??深圳一項目單日成交超過60億元的新聞本周瘋傳，又一次洗刷了地產人的三觀。

??遙想當年，有項目一天賣個10億元已經足夠讓你臥槽臥槽地轉發至朋友圈；如今，“開盤熱銷20億元”似乎成了上海浦東的“豪宅”們自宣時的標配。

??遙想當年，開盤當天的我們都純純地擠在售樓處排隊搖號，選房區要夠小才能拍出現場的熱鬧；如今，深圳項目在體育館開盤秀熱銷你學不來——請群眾演員坐滿太貴，要不辛苦一下自家員工每人都來打個卡吧？

??感慨時代變化？不如跟著我們一探這些項目的底細，挖挖背后的原因。

??首先，我們列出了這半年來自稱開盤認籌超過20億元的項目，并從市場、企業和項目三大專業的視角來分析他們的特點：

??市場方面，改善型需求旺盛的城市如上海、深圳等最“盛產”單日熱銷數十億的項目。

??上海始終維持調控力度，資金面未放松，政策面甚至還有所收緊，市場成交情況總體平穩，房企推盤也較為謹慎，并未有項目集體放量的情況，因此上海的高端改善市場長期供小于求，由賣方主導。

??點評：好地段不需大吼大叫，靜靜裝逼就不夠搶了。

??深圳方面，受到股市“牛”和香港購房需求外溢的影響，今年市場從二季度起就開始異常火爆。同時，第一批超大體量的舊改項目從14年底起逐漸入市，而在啟動舊改這些區域的新盤供應量極少。

??點評：你站在創業板吹牛逼，吹牛逼的開發商看著你。

??企業方面，大型房企集體“缺席”，單日熱銷數十億的項目大多產自“非典型”房企。

??整體負債率較低的房企，資金壓力小，也往往有更低的融資成本，周轉雖慢但能等待地價上漲獲取更高利潤。根據2015年中報，華潤置地凈負債率33.7%，港資企業九龍倉的凈負債率僅19.6%；新加坡上市的仁恒置地2014年末凈負債率40%，均低于典型房企的水準。

??點評：每周畫一幅七塊錢的畫，就一定比每天畫一幅一塊錢的畫牛逼了嗎？

??非上市房企，無需通過財報數據取悅投資者，可以更靈活地制定開發和銷售計劃，并不要求固定節奏。如上海地產，是上海國資委旗下企業，在上海有大量土地儲備，但并不急于開發銷售；鴻榮源在2015年銷售爆發首進TOP100榜單，僅因幾個項目的貢獻。

??點評：沒有較真的研究猿盯著地花了多錢幾時能賣，媽媽再也不擔心周五加班公關了。

??項目方面，單價高是單日熱銷數十億的必要條件，但作為原因“稀缺性”可能得來并不容易。

??位置好，單價高。這些項目幾乎全部位于城市中心位置，單價大多在7-10萬元/平方米，如尚海酈景和濱江壹十八位于浦東濱江位置，仁恒公園世紀宣傳時則打出了“世紀公園最后一個新盤”口號，單價唯一低于5萬的鴻榮源壹城中心則推盤量更大，超過1600套。

??點評：不如現在就拿起手機撥打規土局熱線電話，百年后的嘉定新城最后一個新盤立馬歸您！

??拿地早，單價高。大體量舊改項目拆遷造成開發速度較普通項目更慢，每一批間隔長，更容易引起“哄搶”。如瑞安旗下瑞虹新城12年來開發了六期，至今還有地塊待拆遷；大沖村舊改項目華潤城潤府，從華潤拿地至今，光拆遷談判就耗費了8年。

??點評：舊改不止把老板送進四季酒店這一個功能，還可以賺錢的。

??綜上，想要項目熱銷，好地段、好價格、好時機，一個都不可少。

??如果不符合上述三個條件怎么破？

??請看“把你操盤的項目一天賣掉幾十億共分幾步”的腦筋急轉彎題答案：

??1)推薦你的老板關注“克而瑞地產研究”，并竭力邀請其閱讀本文，完成洗腦；

??2)確認網上房地產上，此批預售證上的備案價格乘以推出面積大于20億元；

??3)什么？貨值不到20億？退市或者半年不看新聞，說服你的老板至少做到其中一項好嗎；

??4)請了攝影師就能開盤了，建議選擇火車站、熱門景點如南京路步行街等地節約人力成本；

??5)公眾號推送熱銷20億的新聞，配上開盤圖和咆哮體文字，求轉發一個紅包只要888。

??段子講完了，想表達的是“單日熱銷數十億其實是可以制造的”。更重要的話題是，制造這樣的熱銷，值得嗎？

??嚴(dou)肅(bi)正(men)直(sao)的研究猿告訴你，答案顯然是否定的。

??1)營銷是以賣房子為目的的，但熱銷效應的傳播大多無法跨出圈內，再轟動也只是自HIGH而已，對購房者的影響幾乎可以忽略，這點必須先弄清了。

??2)企業特點和資金成本決定周轉速度，囤地久了項目會升值，周邊配套成熟，人氣也會慢慢起來，但如果你老板借的是成本15%的信托，你囤得起嗎？

??3)通過加長蓄水時間囤積客源和貨量是否可取？這就得看有沒有競品了：如果沒有競品那么恭喜你大膽吊胃口吧；有競品，那么每多一天等待都是在將客戶送到對面的售樓處，短、平、快才是正確的推盤節奏。

??SO，熱銷數十億也好，數百億也好，數千億也好，說到底都是營銷OR品牌總監口中的一個數字而已。至于其中多少分落袋，盈利又有幾何，則是老板要算的帳了。地產江湖，冷暖自知！