研究員/楊科偉、俞倩倩

??14日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年前7月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)：一方面由于去年同期基數(shù)較低,另一方面也得益于中央定調(diào)“積極財(cái)政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度”，行業(yè)信心被逐步重建，商品房銷售面積、銷售金額累計(jì)同比增幅再次擴(kuò)大，在規(guī)模擴(kuò)張和“高周轉(zhuǎn)”要求下，房企新開工和土地購(gòu)置面積等指標(biāo)持續(xù)向好，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)整體樓市的市場(chǎng)熱度還將維持較長(zhǎng)的一段時(shí)間。

??7月銷售金額環(huán)比降35%但同比增22%，前7月銷售金額、面積累計(jì)增速顯著提升

??2018年1-7月份，商品房銷售面積89990萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，增速比1-6月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.2%。商品房銷售額78300億元，增長(zhǎng)14.4%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)16.2%。

??點(diǎn)評(píng)：

??因6月年中商品房成交基數(shù)較大的緣故，2018年7月，商品房銷售面積、銷售金額環(huán)比均出現(xiàn)超35%以上的回落，不過(guò)仍顯著好于去年同期，單月面積、金額同比分別上漲了9.9%和22%。從1-7月整體來(lái)看，累計(jì)同比增速仍保持上行通道，市場(chǎng)成交熱度不減。東部地區(qū)前7月銷售面積達(dá)36859萬(wàn)平方米，占比高達(dá)41%，是銷售主力支撐，雖同比下降了3.8%，但降幅在收窄；中部和西部地區(qū)保持著持續(xù)的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2018年1-7月銷售面積的同比增幅均超10%，而東部地區(qū)銷售面積與去年大體持平。

??7月單月銷售迎來(lái)了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，環(huán)比出現(xiàn)顯著下滑，但瑕不掩瑜，從單月同比增速和累計(jì)同比增速來(lái)看，皆處于上漲態(tài)勢(shì)，樓市依舊保持著較高的增長(zhǎng)勢(shì)頭。一方面中央“定調(diào)”，7月23日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確“積極財(cái)政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。”一定程度上為樓市釋放了“利好信號(hào)”，加之前期央行“定向降準(zhǔn)”等政策強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期，使得購(gòu)房者信心重建；另一方面，在樓市調(diào)控層層加碼的背景下，許多房企不得不放棄“以時(shí)間換空間”等待調(diào)控放松的策略，反之紛紛以“高周轉(zhuǎn)”加快推盤速度，確保資金回籠，一定程度上也使得前期壓抑的購(gòu)房需求得到了進(jìn)一步釋放，不得不說(shuō)，按此勢(shì)頭今年的商品房成交面積、金額仍有望再創(chuàng)新高。

??7月開發(fā)投資額同比上升13.16%，前7月同比累計(jì)增速持續(xù)高位運(yùn)行

??2018年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速比1-6月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資46443億元，增長(zhǎng)14.2%，增速提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。

??點(diǎn)評(píng)：

??7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10355億元，因上月基數(shù)較高環(huán)比下降了27%，同比上升13.16%，投資開發(fā)情況好于去年同期；從1-7月整體來(lái)看，開發(fā)投資額累計(jì)增速依舊高位運(yùn)行，同比累計(jì)增速達(dá)10.2%，但較1-5月上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。之所以增速持續(xù)高位運(yùn)行，一方面，資金層面依舊寬松，銀行同業(yè)拆借利率保持著下滑趨勢(shì)，在整體“資產(chǎn)荒”的背景下，持續(xù)流入房地產(chǎn)也在情理之中；另一方面，從新開工、土地購(gòu)置面積等先行指標(biāo)來(lái)看，房企整體的投資熱情較高，“高周轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略在數(shù)據(jù)層面也得到了印證，在下半年沖刺全年業(yè)績(jī)的壓力下，整體的投資增速仍有望持續(xù)高位。

??7月新開工面積同比增速創(chuàng)近2年新高達(dá)29.44%，前7月土地購(gòu)置增速攀升至11.3%

??2018年1-7月份，房屋新開工面積114781萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.4%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積84685萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.0%。

??2018年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13818萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比1-6月份提高4.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6619億元，增長(zhǎng)21.9%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??點(diǎn)評(píng)：

??7月，新開工面積達(dá)18964萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19.74%，同比大增29.44%，房企新開工意愿比較強(qiáng)烈。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：一是在調(diào)控成為“新常態(tài)”的背景下，多數(shù)房企選擇了以“高周轉(zhuǎn)”來(lái)應(yīng)對(duì)政策的不確定性，加大新開工面積、加快推貨節(jié)奏，以實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠。二是過(guò)了6月，房企的業(yè)績(jī)壓迫感也逐漸強(qiáng)烈，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，TOP20房企中超半數(shù)業(yè)績(jī)完成超過(guò)50%，其余基本都高于40%，房企上下半年的業(yè)績(jī)比例基本是四六開，這也意味著下半年是房企供貨的高峰期，加緊工期成為各房企共識(shí)，因而新開工面積有了顯著增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)后期新開工總量仍有望保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??此外，2018年1-7月全國(guó)土地購(gòu)置面積增速繼續(xù)上升，漲至11.3%。較前6月上升了4.1個(gè)百分點(diǎn)，增速進(jìn)入上升軌道并大幅增長(zhǎng)，主要源于一方面不少地方政府實(shí)實(shí)在在加強(qiáng)了土地供給力度，以平衡市場(chǎng)供求關(guān)系穩(wěn)定未來(lái)價(jià)格預(yù)期；另一方面還是因?yàn)樾袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇所致，為了保證自身的銷售規(guī)模，大多數(shù)企業(yè)尤其是行業(yè)龍頭的拿地需求有增無(wú)減，值得關(guān)注的是，在這樣的大背景下，土地流拍率還是出現(xiàn)了上漲，不得不說(shuō)，房企目前已經(jīng)脫離了盲目補(bǔ)庫(kù)存的狀態(tài)，拿地態(tài)度也變得更為審慎，預(yù)計(jì)后期全國(guó)土地購(gòu)置面積增速將維持一段時(shí)間高位波動(dòng)。

??商品房待售面積持續(xù)下降，商業(yè)庫(kù)存基數(shù)較大風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

??2018年7月末，商品房待售面積54428萬(wàn)平方米，比6月末減少656萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少544萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少40萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少48萬(wàn)平方米。

??點(diǎn)評(píng)：

??2018年7月商品房的待售面積穩(wěn)步下降，比6月末減少656萬(wàn)平方米。其中住宅待售面積下降最為顯著，較6月末下降544萬(wàn)平方米，主要源于商品房銷售仍保持著較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；對(duì)比之下，辦公、商業(yè)存在去化難等問(wèn)題，待售面積減少量有限，分別為40萬(wàn)平方米和48萬(wàn)平方米，不得不說(shuō)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積仍高達(dá)14303萬(wàn)平方米，未來(lái)多渠道去庫(kù)存的道路依舊漫長(zhǎng)，銷售的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。