??三四月份部分城市房價與地價不斷走高，形成樓市“小陽春”，隨后各地陸續升級限制性的調控政策。受政策及市場本身購買力的阻滯，近期房地產市場波動運行，行業數據呈現下滑態勢。全年市場運行至中盤，外有中美貿易摩擦形勢及走向的不確定，內有消費及投資略顯疲乏的經濟發展背景下，房地產市場政策和趨勢也比以往更牽動市場神經，如何看待市場數據轉向問題，樓市是走穩了還是掉頭向下調整？本期內參帶來分析。

??各方觀點

??易居（中國）企業集團CEO丁祖昱認為，下半年房地產市場可以用“穩定”、“分化”、“波動”等關鍵詞概況。2019年政策預期穩定，地方“一城一策”有收有放。行業規模穩中微漲，預計2019年全國新房銷售金額約15萬億元，二手房銷售金額約6萬億元，未來市場規模將趨于平穩。城市分化加劇，不同能級城市持續分化，城市內部也分化加劇。不同區域市場分化，產品線出現分化，剛需、改善以及高端類產品分化，甚至同一區域不同項目出現分化。下半年市場持續波動，頻率加快，但波幅收窄。市場走勢不會一路攀升，也不會全面下滑。

??長江證券首席經濟學家伍戈認為,展望未來，利率與棚改對沖之下全年商品房銷售仍具韌性，但考慮到高房價的約束，部分城市調控收緊或使房地產相關數據溫和下行。面對外部經濟的負面沖擊，此輪國內對沖政策的著力點或許并非是房地產，而是以“舊改”為代表的基建投資及債券等融資方式的創新。

??同策集團首席分析師張宏偉認為，從樓市趨勢來看，盡管5月份以來市場回暖復蘇脆弱，但未來1-2年樓市將持續向好。從年內來看，進入下半年尤其是四季度后，房企10月起的銷售業績也將迎來 “翹尾行情”。

??交通銀行首席經濟學家連平表示，房地產調控政策沒有明顯放松，隨著前期商品房銷售放緩對開發投資的影響逐漸顯現，土地購置費增長放緩，未來房地產投資可能難以持續加快，房地產投資下半年有可能會有一定程度的回落，但是考慮到去年、前年房地產企業融資能力較強，資金的環境狀況不錯，再加上去年拿了很多地，所以今年投資的增速出現迅速下滑的可能性不大。

??中金公司研究部認為，當前行業周期性特征正逐漸減弱，整體波動幅度收窄，城市間分化和輪動特征凸顯。我們判斷下半年全國銷售量、價表現將延續平穩態勢，投資和開工增速下行但幅度好于預期。上調全年商品房銷售面積和銷售金額同比數字預測至-1%和3%，上調房地產開發投資額和房屋新開工面積預測至8%和5%。

??保利顧投研究院發布報告認為，市場整體仍在持續調整，結構性回暖的主要是一二線城市，先行城市市場復蘇基礎較強勁，大勢環境的變化不會打斷先行城市年內筑底乃至上升的進程。

??工銀國際首席經濟學家、董事總經理程實認為，中國經濟正在積極轉向內斂化發展，向體內尋覓增長潛力。下半年房地產投資的總量數據雖將下滑，但是經結構拆解之后，其對經濟增長的真實壓力或小于市場預期。最后，房地產投資無需過度悲觀，隨著房市政策和金融條件雙收緊，房企紛紛轉向高周轉策略，以加速回籠資金，客觀上促進了房地產投資的高增長。

??中房分析

??上半年回顧：“小陽春”乍現，樓市“降溫”有理可尋

??2019年上半年房地產市場總體態勢是波動中趨穩。延續了去年以來的穩中有降走勢,呈現出銷售下行、房價平穩、地價負增長、投資高位趨穩等特征。1-5月累計數據顯示多數房地產指標呈現一定程度同比回落。從需求角度看，前幾個月的“熱銷現象”消耗了較多的客戶資源，被透支后的需求乏力情況當前有所顯現；其次，各地樓市調控力度在中共政治局會議重提“房住不炒”之后急速上升，市場預期也隨之轉變。尤其針對個別樓市量價反彈甚至出現新地王后，監管部門對其房價漲幅、土拍規則、限購限售、房企融資、購房商貸及公積金貸款等方面做了政策的調整和收緊，密集調控的出現對市場產生了一定的降溫作用；伴隨著棚改貨幣化政策的調整，以及棚改計劃量的回落，三四線城市的樓市也失去了一個明顯的推力，大部分三四線城市無論是需求還是投資都將面臨回落的壓力。價格預期也隨之回落。

