??導  語：

??哪類城市的房地產市場表現有望持續向好，又有哪些城市只是曇花一現，值得警惕？

??◎  克而瑞研究中心 /馬千里、邱娟、周奇

??近年來，中西部省份承接了大量東部沿海的產業轉移，并且隨著一代農民工的老去，為中西部城市帶來了更多人口回流。回流的人口為這些省份的房地產市場帶來了新的置業需求，即使在市場整體表現一般的2019年，不少城市也有著不錯的表現。而2020年初新冠疫情的爆發，同樣在一定程度上增加了這些城市吸納回流人口的可能性。種種積極因素的出現，使得我們有必要對人口留出大省的房地產發展前景重做審視：在其中，哪類城市的房地產市場表現有望持續向好，又有哪些城市只是曇花一現，值得警惕？

??01

??全國綜述：產業轉移推動人口回流

??為中西部帶來更多置業需求

??得益于東部地區的產業轉移，中西部地區經濟發現追趕之勢顯現，流動人口也呈現回流跡象。同時，由于東部地區房價居高不下，購買能力不足，更多的購房者或將踏上返鄉置業的征途，尤其是在疫情影響之下，外出務工人員春節后返程受限，加之應對經濟恢復，各省市推行新政促復工復產，中西部的人口流出大省或將迎來返鄉置業的良好契機。

??1 產業經濟：產業轉移推進，促進中西部省份經濟較快增長（略） 

??2 人口回流：全國流動人口逐年下降，中西部省內流動占比顯著提升（略） 

??3 人口規模：基數龐大疊加高生育意愿，中西部省市人口增長不應小覷（略） 

??4 城鎮化發展：中西部城鎮化率提升空間更大，近年來城鎮人口快速增長（略） 

??5 購房需求：高房價門檻下，更多購房者選擇選擇落葉歸根（節選）

??通過對35個一二線城市購房的難易程度進行衡量，結果發現：上海、深圳和廈門三個城市房價收入比均超25年，遠高于6-8年的合理水平，購房難度十分之大；其次，房價收入比處于15-25之間、購房難度處于第二梯隊的北京、福州、哈爾濱、蘇州、杭州5個城市，也均是東部地區的中心城市，除哈爾濱外，其余城市住房均價均在2萬元/平方米以上，購房難度也處于較高水平，大部分流動人口無力負擔。東部中心城市房價高企，大部分流動人口無力負擔。

??相比之下，中西部中心地區的房價收入比相對較低，典型如西北中心城市烏魯木齊、西寧、呼和浩特、蘭州等城市房價收入比均在8年以下，處于6-8年的合理區間之間。此外，即使是處于中部的鄭州、武漢、西安、合肥等中心城市，房價收入比均在15以下，明顯低于東部的發達城市，加之近些年這些城市經濟表現相對較好，疊加人才新政的利好，人口吸引力有了很大程度的提升，在房地產方面可能存在機會點。

??三成購房者有意向返鄉置業，家鄉省會因此受益。基于CRIC研究中心返鄉置業意愿調查研究，結果發現：近三成購房者有意返鄉置業。在人口流出大省中，福建返鄉置業意愿最高，高達40%，這與福建的宗族觀念較強有極大關聯，其次是四川、安徽、廣東、湖南、河南等省份，返鄉置業比重均在30%以上，相比之下，浙江、江蘇、河北等東部省份相對較小。總的來看，中西部省份返鄉置業意愿強于東部省份。

??返鄉置業的目標城市，則以省會城市為主，主要是由于省會城市相較其他三四線城市，在就業崗位、收入水平等方面表現較優，加之醫療、教育等配套相對完善，尤其是經濟整體欠發達的中西部省份，省會受益最明顯。

