??4月15日，國家統(tǒng)計局公布了2016年1-3月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售同時回暖。

??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅快速反彈

??2016年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比1-2月份提高3.2個百分點。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，提高2.8個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.0%。

??點評：春節(jié)過后，一線城市交易市場火爆，帶動土地市場價格回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一季度各月呈現(xiàn)加速反彈態(tài)勢。但在一線城市樓市政策收緊，部分交投活躍的熱點二線城市也有繼續(xù)出臺緊縮政策的背景之下，開發(fā)投資增速的反彈能否持續(xù)，還存有較大疑問。

??二、新開工持續(xù)正增長

??1-3月份，房屋新開工面積28281萬平方米，增長19.2%，增速提高5.5個百分點。其中，住宅新開工面積19271萬平方米，增長14.8%。

??點評：新開工同比增幅近期連續(xù)攀升。前三個月同比增幅接近兩成，一方面是由于市場交易火爆，開發(fā)企業(yè)投資積極性上升，帶動新開工同比大漲；另一方面，去年同期基數(shù)較低，也導(dǎo)致今年漲幅明顯。隨著住宅施工面積、新開工面積和竣工面積全線增長，未來房地產(chǎn)供給量會加大。供應(yīng)量增加對一線城市有平抑價格的作用，但對于三四線庫存較高城市則不利。

??三、貨幣寬松推動房地產(chǎn)銷售大幅增長

??1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長35.6%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.5%。商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點。其中，住宅銷售額增長60.3%，辦公樓銷售額增長69.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.2%。

??點評： 1-3月全國樓市銷售額銷售面積增幅均創(chuàng)一年來新高，甚至挑戰(zhàn)歷史最高增幅。尤其是一線以及部分二線城市成交出現(xiàn)快速增加，其中投資類需求開始猛烈抬頭，跟風(fēng)購房者眾多。一線城市中，北京、上海、深圳表現(xiàn)最為搶眼，二線城市中南京、蘇州、合肥等風(fēng)頭正勁。雖然一線城市在三月底出臺了緊縮政策，但在貨幣政策寬松的大環(huán)境下，投資購房需求將從一線轉(zhuǎn)移到二線城市繼續(xù)發(fā)威。而三四線城市變化不多，受到一線城市“溢出效應(yīng)” 的珠三角、環(huán)上海、北京的三四線城市不跌反漲可能性較大 。對比一季度GDP增幅好轉(zhuǎn)，本輪房地產(chǎn)市場的回升貢獻不小，但房地產(chǎn)顯然不再適合充當(dāng)經(jīng)濟增長的發(fā)動機。

??四、住宅待售面積首次下降

??3月末，商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米。其中，住宅待售面積減少652萬平方米，辦公樓待售面積減少40萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加117萬平方米。

??點評：3月末商品房和商品住宅的待售面積出現(xiàn)了一個明顯的下滑，庫存環(huán)比首次出現(xiàn)了下降。這與一二線城市成交量火爆有關(guān)。

??五、土地購置面積同比降幅持續(xù)收窄

??1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3577萬平方米，同比下降11.7%，降幅比1-2月份收窄7.7個百分點；土地成交價款1165億元，增長3.7%，增速提高2.8個百分點。

??點評：全國土地交易之所以依然負增長，和部分高庫存的城市面臨去庫存難有關(guān)系，所以土地交易并不會太活躍。總體來看，一季度土地市場整體呈現(xiàn)量縮價漲態(tài)勢，在一線城市政策收緊以及地價較高之下，房企拿地?zé)崆橹鸩睫D(zhuǎn)向二線城市，因此二線城市表現(xiàn)突出，成交量同比降幅最小、樓面價同比漲幅最大及溢價率最高（合肥政務(wù)區(qū)拍出溢價400%地塊）。

??我們預(yù)計，控制土地供應(yīng)端調(diào)控政策將逐步發(fā)力，熱點二線城市內(nèi)部分區(qū)域土地市場或迎來供應(yīng)增長；一線及熱點二線城市仍是土地市場競逐區(qū)域，但整體供不應(yīng)求及優(yōu)質(zhì)地塊稀缺背景下地價仍面臨上漲壓力；而庫存壓力仍居高位的少數(shù)二線及多數(shù)三四線城市土地市場熱度短期內(nèi)難以顯著提升。

??六、到位資金同比增速大幅反彈

??1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長14.7%，1-2月份為下降1.0%。其中，國內(nèi)貸款6226億元，增長6.5%；利用外資18億元，下降80.6%；自籌資金11740億元，增長4.7%；其他資金14007億元，增長30.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款7882億元，增長25.9%；個人按揭貸款4670億元，增長46.2%。

??點評： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金出現(xiàn)明顯增長的主要原因是3月銷售額大增，在一線城市緊縮政策落地前，開發(fā)企業(yè)集中推盤、加快回籠資金，形成了銷售高峰，企業(yè)到位資金中定金、預(yù)收款、個人按揭貸款貢獻大。在貨幣政策總體寬松情況下，開發(fā)企業(yè)融資成本和壓力都相對較小，有利于企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

??（本文來源：中房研協(xié) 測評研究中心）