??受益于粵港澳大灣區遠景規劃，釋放巨大的改革制度紅利，粵港澳大灣區將對標打造成全球第四大經濟灣區。灣區交通、經濟、產業等快速發展，高素質人才大量引進，有望給粵9城房地產市場提供更為堅實的需求支撐，市場前景長期看好。 

??相較于廣州、深圳、佛山、東莞和惠州市場關注的焦點城市，珠海、中山、江門和肇慶市場關注度較低，部分城市市場數據也不透明。而從我們實際調研情況來看，粵港澳大灣區規劃落地后，長期被市場所忽視的4城市場熱度不盡相同，整體呈現珠海、中山、江門和肇慶市場熱度依次遞減。

??大灣區市場現狀

??粵九城樓市對政策敏感性高，城市間廣泛滲透購房需求多向外溢

??1、房地產市場對調控政策敏感度高、受其影響大 

??2016年3月深圳率先升級限購，2017年3月廣州跟進升級限購，隨后廣、深兩市房地產市場明顯降溫，投資性需求梯次離場。而從市場走勢來看，深圳、廣州成交量分別于2015年、2016年創歷史新高，隨后成交量均高位回落。近年來，深圳、廣州成交量仍處下行通道，但同比跌幅明顯收窄，2018年深圳、廣州成交量同比分別微降0.4%和4.8%。另外，2016年國慶期間東莞、珠海和佛山重啟限購令，核心城市投資性需求被迫離場，成交量皆高位回落。相較而言，珠海市場對政策敏感性頗高，因政策嚴厲打壓，珠海市場步入調整期，成交量連續兩年低位運行。鑒于粵港澳大灣區規劃釋放巨大改革紅利，粵9城房地產市場將明顯受益，市場前景可高看一線。 

??2、房地產市場規模呈現不同的城市梯隊 略 

??3、核心城市與三四線城市市場輪動特征明顯 略 

??4、廣深調整到位，三四線調整周期短、庫存風險可控 略 

??5、房價漲幅趨緩，因放松限價廣州房價結構性拉升 略

??珠海

??政策松綁、利好兌現后市場顯著轉暖，中長期仍可高看一線

??1、政策環境：政策執行松動局部取消限購，全面放寬人才落戶 

??2016年10月珠海重啟限購限貸，2017年4月限購限貸政策再升級，非戶籍居民家庭社保繳存年限由原先的1年增至5年，珠海房地產市場就此步入長達兩年的調整期。當年5月，土拍實行最嚴限售令，部分土地嚴格限定自項目竣工驗收之日起10年內不得抵押、轉讓及銷售。 

??2018年4月“珠海英才計劃”出爐，各類人才可分別享受住房補貼、生活補貼、現金獎勵等，其中頂尖人才即可享受200萬元獎勵，還可申請600萬元住房補貼等各種優惠。毫無疑問，“珠海英才計劃”可謂是含金量最高、保障力最足、覆蓋面最廣的人才政策，珠海將對標打造大灣區人才高地。 

??步入2019年以來，政策執行層面開始出現“松動”跡象，大專以上學歷可落戶，非戶籍家庭只需開無房證明即可購房。限貸層面，首套房首付3成，利率上浮10%；二套房貸款結清首付4成，未結清首付5成，利率上浮15%。限售層面，斗門區限售3年，其他區域限售5年。限簽層面，網簽備案高低搭配，結構性維穩全市房價。 

??2、房地產市場：限購松綁后樓市快速轉暖，但短期規模仍難突破前期高點 略 

??3、土地市場：近年來地價逐級提升，2018年土拍降溫地價高位回調 略 

??4、經濟與人口：經濟已達世界發達地區水平，產業人口加速凈流入 略 

??5、發展規劃：旅游業發達，正轉型升級“三高一特”現代產業 略 

??6、市場預判：對外來定居和投資吸虹效應強勁，中長期市場仍可高看一線 

??近期，受惠于政策局部松綁，珠海房地產市場明顯升溫，外省市投資客大量進場。我們認為中長期珠海市場仍可高看一線，主要原因不乏以下三點：其一，珠海經濟發展水平較高，并有較強產業發展基礎，城市經濟向好發展有望給房地產市場提供需求支撐；其二，隨著粵港澳大橋通車以及更多大灣區規劃利好逐步兌現，珠海作為連接港澳的橋頭堡城市，必將收獲更多的改革制度紅利。未來兩岸三地之間的市政交通將進一步完善，產業聯動將進一步加強，或多或少將利好珠海房地產市場；其三，最強人才新政大幅放寬落戶門檻，產業人口大量導入，必將給房地產市場帶來不菲的增量購房需求。