??6 復工就業：3月末仍有近半跨省遷徙人口留在家鄉，2020年本地就業有望進一步增長（節選）

??受新冠肺炎疫情的影響，人口的流動受到極大的影響，2020年春節后全國總體遷徙量僅為2019年同期[注：由于疫情影響，今年大部分城市復工時間后移，2020年春節后人口遷徙周期按照（正月初五-正月十六）計算，2019年依然按照正常公開前后共一周時間計算（正月初五-正月十一）]的38%，呈大幅下滑趨勢。本應在春節后流出的人口被迫滯留家鄉，這些現在湖北、貴州、廣西、江西等中西部勞務輸出大省尤為顯著。為了加快復產復工進度，許多省市密集發布促復工政策，尤其是勞務輸出大省安徽，表現更為積極，各城市均在積極引導流動人口本地復工。

??即使時間到了3月末，仍有近四成跨省遷徙人口留在家鄉。尤其是湖北省，受疫情管控的影響，依然有高達92%的流動人口依舊留在家鄉。其次是貴州，45%的流動人口尚未返工；此外，廣西、江西、安徽和河南等人口流出大省均有超三成流動人口留在本地，湖南、四川比重稍小，分別為26%和12%。

??02

??以安徽為例：合肥吸引大部分回流人口

??滁州、蚌埠發展機遇亦可期

??近年來，隨著經濟社會的快速發展，人口外流大省之一的安徽迎來了明顯的人口回流跡象，從2013年到2019年已經連續六年人口回流。在2019年，安徽被納入長三角一體化發展規劃，各城市也迎來了新的機遇。接下來，我們將結合產業、人口流動、城鎮化、返鄉置業、留鄉置業以及當前的房地產市場規模等多方面指標來重新審視安徽各城市的發展機遇。

??1 產業轉移：緊抓長三角一體化機遇，滁州、宣城承接產業轉入初見成效（略） 

??2 人口遷徙：馬鞍山、滁州人口回流跡象明顯，但多數城市人口外流仍未明顯改觀 

??長久以來，由于經濟發展和江浙滬之間的差距較大，安徽省內外出務工人口一直保持在較高規模，省內各城市中僅有合肥、淮北和馬鞍山是人口凈流入的城市，其余城市均處于人口凈流出的狀態，如宣城在2010年~2016年間戶籍外流人口均在20萬以上。不過，近些年來安徽省各城市積極承接產業轉移，也吸引了部分外出人口回鄉就業，2013年起安徽省就出現了人口回流的跡象，至2018年已連續六年持續回流。 

??各城市方面。近幾年來合肥的綜合實力明顯增強，其對人才的吸引力正在提升，2019年常住人口機械增長量超過3萬人，位居全省首位。其他城市中，除皖北六市外，其余三四線城市在2019年均有人口回流的跡象；其中，馬鞍山表現最為突出，2019年常住人口機械增量超過1萬人，位居十五個城市首位；2019年經濟大幅跨步的滁州表現也比較突出，2019年常住人口凈流入量也接近1萬人，排在第二位。

??就長期趨勢來看，隨著省際交流的加深，安徽省內大部分城市均表現出了“人口流動雙向加速”的現象，即雖然外來人口增加但外出人口規模也在增加。這也意味著大部分城市的人口外流現象并沒有得到明顯改善。值得注意的是，安慶、蕪湖、六安和亳州四個城市卻出現了人口流動雙向收縮的現象。雖然外出人口規模在減少，但本地的外來人口規模的減少則表明當地對外來人口的吸引力在減弱，這對當地房地產市場長期發展是不利的。

??合肥雖然也出現了“人口流動雙向收縮”的現象，但主要是由于近年合肥大力吸引人才落戶，降低了落戶門檻，流動人口獲得戶籍的速度加快，因此導致外來人口規模有所減少，近年來人口增長較快的西安等二線城市均有此現象。