??綜合以上這些因素，正如我們此前的判斷，樓市“小陽春”只是技術性反彈，整體復蘇仍相對乏力，不具有可持續性，目前市場迅速完成了從回暖、回升到回穩、回落的過程。

??下半年前瞻：政策難以放松，行業走勢不容樂觀，運行指標將繼續滑落

??政策面：當前房地產全產業鏈的政策整體依舊圍繞“房住不炒”的總體定位，強調“因城施策”“穩房價、穩地價、穩預期”。房地產調控將依然保持其連續性，對于市場保持高度的敏感性，哪里有異動，哪里估計就要被問責，相應的也就有對應的調控政策出臺。每月70城市房價指數儼然成了調控“殺豬榜”，房價漲幅連續靠前的城市往往會成為中央重點關注和問責的對象。此外，政策調控不只是針對房價單一維度，這一趨勢也將在下半年延續。

??行業面：各項指標將延續當前的下行調整態勢

??銷售面積增速維持負增長。前5月數據確認了樓市銷售面積同比下降的事實，而6月受房企業績沖刺影響，一般是商品房銷售規模的高點，但增速依舊會小幅下行，宏觀經濟依然不樂觀，銷售市場全年負增長的預期未變。即便有放開落戶的政策，更多是人口的結構性調整，區域分化將更加明顯，收縮型城市將批量出現。特別是一些三四線的需求萎縮，加上此前未有明顯調整，量價均將面臨較大壓力，成交熱度大概率趨勢下行。價格方面，受“穩地價、穩房價、穩預期”的監管責任落實及市場供應放量等因素影響，房價將整體保持穩定。

??投資高位逐步回落。上半年房地產開發投資完成額始終維持了高增長，但5月投資累計增速開始有所回落，預計下半年投資增速仍將緩步下行。棚改規模的銳減、銷售成交的放緩以及土地市場的轉冷，其土地購置費的滯后效應對開發投資的支撐作用都在逐漸減弱。但開發商施工強度的提升保證了投資在全年仍舊維持高位。

??竣工抬頭，新開工先揚后抑。前期高位的新開工增速或將逐步反應到竣工增速上，竣工有望得到持續修復并實現回升；同時銷售有進一步調整空間，加之行業金融監管加強，房企資金壓力或逐步顯現，開工積極性將受到影響，預計新開工增速在去年高基數影響下將回落至低位區間。

??土地購置面積持續走低。土地購置方面，住建部采用預警機制連續兩月示警地價上漲較快的城市后，多數二線及熱點三四線采用了限地價的競拍方式防止地價走高，再加房地產信貸資金總體收緊的情況并未改變，預計下半年土地市場成交依然大幅下降，整體地價漲幅也會逐步趨緩。

??資金面：整體有所收緊，風險主要集中于中小房企

??5月中國銀保監會嚴查房地產違規融資，中小銀行去杠桿、房企信托融資的收緊等政策對下半年行業整體資金環境將帶來一定負面沖擊，同時銷售下滑，部分中小房企資金鏈將面臨更大壓力。融資頭寸充裕、財務安全性高的龍頭房企有望迎來市占率提升契機，行業集中度有望加速提升。

??房企整體生存環境愈發脆弱，未來將繼續負重前行

??隨著整個行業發展進入中盤，樓市天花板的出現，市場紅利似乎在急劇消失。開發企業乘著前期行業的高速發展，也獲得了豐厚的回報，但這個群體的社會評價并不高。在房價不斷高企、貧富差距不斷拉大、負面新聞時有發生的情況下，房企往往成為輿論，政策和民意打壓、發泄、圍獵的對象。這是一個行業發展到一定階段的產物，但也并非是宿命。環境固然難以改變，但行業、企業是可以主動而為的，無論什么時候，研發好的產品，做好客戶服務，甘為經濟發展的壓艙石，勇當社會的穩定器，始終是開發企業應該積極追求的目標和定位。只有不斷對經濟、社會的發展保持“正貢獻”，開發企業這一改革開放的市場群體可以且一定能夠面對各種風險與挑戰，獲得應有的社會地位。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）