??一、百城房價

??1、成交均價：全年漲幅曲線呈現倒U型

??2019年全年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為14460元/平方米，同比上漲11.2%，相比2018年全年上漲了1452元/平方米。觀察2019年年初累計房價同比漲幅曲線，其大體上呈現倒U型走勢。尤其是在5月份房地產政策收緊的情況下，此類曲線終結上揚態勢，掉頭向下，體現了房地產價格去泡沫的導向。不過，根據國家統計局數據測算，2019年全國房價漲幅為8.7%，換而言之，全國百城的房價漲幅依然偏大。

??觀察近9年全國百城房價漲幅數據，可以看出，2012年和2014年的房價漲幅是比較小的，分別為1.7%和3.3%，而2015-2017年漲幅明顯擴大。雖然2018年漲幅有所收窄，但2019年漲幅繼續擴大，且成為近9年漲幅最大的一年，其漲幅也屬于兩位數水平。其中一個很重要的原因是，2019年各地預售證管控相對較小，部分中高端項目積極入市，客觀上影響了成交結構。而從城市結構的因素看，一線城市、三四線城市的房價拉升對百城的影響較大。

??二、城市分類

??1、一線城市：房價漲幅呈現收窄態勢

??2019年全年，4個一線城市新建商品住宅成交均價為43788元/平方米，同比上漲10.8%。觀察2019年年初累計房價同比漲幅曲線，其大體上呈現持續下行態勢，充分說明房價管控是積極得當的。不過對于個別城市如深圳，在2019年下半年房價繼續被炒作，也是值得關注的。

??觀察近9年房價漲幅數據，可以看出，一線城市房價最為強勢的年份為2016年，當年房價漲幅為17.0%，而最為疲軟的年份為2012年，跌幅為1.0%。相對來說，2017年和2018年房價總體上進入到降溫的通道之中，而到了2019年房價漲幅有所擴大。

??2、二線城市：房價漲幅重回個位數

??2019年全年，32個二線城市新建商品住宅成交均價為14233元/平方米，同比上漲9.3%。觀察2019年年初累計房價同比漲幅曲線，可以看出總體上呈現了下行態勢。這和二線城市政策明顯收緊等因素有關，尤其是包括蘇州等城市，2019年政策管控是非常嚴厲的。

??觀察近9年房價漲幅數據，可以看出，二線城市在2016-2018年三年期間，房價漲幅都是比較大的，即都是兩位數水平。而2019年終結了這個過程，房價漲幅重回個位數水平，體現了較好的“房住不炒”導向。當然后續也要警惕房價漲幅擴大的風險，尤其是在都市圈、城市群大發展的概念之下。

??3、三四線城市：全年漲幅略有擴大

??2019年全年，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11370元/平方米，同比上漲9.2%。觀察2019年年初累計房價同比漲幅曲線，總體上呈現了“先微弱上揚、后微弱下行”的態勢。這和三四線城市2018年房價已經深度調整過一次有關，同時受制于各地收入水平等因素，漲幅難以擴大。

??觀察近9年房價漲幅數據，可以看出，三四線城市房價最強勢的時候為2017年，當年房價漲幅沖到了20.1%的高位水平，而到了2018年，市場開始調整，房價漲幅收窄至8.2%。這說明2017年房價是有所透支的，其和當地人均可支配收入等指標是脫節的，所以2018年房價自然降溫。而觀察2019年的房價數據，可以看出，漲幅反而有所擴大，相應風險值得關注。

??三、城市排序

??1、均價排序：深滬京廈房價最貴

??本部分對全國100個城市的房價進行排序。從排序中可以看出，深圳成為2019年全國房價最貴的城市，為57064元/平方米。這和深圳新房供應偏少、購房需求旺盛、房源地段較優等有關。據此也可以理解深圳2019年年底放松酒店式公寓認購的政策，其出發點是為市場增加更多房源，以對沖高房價所帶來的壓力。同時在進入排序前10的城市名單中，廈門、三亞和珠海是三個不屬于省會的城市，其房價水平較高，和旅游資源豐富、城市規劃面臨利好等因素有關。

??從排序中可以看出，2019年全國百城房價中最低的城市為荊門，為5140元/平方米。總體上看，在全國房價相對低的城市中，中西部城市的數量較多，這和相應的經濟基本面是有關的。另外考慮到此類城市后續戶籍政策放松的可能性是比較大的，所以也要防范2020年房價反彈的風險。

??2、漲幅排序：武漢和南通房價漲幅較大

??本部分對全國100個城市的房價漲幅進行排序。從排序中可以看出，2019年武漢和南通的房價上漲幅度較大。其中對于武漢來說，2019年限價政策有所放松，成交結構自然會有調整。另外這也和2018年房價壓制過多等有關。而對于南通來說，2019年受益于長三角一體化、上海第三機場概念、寧啟鐵路建成等因素，房價炒作現象比較明顯。

??點擊查看完整版報告：[易居研究院]中國百城房價報告