??7、附錄-市場調研：樓市、地市齊轉暖，渠道分銷拓客外省市客戶持續增多 略

??中山

??灣區利好下市場回溫但仍不及2016年，中長期產業發達、需求有支撐

??1、政策環境：限購、限貸、限價從嚴執行，人才落戶成效顯著 略

??2、房地產市場：受政策、規劃等影響波動較大，落戶放寬后供求重回高位 

??2014-2015年中山房地產市場明顯供過于求，房價基本穩定在4000-6000元/平方米。受東進戰略以及深中通道正式動工等多方面因素影響，大批投資客蜂擁進場，2016年中山房地產市場異常火熱，成交量價皆提速上漲。而在備案價嚴格限制下，市場一度出現“雙合同”。 

??2017年3月，中山限購、限貸、限價、限簽等調控政策層層加碼，房地產市場逐漸回歸理性，全年成交量同比腰斬。當然限簽也是成交量陡降的重要因素，市場交易數據難免“失真”。房價整體仍處上升通道，市中心房價升至1.8-1.9萬/平方米高位。 2018年中山樓市運行以“穩”為主，人才落戶新政漸顯成效，供求均回到歷史高位，全年成交量再次突破700萬平方米。各區域市場明顯分化，火炬開發區、三鄉鎮和南朗鎮成交依舊活躍，成交量明顯高于其他區域；東區、火炬開發區和石岐區仍是價格高地，房價位居市場前列。 

??2019年1季度，隨著粵港澳大灣區規劃正式落地，中山房地產市場有所轉暖，但整體熱度不及2016年。本地客戶對房價異常敏感，一旦房價逐級上漲，成交量將大幅回調。統計數據顯示，項目售價每漲1000元/平方米，成交量將減少約60%。整體而言，本輪市場回暖核心動因在于省外購房客戶量明顯增加，反觀本地客戶以及廣深外溢投資客相較理性。

??3、土地市場：供地集中在2013年之前，市場規模受到土地供給較大制約 略 

??4、經濟與人口：人口持續凈流入、常住戶籍人口比約2，居民收入高于全省平均 略 

??5、發展規劃：各鎮產業基礎良好但相對獨立封閉，未來打造“一城雙核”格局 略 

??6、市場預判：短期內需支撐市場整體平穩，待深中通道通車或將迎來外溢回歸 

??整體來看，中山市場有產業經濟支撐，仍以本地自住需求支撐，整體運行平穩，同樣受益于區位優勢，與珠海、廣州、佛山等交界地方存在一定量的外溢客。與此同時，中山已加入搶人大戰，放寬大專以上學歷畢業生及技能人才、特殊專業人才入戶條件，進而將釋放出一部分購房需求。此外，在粵澳港大灣區建設中，確立了中山“打造珠江西岸區域性綜合交通樞紐”的戰略定位，中山的地理優勢將被激活，作為珠江西岸的區域科技創新研發中心，特別是隨著深中通道正式通車以及其他規劃利好逐步兌現，中山的房地產市場有望迎來深圳等地外溢客群的回歸。 

??7、附錄-市場調研：市場預期轉好省外投資客增多，本地以及廣深客群依舊理性 略

??江門

??短期市場降溫成交放緩，內生市場有需求，下行壓力可控

??1、政策環境：限購、限貸力度相較溫和，限定“豪宅線”控房價 略 

??2、房地產市場：規模穩定在300萬方，2018年下半年市場降溫成交放緩 略 

??3、土地市場：近年品牌房企加速進入，地王頻出之后合作開發將成常態 略 

??4、經濟與人口：人口持續凈流入使人口規模近500萬，居民收入低但增速高于省均 略 

??5、發展規劃：以工業立市，構建“1+6+N”、“5+1”的產業發展新格局 

??新一輪規劃顯示，江門將繼續堅持以工業立市為根本，形成功能互補、協同發展的“1+6+N”、“5+1”的產業發展格局，著力推動產業向集聚化、規模化、中高端邁進，打造珠三角新的增長極。具體而言： 

??優化“1+6+N”園區產業布局，突出特色、錯位發展，加快推進先進裝備制造、大健康醫療、現代服務業、高端海洋等產業創新和集聚發展。其中，“1”是以高新區為示范區，“6”是以蓬江濱江新城、新會銀洲湖新城、鶴山工業城、臺山工業新城、開平翠山湖科技產業園、恩平工業園6個分園區為功能區，“N”是以大廣海灣經濟區、中歐（江門）中小企業國際合作區、環五邑大學創新經濟圈為拓展區。 

