??報告摘要：

??1、LPR 走勢：今年 10 月份 5 年期 LPR 基礎利率相比 9 月份總體持平，這充分體現了當前中長期貸款市場利率求穩的導向，但預計后續或有下調的可能。

??2、城市分類：統計的 64 個一二三四線城市中，南寧首套房的基點最高，這也和其近期房價上漲過快、房貸政策總體從緊的因素有關。

??3、市場趨勢：從公式計算看，后續LPR 或有降低的可能，而房地產市場若進一步降溫，基點也有下調的可能，最終使得各城市房貸利率會有下行的趨勢。

??一、LPR 基礎利率

??1、LPR 走勢：5年期基礎利率總體持平

??根據全國銀行間同業拆借中心 10 月 21 日發布的數據，2019 年 10 月，全國貸款市場 1 年期 LPR 為 4.20%，相比 9 月份的 4.20%是持平的。貸款市場 5 年期LPR 則為 4.85%，和 9 月份 4.85%也是持平的。當然，若和央行 5 年期基準利率4.90%相比，當前 5 年期 LPR 則相對更低。

??從房地產市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的則是 5 年期 LPR。從數據上看，10 月份此類數據并沒有下行，進一步體現了中長期貸款基礎利率的穩定性。但若考慮到此前央行全面降準的動作，以及后續國內市場繼續降成本的導向，那么預計后續 5 年期 LPR 也有進一步下行的可能，其對于降低房貸成本等都有積極的作用。

??圖 1 全國 1 年期和 5 年期 LPR 基礎利率月度走勢

??二、首套房

??1、基點：南寧市場的基點最高

??2019 年 10 月份，統計的 64 個城市首套房貸款的平均基點為 78bp。其含義是，當前各城市在新公布的 5 年期 LPR 基礎利率上，將增加 0.78%的利率水平。從城市分類看，4 個一線城市基點為 30bp，22 個二線城市為 77bp,38 個三四線城市則為 84bp。其中一線城市的基點較小，這和上海市場基點為負數有關，而三四線城市的基點較高，這和當前三四線城市房價熱度略大于一二線城市有關， 基點更高也體現了房貸政策收緊的導向。

??從城市排行可以看出，南寧、洛陽等城市的基點較高，這也說明當前此類城市正執行更為嚴厲的信貸政策。根據國家統計局 10 月 21 日發布的全國 70 城房價指數數據，南寧和洛陽成為 70 個城市中房價指數環比漲幅排名第一和第二的城市，其中南寧已經連續兩個月房價指數環比漲幅排名第一。類似城市基點較高， 使得房貸利率也會較高，進一步體現了房貸市場因城施策、分類調控的導向。

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