業(yè)配套，因此起拍價(jià)就高達(dá)19.29億元。萬(wàn)科經(jīng)過(guò)了40輪競(jìng)價(jià)，終于拿下該地，作為“江寧今年最好的地”，未來(lái)的開(kāi)發(fā)依舊值得期待。

  2、萬(wàn)達(dá)上市成香港IPO大贏家，房企融資再上高峰

  本月最大的融資事件莫過(guò)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)在香港上市，作為房地產(chǎn)業(yè)TOP10的龍頭房企，萬(wàn)達(dá)的上市標(biāo)志著龍頭房企基本實(shí)現(xiàn)上市或取得上市平臺(tái)。12月23日萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港交所掛牌上市，發(fā)行價(jià)每股48港元，融資額高達(dá)288億港元，創(chuàng)下港股三年來(lái)最大IPO紀(jì)錄。此次融資占據(jù)本月融資的22%的融資額，是本月房企中最大的融資。在其他融資方面，中期票據(jù)繼續(xù)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)酵，房企陸續(xù)通過(guò)銀行發(fā)行中期票據(jù)提升資金充裕度，同時(shí)，調(diào)整為未來(lái)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

  從融資幣種來(lái)看，中期票據(jù)的火熱促使人民幣貸款在數(shù)月間保持融資高位，本月人民幣融資額63%。本月融資分布中，票據(jù)、債券類(lèi)融資占比達(dá)到54%，而其中幾筆大額融資值得關(guān)注。保利地產(chǎn)注冊(cè)發(fā)行金額為150億元的中期票據(jù)，招商地產(chǎn)50億元中期票據(jù)，萬(wàn)科的18億元中期票據(jù)以及金融街52億元的中期票據(jù)均獲得通過(guò)發(fā)行。

  3、牛市收尾終結(jié)全年，明年投資預(yù)期較好

  12月，年末房企的整體銷(xiāo)售特別是一線城市的銷(xiāo)售高于預(yù)期，銷(xiāo)售的恢復(fù)使各大券商及投資者對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期較好，地產(chǎn)股在年末強(qiáng)勢(shì)拉升。年末央行發(fā)布央行正式發(fā)布387號(hào)文，在存貸比不變的情況下，將增加資金的流動(dòng)性，會(huì)對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)貸款產(chǎn)生正面的影響，這樣刺激了房地產(chǎn)股的拉升。A股市場(chǎng)，兩市地產(chǎn)股漲勢(shì)搶眼，上證地產(chǎn)指數(shù)上漲38.45%，深圳地產(chǎn)指數(shù)上漲17.59%。海外市場(chǎng)方面，香港樓市調(diào)控仍將持續(xù)，壓制了地產(chǎn)股的走勢(shì)，本月恒生地產(chǎn)分類(lèi)指數(shù)下跌2.26%。

 

  重點(diǎn)個(gè)股方面，本月多個(gè)出臺(tái)政策均利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且房企銷(xiāo)售穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)股受其帶動(dòng)作用，多有上漲。內(nèi)地股方面，，龍頭房企股漲幅居前，招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)分別大漲55.42%和50.28%。香港方面，華潤(rùn)置地上漲4.34%。其他重點(diǎn)地產(chǎn)股均出現(xiàn)下跌情況。本月漲跌幅榜單漲幅榜方面，A股市場(chǎng)占據(jù)主要漲跌幅榜單，北京城建大漲68.88%；在跌幅榜方面，萬(wàn)澤股份下跌30.47%。