??業(yè)績：可售貨源充足
新目標1500億完成可期

??龍湖2017年上半年簽約銷售金額人民幣926.3億元，簽約面積595萬平方米，分別同比增長140%和133%。從城市分布來看，多個城市的銷售情況良好，單城市的貢獻率高。其中杭州、北京、重慶的貢獻極大，2017年上半年簽約額均超過100億，而16年全年銷售額超百億的城市僅為北京1個城市。銷售規(guī)模的大幅增長，一方面是由于企業(yè)可售貨源充足且主要分布在高能級城市，另一方面也是因為企業(yè)供貨節(jié)奏適當提前，同時靈活的應(yīng)對限價政策。

??2017年初，龍湖就提出將全年1700億可售資源盡量安排在上半年，除去大部分的全新項目會在2017年下半年推出外，剩下的老項目都將會集中在上半年推出，以更好的應(yīng)對市場的不確定性。如杭州春江天璽從去年11月份首期推出2棟樓，在今年上半年，又接著推出二期12棟樓。

??在加大供貨的同時，對于政策逐步加碼的一二線城市，龍湖地產(chǎn)則會對項目的價格進行相對的調(diào)整。在2016年的業(yè)績發(fā)布會中，龍湖地產(chǎn)總經(jīng)理邵明曉就表示：在限價情況下，部分項目的銷售目標只需要能達到20%到30%的毛利水平，而原先能賣一萬的則放到了八九千。由于價格的相對向下調(diào)整以及在營銷方面的力度加強，2017年龍湖地產(chǎn)的項目大都銷售較好，去化較高。

??截至7月份，合約銷售已累計完成1030.3億元，目標完成率為94%。在良好的銷售勢頭的情況下，龍湖上調(diào)年度目標至1500億元，上調(diào)之后，企業(yè)累計目標完成率為69%。上調(diào)目標的同時，龍湖將新增可售資源約550億元，使全年提供的貨值達2240億元，下半年可售資源1300億元，主要分布在一二線城市，占比達75%。下半年，龍湖將有95個主力項目面世，全新項目達37個，充足的貨源與全新的項目使得完成年度新目標1500億元可期。

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??拿地：積極大量補倉，嚴控拿地成本

??2017上半年，龍湖在土地市場上收獲頗豐，拿地建面共計1075萬平米，其中權(quán)益面積646萬平方米。截至7月，龍湖新增土地增加至1268萬平米，超過去年全年1255萬平米。龍湖大量拿地的背后，在于其高銷售增長率的訴求，為后期的銷售持續(xù)增長做補充。

??從拿地的方式來說，上半年新增加的40幅土地，其中26幅通過招拍掛競得，龍湖堅持以公開市場拿地為主，地塊干凈，有利于后續(xù)的開發(fā)銷售。在成本控制方面，龍湖堅持25%-30%的毛利率，上半年平均拿地成本5930元/平米，而一二線城市新增面積占比高達90%。

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??布局：堅持一二線和強三線
部分歷史項目去化有待加強

??截至今年上半年，龍湖的土地儲備合計5002萬平方米，權(quán)益面積為 3711 萬平方米。其中一、二線城市土地儲備占比達76%，龍湖堅持高潛力城市布局。從單個城市來看土儲量，重慶土儲占龍湖城市土儲量的第一位為809萬平米，這為城市的高銷售額做好了充足的貨源支持。但城市土儲量排名第二的煙臺，土儲量713萬平米，占總土儲14%，但其上半年銷售額僅為4.17億元，僅為銷售額的0.5%。煙臺主要是龍湖此前拿下的養(yǎng)馬島項目，開發(fā)周期長，如何加快去化速度，增加對業(yè)績貢獻，是企業(yè)需要考慮的問題。

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??盈利：毛利率36.5%創(chuàng)新高
得益于前期高利潤項目回款