??3 城鎮人口：蚌埠城鎮化率快速增長，城鎮人口增速超過省會合肥（略） 

??4 返鄉置業：“返省不返鄉”，七成購房者希望在合肥置業（節選） 

??再進一步來看省內跨城就業的安徽人的置業需求。對于工作地點不在合肥的人群，有6成以上都選擇在戶籍地買房，僅有不到三成的比例選擇在當前工作的城市買房；而在合肥工作的省內流動人口中，9成以上都愿意在合肥購房，僅有8%選擇回到家鄉置業。由此可見，合肥對于省內人口的吸引力明顯要強于省內其他城市。 

??無論是省外回鄉置業，還是省內跨城置業，合肥都是安徽人跨城置業的首選，聚集了8成左右的安徽省跨城購房需求。其余城市中，外出人口規模較大的阜陽以及省內第二大城市蕪湖的比例相對較高，但也分別僅為5%和3%，難敵合肥的優勢。

??5 留鄉就業：多舉措支持省內轉移就業，宣城表現更為積極（略） 

??6 房地產市場：淮南、淮北投資增速過快，2020年需警惕庫存積壓風險（略） 

??7 小結：人口增長與產業發展優勢并存，中小城市中滁州發展前景值得期待（略）

??03

??總結：特殊時期下流動人口留鄉就業加速

??置業需求亦由此受益

??通過上文對人口流出大省的經濟發展、產業承接、人口規模變動尤其是回流趨勢、城鎮化增量空間、返鄉置業需求以及面對疫情出臺的“留人”舉措進行系統分析，我們對人口流出大省未來房地產市場的發展有了更為清晰的認知。 

??在東部產業轉移的利好之下，中西部人口輸出大省的產業水平有了明顯改善，購房需求和購買力水平也隨之提升，同時中西部省份也處于城鎮化的快速提升期，這樣勢必也會增加部分購房群體。此外，疫情管控下四成人暫未離鄉，也進一步催生留鄉置業需求。當然大部分三四線城市產業承接優勢不足，經濟發展動能滯緩，依然面臨嚴重的人口外流。至于城市未來的發展前景，總體上還是以二線省會城市為主，長沙、成都、鄭州、武漢在各指標上表現均較優，市場前景整體優于合肥、貴陽、南昌、南寧；此外，三四線中的滁州、株洲等城市在省會輻射帶動下，近年來經濟發展指標表現較佳，人口回流趨勢漸顯，可適當考慮。

??1 省會城市贏得承接產業轉移先機，對省內三四線人口虹吸效應進一步增強 

??長久以來，中西部省份由于經濟相對落后，人口外流十分嚴重，而近些年在東部地區產業結構調整和升級的利好之后，產業升級效果逐漸顯現，部分中西部城市已經出現了人口回流，加之在疫情的影響之下，更多的人在思考要不要離開家鄉，有數據顯示即使到了3月末，仍有近四成人口跨省遷徙人口依然留在家鄉，購房需求潛在一定的上升空間。當然，這種利好并非全部覆蓋，部分城市由于承接東部地區產業轉移的能力和優勢不足，無法提供足夠的就業機會，人口外流還在不斷加劇。就此來看，人口輸出大省房地產市場依舊機會與風險并存。

??1.1機會點：產業轉移推動、城鎮化率更快提升、留鄉置業 

??就機會點來看，主要體現在產業轉移的推動、城鎮化率的快速上升以及疫情影響下留鄉置業機會的增多等方面：

??第一，承接產業轉移提升本地產業水平，購房需求和購買力有一定程度提升。東部地區產業結構調整和升級的利好之下，勞務中西部地區尤其是勞務輸出大省迎來了春天，承接了大量的產業轉移，此舉既提升了本地產業水平，又增加了勞動力崗位的數量，增加外流人口返鄉的可能性；另一方面，產業的升級也在一定程度上提升當地居民的收入水平，提升了購房能力。以承接產業轉移較突出的滁州為例，2019年常住人口達414.7萬，較2018年增加3.3萬人，其中自然增加了2.4萬人，人口機械遷入量0.9萬人，人口回流已經顯現。同時，滁州全市規上工業增加值同比增長11.6%，高于全省4.3個百分點，居安徽全省第1位，2019年其全市房地產銷售面積達1076萬平方米，這對于一個僅有400余萬人口的城市來說表現尤為突出。、

