??近期，熱點城市漸次擴容，長沙、成都、武漢等中西部二線城市房地產市場熱度明顯提升，房價上漲動力強勁，反觀西安房價仍處低位，尤其是媒體報道“河南人在西安團購買房、北上廣深投資客國慶期間在西安大量掃樓”，認為西安低價就是價值洼地，存在投資獲利空間，西安房價會如期“補漲”嗎？

??年度土地供應持續超2500萬方，致前景看淡、底價成交成常態

??縱觀西安土地市場量價表現，可以簡單劃分為兩個階段：其一，2011-2014年，地方政府一味追求城市面貌日新月異，土地供應力度空前，成交規模持續高位運行，尤其是2012年經營性土地成交建面突破4000萬平方米。隨著前期出讓地塊陸續進入銷售階段，新增項目供應量顯著超出市場自然承受的區間上限，樓市庫存量直線攀升，西安就此轉變為高庫存的風險城市之一；其二，自2015年以來，得益于“有供有限”政策從緊執行，地方政府大幅調降供地指標，土地成交規模明顯回落。

??西安土地市場依舊冷清，土地溢價率長期維持在較低水平，僅熱點板塊出讓部分高溢價土地。主要原因有以下兩點：其一，受困于樓市高庫存風險，企業拿地態度普遍謹慎，土拍競爭自然不甚激烈，底價成交漸成常態；其二，市內六區以城市舊改地塊為主，需要企業進入一級市場開發投資，土拍市場近乎斷供。與此同時，熱點區域如高新、曲江核心區已基本開發殆盡，新晉出讓地塊大都來自于遠郊區縣，自然難以激發企業高價拿地的熱情。

??庫存風險仍在高位，小產權房充斥市場，企業溢價空間有限

??盡管西安土地價格相較理性，地價房價比長期在1.0-2.0的區間范圍內徘徊，但是“理性”背后的深層次因素不容忽視。受制于前期土地供應過量，西安房地產市場庫存風險猶在高位，購房者置業需求相較穩定，短期內成交量難以再上一個新的臺階，預示著去庫存需要經歷更長的時間周期。更為重要的是，西安房地產市場充斥著大量的小產權房，購房者受惑于小產權房低價優勢，可能置產權風險于不顧，轉而購買小產權房。因此，西安商品房同質化競爭過于激烈，熱銷項目往往是以價格制勝，市場需求難見爆發式增長。我們認為西安商品房市場尚需較長時間的積累及培育期，企業產品溢價空間著實有限，市場風險不可不察。

??經濟“后發優勢”并不明顯，收入水平低、人才流失嚴重形成惡性循環

??西安宏觀經濟尚處較快增長態勢，2015年GDP同比增長8.2%，相較于中西部其他二線城市仍存在一定差距。人均GDP僅66739元，顯著低于長沙、武漢等市，說明企業競爭尚處初級階段，更多的還是在比拼人力成本優勢，從而決定了較低的生產效率及利潤率水平。整體而言，在產業逐漸由東南沿海城市向中西部地區轉移的過程中，西安并未占據絕對的競爭優勢，經濟“后發優勢”并不明顯。

??根據《西安城市總體規劃(2008-2020年)》顯示，2020年西安常住人口將邁入千萬大關。2015年西安常住人口達871萬人，同比增長0.91%，按照目前的增速推算，2020年市域人口規模突破千萬尚存一定的壓力。當然，隨著城市化進程的不斷推進，西安在陜西省域范圍內比較優勢凸顯，省內三四線城市人口將持續向西安聚集。

??盡管西安聚集多所高等院校，城市經濟發展有著完善的資源拼圖，但是企業乃至地方政府并未有效利用現有優質高校資源。在中西部區域內，西安城鎮居民人均可支配收入水平明顯不及長沙、武漢兩市，更是與南京、蘇州等東南沿海城市存在較大差距。西安人才流失現象突出，更多的高校畢業生不愿意留在本地工作、生活，而是向東南沿海經濟發達城市遷移，高素質人才流失進一步拉低了全市居民收入水平。正由于相較低廉的收入水平，本地居民對于高端產品接受度普遍不高，改善性需求占比始終維持在較低水平，且提升空間有限。

??綜上所述，西安樓市不溫不火背后有著深層次的因素，前期土地供應過量引致的高庫存風險懸而未決，居民收入水平偏低、人才流失嚴重更是給城市經濟及房地產市場發展蒙上了一層陰影，在小產權房等基本制度建設尚未健全的情況下，西安房價補漲的可能性不大。

??對于房產投資駕輕就熟的北上深的投資客來說，房價5年不漲、絕對價格低就有投資價值了嗎？顯然鼓吹投資客掃樓又是自編自演的鬧劇罷了。