??一、研究背景和意義

??人口因素是影響住房市場的最基本變量。對于房地產市場來說，“長期看人口”是一致的共識，人口的增長、結構的變遷，都會對住房供需及整個市場產生影響。中日韓三國同為東亞國家，在傳統文化和住房觀念上有一定的相似性，且日本和韓國的經濟社會發展和城市化率都處于世界前列，研究日本和韓國的人口變化與住房市場的關系，這有助于研判我國人口與住房市場發展的規律。

??二、日本人口與住房研究

??1、日本總人口概況

??二戰后，日本社會與經濟的穩定，促使人口有一個較快的上升速度。1950 年日本人口為 8280 萬，1967 年超過了 1 億大關，到 1990 年為 1.25 億。總體上來看，這一階段的人口增長速度較快。1990 年后，日本人口增速逐步下滑，2009 年達到總人口最高值1.286 億。2010 年人口出現拐點，此后均為負增長，2018 年（1.272 億）相比 2009 年下降 1.1%。日本政府預計 2055 年總人口會首次跌破 1 億人，并還將持續不斷減少，到2065 年日本人口將會減少至 9000 萬人以下。

??2、日本勞動年齡人口

??與總人口趨勢一致，日本 15-64 歲勞動年齡人口與也經過高峰后出現下滑。日本在戰后的 1947-1949 年三年間，出現了歷史上的生育高峰。人口出生率在千分之四以上，扣除當年的死亡人口，平均每年增加 200 多萬的人口。當這批嬰兒潮時期出生的人逐漸成年后，日本迎來了勞動力充沛、生產力迅猛發展的經濟奇跡。勞動年齡人口從 1950年的 4945 萬增至 1995 年的 8777 萬，1996 年勞動年齡人口出現拐點，此后均為負增長，2018 年（7597 萬）相比 1995 年下降 13.4%。日本的勞動年齡人口拐點比總人口拐點提前 14 年出現。

??從日本勞動年齡人口占總人口的比例來看，由1950 年的59.7%上升至1970 年的69%， 此后 10 年逐漸下滑。1980 年達到低點 67.5%后再次上升，1992 年達到 1950 年以來的歷史高點 69.8%，此后逐漸下滑至今，2018 年為 59.7%。

??3、日本購房適齡人口

??與總人口和勞動年齡人口趨勢一致，日本 25-49 歲購房適齡人口與也經過一個高峰后出現下滑。1950-1981 年，日本購房適齡人口出現了大幅度的增長，從 1950 年的 2488萬增長到 1981 年的 4605 萬。1982 年購房適齡人口出現拐點，此后均為負增長，2018年（4032 萬）相比 1981 年下降 12.4%。日本的購房適齡人口拐點比總人口拐點提前 28 年出現。從日本購房適齡人口占總人口的比例來看，由 1950 年的 30%快速上升至 1977 年的39.4%，此后一直下滑至今，2018 年為 31.7%。

??4、日本城市人口和城市化率

??1950 年以來，日本經歷了城市化快速發展（1950-1975）和城市化平穩階段（1976年以后）。需要說明的是，日本 2000 年后城市人口突然大幅增加是由于行政區域合并所致，與以往工業化推動下的城市化存在根本的不同。

??城市化與經濟和工業的發展密不可分，經過戰后幾年經濟社會的恢復，日本城市人口開始恢復增長。而 1950 年爆發的朝鮮戰爭極大地刺激了日本的工業發展，經濟獲得轉機，城市人口開始大量增加。50 年代到 70 年代初，是日本工業化高潮時期，GDP 年均增長接近 10%，進入發達工業化國家行列。1950-1975 年，日本城市化率從 53.4%增至75.7%，年均增長 0.9 個百分點，成為高度發達的城市化國家。

??1973 年“石油危機”爆發，世界經濟陷入低迷，原油幾乎全部依賴進口的日本受到很大沖擊，制造業成本大幅上升。1974 年日本實際 GDP 增長率從上一年的 8%大降至-1.2%。經過一段時間調整后，日本走出危機，但從此經濟增速明顯放緩，1975-1990 年，日本實際 GDP 年均增長率為 4.5%。1975 年后日本的城市化也進入穩定階段。2000 年日本的城市化率為 78.6%，僅比 1975 年上升了 2.9 個百分點。

??點擊查看完整版報告：[易居研究院]日韓經驗表明，我國住宅新開工面積可能將見