??上海易居房地產(chǎn)研究院12月11日發(fā)布了《2019年11月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出，11月末，M1同比增長(zhǎng)3.5%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個(gè)和2個(gè)百分點(diǎn)。11月末，住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增長(zhǎng)15.3%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個(gè)和2.8個(gè)百分點(diǎn)。11月末，中國(guó)一年期國(guó)債收益率為2.64%，比上月末微低0.02個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期高0.16個(gè)百分點(diǎn)。11月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.53%，相當(dāng)于相應(yīng)期限LPR水平加點(diǎn)68BP，環(huán)比微升0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)6個(gè)月小幅上升。

??易居研究院研究員沈昕表示，從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售及價(jià)格的歷史走勢(shì)來(lái)看，有較高的一致性。11月份，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境與上月基本持平。雖然近幾個(gè)月由于豬肉價(jià)格大幅上漲，CPI逐漸走高，貨幣寬松的空間短期或暫時(shí)縮小，但隨著全球貨幣寬松預(yù)期強(qiáng)烈，中期來(lái)看我國(guó)金融環(huán)境整體上還將進(jìn)一步寬松。預(yù)計(jì)明年上半年有望見(jiàn)到本輪周期的全國(guó)商品房年初累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速最低值；年內(nèi)和明年上半年百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅還將繼續(xù)收窄，有可能進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??報(bào)告顯示：

??11月末M1同比增速3.5%，比上月末小幅提高；住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速15.3%，繼續(xù)小幅回落

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類(lèi)存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，住戶(hù)部門(mén)債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額在住戶(hù)部門(mén)貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶(hù)部門(mén)貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??11月末，M1同比增長(zhǎng)3.5%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個(gè)和2個(gè)百分點(diǎn)。

??11月末，住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增長(zhǎng)15.3%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個(gè)和2.8個(gè)百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月，M1同比增速和住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速6個(gè)月和16個(gè)月，后一次滯后的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來(lái)的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開(kāi)始震蕩上行，目前來(lái)看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見(jiàn)到。從近幾個(gè)月走勢(shì)來(lái)看，M1同比增速持續(xù)低位徘徊。

??央行此前明確強(qiáng)調(diào)要保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房。此前多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類(lèi)商戶(hù)交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶(hù)刷卡交易。從歷史走勢(shì)和現(xiàn)階段政策走向來(lái)看，今年年內(nèi)和明年年初住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速還將繼續(xù)收窄，明年有望見(jiàn)到本輪周期住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)。考慮到目前我國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率已經(jīng)遠(yuǎn)超2015年之前水平，住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速將突破前兩輪的低點(diǎn)。

??11月末中國(guó)一年期國(guó)債收益率2.64%，比上月末微低0.02個(gè)百分點(diǎn)；11月份全國(guó)首套房貸平均利率5.53%，連續(xù)6個(gè)月小幅上升

??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。11月末，中國(guó)一年期國(guó)債收益率為2.64%，比上月末微低0.02個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期高0.16個(gè)百分點(diǎn)。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年11月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.53%，相當(dāng)于相應(yīng)期限LPR水平加點(diǎn)68BP，環(huán)比微升0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)6個(gè)月小幅上升。上漲潮持續(xù)半年后，不管是從房貸利率上漲城市數(shù)量、銀行數(shù)量，還是從房貸利率漲幅上看，絕大部分城市的房貸利率在11月份趨于穩(wěn)定。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，一年期國(guó)債收益率走勢(shì)領(lǐng)先于全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)。2011年至2019年8月，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次滯后的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2015年6月一年期國(guó)債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國(guó)債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??后續(xù)來(lái)看，隨著全球貨幣寬松預(yù)期強(qiáng)烈，中國(guó)一年期國(guó)債收益率有望繼續(xù)下行，2019年1月大概率不會(huì)是本輪周期的階段性低點(diǎn)。

??全國(guó)首套房貸平均利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，今年二季度以來(lái)，部分城市收緊了調(diào)控政策，6月以來(lái)全國(guó)首套房貸平均利率已連續(xù)6個(gè)月小幅上升。11月20日，5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.8%，是LPR改革后的首次下調(diào)。但臨近年末，部分熱門(mén)城市的部分銀行房貸額度緊張，停貸銀行的數(shù)量進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)12月全國(guó)首套房貸平均利率將基本保持平穩(wěn)，明年年初房貸利率有可能會(huì)小幅下行。

??預(yù)計(jì)年內(nèi)和明年年初住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速繼續(xù)回落

??住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速和全國(guó)首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢(shì)結(jié)合來(lái)看，整體上呈反向走勢(shì)，首套房貸平均利率走勢(shì)領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月和11個(gè)月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月和9個(gè)月。

??2018年11月，全國(guó)首套房貸平均利率達(dá)到階段高點(diǎn)，但之后并沒(méi)有持續(xù)下行，在今年6月份以來(lái)連續(xù)半年小幅上升，因此住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速并未出現(xiàn)回升。按照以往規(guī)律并考慮現(xiàn)階段政策走向，今年年內(nèi)和明年年初住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速還將繼續(xù)回落，明年年中或下半年有望見(jiàn)到本輪周期低點(diǎn)。

??全國(guó)首套房貸平均利率與全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積

??經(jīng)過(guò)各組金融數(shù)據(jù)與全國(guó)商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)全國(guó)首套房貸平均利率和全國(guó)商品房年初累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速走勢(shì)相關(guān)性比較明顯，兩者基本呈反向走勢(shì)，全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)略領(lǐng)先于全國(guó)商品房年初累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先全國(guó)商品房年初累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，與全國(guó)商品房年初累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月和滯后3個(gè)月。

??2018年12月至2019年5月，首套房貸利率連續(xù)6個(gè)月下降，但降幅較小，且連續(xù)下降時(shí)間較短，對(duì)樓市的刺激作用偏弱。6月份以來(lái)首套房貸利率連續(xù)6個(gè)月小幅上行，隨著5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，明年年初首套房貸利率有望小幅下行。根據(jù)歷史規(guī)律，明年上半年有望見(jiàn)到本輪周期的全國(guó)商品房年初累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅進(jìn)行對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅走勢(shì)。2011年至2019年8月，M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月。后一次滯后的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來(lái)的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開(kāi)始震蕩上行，目前來(lái)看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見(jiàn)到。從百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的絕對(duì)值來(lái)看，前兩輪調(diào)整均進(jìn)入負(fù)區(qū)間，而目前仍在正區(qū)間，預(yù)計(jì)年內(nèi)和明年上半年同比漲幅還將收窄，大概率會(huì)進(jìn)入負(fù)區(qū)間。從歷史走勢(shì)來(lái)看，明年上半年有望見(jiàn)到本輪周期百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的階段性低點(diǎn)。