??第二，城鎮化處于快速上升期，豫、川、皖城鎮人口增量僅次于粵、魯、冀。相較于東部地區，中西部人口流出大省城鎮化率處于相對較低水平，多處于47%-59.1%之間，根據城鎮化發展的“S”型軌跡經驗模型，這些區域還處于城鎮化的加速期，城鎮人口還有較大的增長空間。以城鎮化率處于低位，但增速突出（近3年城鎮化增量均超5個百分點）的貴州、湖南為例，城鎮人口增量分別為228萬、413萬人，在31個省、自治區、直轄市中分別排13、6位，增量高于大部分東部地區省市；此外，人口基數突出的河南、四川、安徽等表現更為突出，近3年城鎮人口增量均超350萬人，僅次于廣東、山東和河北三個東部省份。

??第三，疫情管控下四成人暫未離鄉，進一步催生留鄉置業需求。疫情管控之下，無論是主動還是被動，有近四成的流動人口放緩了返城的步伐。有些人可能是受工作暫未恢復等因素影響，短期暫留家鄉，難得的“長假”也催生了部分購房需求；有些人也可能經過此番疫情，發現了家鄉的閃光點，譬如經濟、就業機會、配套等都有了改善，加之家鄉出臺的種種“留人”政策，綜合權衡之下，考慮長期留在家鄉發展，這些人的留下勢必在一定程度上提升房地產市場需求。

??1.2風險點：部分城市對流動人口回遷吸引力不足，產業轉移或面臨短期放緩（略） 

??2 城市綜合預判：人口回流顯著的長沙、成都未來可期，滁州、株洲優勢也較為突出 

??為了對中西部人口流出大省各城市房地產市場發展趨勢做出更為客觀的評價，結合2020年疫情背景下的特殊情況，加入了與復工相關的指標，最終形成一個包含經濟基本面、人口基數、潛在需求量和購買力四個方面8個指標的一個相對完備的評價體系，進而選出更值得關注的城市。由于二線城市與三四線城市在人口、經濟規模上差異較大，我們將這些城市分能級進行預判。

??2.1二線城市：新冠疫情促流動人口加速向省會集聚，置業需求有望加速增長

??中西部人口流出大省的二線城市均為各省省會城市，均為各省的經濟中心，在承接東部地區產業轉移方面具有先導優勢，除南寧外，2019年經濟增速均在7.4%以上，同時這些城市在就業、配套等方面表現均較為突出，尤其是成都，2019年求職競爭指數高達35.3，與東部一二線城市相差無異。

??此外，這些城市房價水平相較東部一二線城市偏低，房價收入比多在12年以下，尤其是長沙，房價收入比僅有8.3，購房負擔較輕，這些城市憑借這些優勢條件，近些年均已經顯現出人口回流跡象，尤其是長沙，2018年人口機械遷入量18萬人，占當年常住人口比重為2.2%。這無疑對于當時房地產市場形成較大利好，根據返鄉置業調研數據，有三、四成的流動人口有返鄉置業的打算，而省會城市，則他們的首選目標城市。

??新冠疫情爆發之后，這些城市或多或少的出臺了促進復工政策，且力度明顯高于周邊三四線城市，流動人口省內像省會聚集的速度會進一步加快，置業需求也有望快速增長。

??2.2三四線城市：人口外流致部分城市需求受限，滁州、株洲提升空間更可期（略）

??2.2.1人口持續流出、本地產業發展緩慢，阜陽、周口等市難抓發展新機遇（略）

??2.2.2積極促進流動人口留鄉置業，滁州、株洲需求規模有望進一步加大（略）