??上海易居房地產研究院11月1日發布《2019年10月40城土地市場報告》。該報告顯示：

??10月，40城土地成交面積環比下降7.9%，移動平均土地成交均價環比下跌3.8%，量價齊跌。40城土地成交溢價率連續4個月下降，表明土拍持續降溫，開發商高價拿地意愿不強，預計下半年溢價率仍將保持較低水平。當前政策調控方針并未發生轉變，預計未來幾個月40城土地市場仍將繼續降溫。

??10月，一二線城市地市量價齊跌，三線城市量升價跌。一線城市成交量下降主要是因為需求減弱而非土地供應量不足；此前相對堅挺的二線城市地價由8月份高點加速轉跌，同時成交量下降明顯，地市全面降溫態勢初顯。

??易居研究院研究員王若辰表示：在政策的影響以及市場內在的地價調整需求下，預計未來幾個月40城土地市場將進一步降溫，逐步向合理水平靠近。

??報告主要內容如下：

??一、40城整體：量價齊跌，溢價率繼續下降

??1、土地成交建筑面積：10月環比下降7.9%，1-9月同比下降4.4%

??2019年10月，40個典型城市土地成交建筑面積4044.1萬平方米，環比下降7.9%，同比下降10.3%。7.30政策后，8月份土地成交量下降明顯，9月土地成交面積略微增長，10月份繼續快速下降，開始進入較明顯的降溫趨勢之中。

??2019年1-10月，40個典型城市土地成交建筑面積43503.9萬平方米，同比下降4.4%，降幅繼續擴大。

??2、土地出讓金收入：10月環比下降33.5%，1-10月累計同比增加15.7%

??10月，40個典型城市土地出讓金收入為1650.2億元，環比下降33.5%，同比增長0.2%，土地出讓金明顯減少。2019年1-10月，40個典型城市土地出讓金收入22097.6億元,同比增加15.7%，增速回落1.5個百分點。

??分城市來看，2019年1-10月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢、和南京，土地出讓金總額分別為2284.7、1382.1、1332.2、1305.7和1282.1億元。其中，杭州土地出讓金最多，并且遠超過第二名上海，說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大；南京和廣州同比增速超過70%。

??3、土地出讓均價：10月環比下跌3.8%，同比上漲23.9%

??10月，40個典型城市移動平均土地成交均價為5090.7元/平方米，環比微幅下跌3.8%；同比上漲23.9%，為3月以來首次漲幅收窄。

??4、土地成交溢價率：14.3%，連續4個月下降

??10月，40個典型城市土地成交溢價率為14.3%，相比9月下降2.4個百分點，已經連續4個月下降。

??分城市來看，10月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、沈陽、武漢和荊州，土地成交溢價率分別為44%、40%、33%、22%和22%。一線城市中，除了北京溢價率高于10%，廣州僅為3%，上海和深圳為0%。

??二、城市分類：二線城市全面降溫態勢初顯

??1、一線城市：成交面積環比下降36.8%，地價環比下跌1.4%

??10月，4個一線城市土地成交建筑面積為255.4萬平方米，環比下降36.8%。6個月移動平均成交價為14431.4元/平方米，環比下跌%，同比下跌2.5%。一線城市房地產調控政策嚴厲，土地出讓面積相對有限，房企補庫存需求相對較大，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時候還受到供給量的較大影響。9月，一線城市土地供應量相比8月仍有小幅增長，成交數據通常滯后供應數據一個月，因此10月份成交面積的下降更多是受需求量下降導致。

??2、二線城市：成交面積環比下降9.1%，地價環比下跌5.4%

??10月，二線城市土地成交建筑面積為2825.8萬平方米，環比下降9.1%；6個月移動平均成交價為4858.5元/平方米，環比下跌5.4%，跌幅擴大。9月，二線城市地價接近2017年9月5421.9元/平方米的歷史高點，10月份初步確立反轉趨勢，預計未來幾個月地價將進一步下跌，向合理水平回歸。

??3、三線城市：成交面積環比增長9.5%，地價環比下跌4.0%

??10月，三線城市土地成交建筑面積為962.8萬平方米，環比增長9.5%；同比下降10.9%。6個月移動平均成交價為2719.0元/平方米，環比下跌4.0%。

??隨著棚改目標的大幅下降和購買力的透支，多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地產市場未來幾個月地價或將繼續下跌。

??三、結論和趨勢：地市全面降溫趨勢開始顯現

??7月30日中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。同時，央行就房地產占用信貸資源，消費貸、銀行理財等資金違規進入房地產市場等問題進一步探討解決，8月土地市場降溫明顯。

??10月，40城土地市場量價齊跌，其中相對堅挺的二三線城市開始出現了較明顯的降溫態勢，預計未來幾個月將繼續降溫，逐步向理性水平靠近。