??上半年，龍湖營業(yè)額185.9億元，同比增長1.2%，其中物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額165.9億元。實現(xiàn)毛利率36.5%，較2016年漲幅7.5個百分點，其中物業(yè)開發(fā)的毛利率為34.45%，位于行業(yè)較高水平。上半年的高毛利率主要源于某些城市早期銷售結(jié)轉(zhuǎn)的項目利潤較高，單城市貢獻較高，對毛利率的上升起到拉升作用。上半年重慶和上海的營業(yè)收入分別達60.1億和33.3億元，占物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額的36%和18%。

??上半年，龍湖的營銷及管理費用率同比降低了1.3個百分點低至1.5%，主要是因為龍湖上半年在一二線城市新推出大量項目，在政府限價等政策影響下，新房、二手房價格倒掛，推動新房去化，也降低了企業(yè)的營銷成本。在毛利率大幅增長和費用率下降的情況，企業(yè)上半年核心凈利達28.4億元，核心權(quán)益后凈利率為15.3%，較去年同期漲幅2.2個百分點；核心稅后利潤率則為17.5%，同比增長3.6個百分點。

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??平均借貸成本4.7%，融資能力領(lǐng)先

??上半年末，龍湖持有現(xiàn)金226.52億元，長短期債務(wù)比為7.98，現(xiàn)金短債比為2.92，短期償債壓力不大，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健，這也為企業(yè)降低融資成本、拓寬融資渠道奠定了堅實的基礎(chǔ)。上半年莫，龍湖的平均借貸成本為4.7%，較去年同期下降0.5個百分點，屬行業(yè)的較低水平。

??在融資渠道方面，企業(yè)通過多元化融資來優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，如發(fā)行綠色債券，票據(jù)等多樣融資行為，將通過置換債務(wù)拉長債務(wù)周期，降低融資成本。8月，發(fā)改委鼓勵符合條件的企業(yè)發(fā)行債券以發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，目前龍湖長租公寓的發(fā)展與擴張態(tài)勢良好，且企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)良好，未來企業(yè)融資渠道還將進一步拓寬。

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??投資物業(yè)：商業(yè)和長租公寓持續(xù)擴張
2020年目標達80億產(chǎn)值

??投資物業(yè)方面，龍湖商業(yè)——天街、星悅薈、家悅薈三大產(chǎn)品系列穩(wěn)定擴張，長租公寓（冠寓）業(yè)務(wù)也陸續(xù)在重慶、成都等城市開業(yè)。上半年末，龍湖已開業(yè)投資性物業(yè)208萬平米，整體出租率94.7%，不含稅金收入11.4億元，同比增長28.8%，天街、星悅薈、家悅薈和冠寓租金收入占比分別為87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。

??目前龍湖已有22個天街實現(xiàn)開業(yè)，2017年下半年蘇州獅山天街、上海寶山天街等4個天街將開業(yè)，即截至2017年年底會有26個天街開業(yè)，2018年至2020年再分別開業(yè)2個、8個及5個，實現(xiàn)到2020年共41個天街的規(guī)模。

??龍湖2016年提出發(fā)展長租公寓品牌冠寓，截止7月，冠寓已進入7個城市，運營了10個項目，冠寓自2017年3月在重慶開業(yè)之后，其整體出租率80.7%。今年內(nèi)將合計新增超過1.5萬間，到2020年冠寓租金收入超過20億元。加上商業(yè)租金收入，龍湖計劃2020年運營物業(yè)收入80億元。

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??總結(jié)：龍湖上半年企業(yè)發(fā)展呈向上蓬勃態(tài)勢，銷售以及拿地都創(chuàng)歷史新高，同時商業(yè)天街及冠寓等多條方向持續(xù)擴張。與此同時，又推出合伙人制度，每年會將3%-4%歸屬股東核心凈利對合伙人進行激勵，為龍湖打造出一支長期穩(wěn)定的職業(yè)經(jīng)理人團隊，新制度能否讓龍湖未來更上一層樓，我們拭目以待。