??著力構建“5+1”重大產業發展平臺，力促資本、技術、人才等創新要素與產業對接，帶動精細化工、水暖衛浴、五金不銹鋼等傳統優勢產業轉型升級和提質增效，并戰略布局及發展新能源汽車電池、智能制造等新興產業，進一步推動全市工業向高端化發展，支持實體經濟做大做強。其中，“5”是指粵澳（江門）產業合作示范區、珠西新材料集聚區、深圳-江門產業園、臺山工業新城拓展區、開平翠山湖科技產業園拓展區等5個萬畝園區，“1”是指江門人才島。 

??6、市場預判：短期大灣區規劃利好有限，預計市場整體運行平穩 

??展望未來，粵港澳大灣區屬長期發展規劃，規劃利好兌現周期較長，短期對江門房地產市場利好程度有限。預計2019年江門房地產市場整體運行平穩，成交量同比基本持平，或者小幅回升。而在限購政策的作用下，外來投資客早已退場，本地客群仍是市場成交主力。當然，江門是以工業立市，有較強產業發展基礎，產業人口持續涌入，有望帶來一定數量的增量購房需求。長期來看，隨著產業轉型升級，更多高素質產業人口不斷涌入，本地居民購買力持續提升，有望利好江門房地產市場，市場前景謹慎樂觀。 

??7、附錄-市場調研：到訪、去化回落之勢尚未改善，本地客占比超8成 略

??肇慶

??灣區規劃利好尚難兌現，人口、產業基礎薄弱，市場下行壓力大 

??1、政策環境：僅限貸，不限購、不限價、不限簽也不限售，對市場行政干預度低 略 

??2、房地產市場：市場規模相對較小，2018年下半年市場供求明顯失衡 略 

??3、土地市場：2017年地王頻出、品脾房企持續增多，2018年量縮價新高 

??2017年，肇慶土地市場明顯升溫，成交量、價顯著提升，全年經營性土地成交建面1187萬平方米，創歷史新高，同比大增205%；成交樓板價1212元/平方米，同比大漲971%。品牌房企拿地熱情高漲，碧桂園、恒大、保利等繼續深耕肇慶市場，中海、新城、美的等首次入駐，致使土拍競爭愈加激烈，頻出高溢價地塊。9月底，敏捷總價18.65億元摘得端州區151區七星一路北側地段地塊，樓板價5709元/平方米，刷新全市單價、總價地王紀錄。 

??2018年，土地市場跌宕起伏，上半年市場熱度慣性延續，屢有高價地出讓。5月，中梁總價9.77億元競得端州區151區學院路東側地段地塊，樓板價6443元/平方米，再度刷新全市單價地王紀錄。另外，高要、廣寧、封開等5個區縣地價皆創新高，市場熱度可見一斑。不過，2018年下半年土拍市場明顯轉冷，底價成交、流拍已成市場常態，全年流拍地塊多達22宗，年末部分流拍地塊二次掛牌降價出讓。整體而言，品牌房企拿地熱情不減，碧桂園、恒大、龍光等拿地動作頻頻。新進房企持續增多，年內中梁、華潤、時代等7家房企皆首進肇慶。 

??2019年一季度，土地市場未見好轉跡象，成交量、價全線回落，經營性土地成交建面96萬平方米，同比下降74%；成交樓板價1059元/平方米，同比下跌17%。土拍競爭不甚激烈，新晉出讓地塊大都底價成交，流拍也時有發生。典型如高要區PM-2018-22號地塊，已是第三次掛牌，終因無人報價第三次流拍。 

??4、經濟與人口：產業薄弱、居民收入較省均低30%，人口持續流出后近年有回流跡象 略 

??5、發展規劃：輻射大西南、拓展“泛珠”經濟腹地，但產業、交通皆是短板 略 

??6、市場預判：大灣區規劃影響甚微，市場下行壓力較大，市場規模將持續低位 

??展望未來，肇慶房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，預計市場規模將持續低位運行。究其原因不乏以下三點：其一，2017年以來，肇慶大量供地，市場供求關系顯著失衡。短期內，供過于求的市場格局難以逆轉，新增供應量整體仍處高位，但本地置業需求趨于飽和，市場觀望情緒愈加濃重。其二，肇慶產業發展基礎薄弱，人口持續凈流出，增量購房需求著實寥寥。受制于前期房價過快上漲，本地居民購買力難免透支，很大程度將抑制市場需求有序釋放。其三，大灣區規劃利好短期難以兌現，產業、交通仍是經濟發展的短板，其對肇慶房地產市場影響更是有限。 

??7、附錄-市場調研：未來預期普遍悲觀，各區域房價普降5%-10% 略