一季度50城住宅綜合收益率小幅下降至2.6%，二三線城市仍有下降空間

??上海易居房地產研究院04月27日發布《2020年一季度50城住宅綜合收益率研究報告》。該報告顯示：

???50城住宅綜合收益率小幅下降，降溫趨勢未變。當前在“穩”的市場背景下，房價漲幅波動減小，租金收益對住宅的綜合持有收益率產生了更大的影響。隨著經濟衰退的影響逐漸顯現，未來幾個季度房價仍有進一步下跌的空間，使得綜合收益率繼續下降。

??一線城市住宅綜合收益率持續上升，二三線城市仍有下降空間。一線城市綜合收益率已經連續3個季度上升，主要由于調整時間較長，有企穩回升需求；相比之下，二線城市有所回升但未改下降趨勢，三線城市則仍有較大下降空間。

??易居研究院研究員王若辰表示：平均來看，持有住宅投資的綜合收益率合理水平為每年8%左右，其中房價漲幅在5%左右，租金收益率在3%左右。目前住宅的綜合收益率較低，是因為市場處于降溫期，未來一兩個季度還有下降的空間，但當市場復蘇時會回到合理水平附近。

??報告主要有以下幾部分組成：

??住宅綜合收益，是指持有住宅一年的房價上漲收益與租金收益的總和。住宅綜合收益率計算方法為：（過去一年房價的上漲收益+過去一年的租金收益）/一年前的房價，同時設定持有住宅一年的租金收益在一年前開始持有時就已經確定，因此綜合收益率的計算公式又可以簡化為：一年前的租金收益率+房價同比漲幅。如：2020年一季度住宅綜合收益率=2019年一季度末租金收益率+2020年一季度房價同比漲幅。

??一、50城住宅綜合收益率概況

??2020年一季度， 50個典型城市綜合收益率（即從2019二季度開始持有住宅至2020年一季度的收益率）為2.6%。環比下降0.7個百分點，說明從2019年二季度開始持有住宅一年的收益率低于2019年一季度開始持有住宅一年的收益率。

??展望未來，從租金收益率來看，2019年二季度50城租金收益率環比有所下降，將降低2020年二季度綜合收益率。從未來房價漲幅來看，當前全國房地產市場仍處于降溫階段，預計2020年二季度同比漲幅將繼續收窄。綜合來看，預計2020年二季度50城住宅綜合收益率將繼續降低。

??二、三類城市住宅綜合收益率比較

??1、一線城市

??2020年一季度，一線城市綜合收益率為8.4%，環比增長1.5個百分點，已連續3個季度增長。

??展望未來，2019年二季度末，一線城市租金收益率略有下降，因此將降低2020年二季度住宅綜合收益率。一線城市房價已有較長時間的調整，有一定的企穩回升的需求，目前一線城市房價漲幅如預期有所擴大，主要是深圳漲幅較明顯，但二季度深圳或將出臺相應政策控制房價。因此，2020年二季度一線城市住宅綜合收益率將繼續保持當前水平或略有提升。

??2、二線城市

??2020年一季度，二線城市綜合收益率為2%，環比下降1.7個百分點，繼續快速下降中。

??展望未來，2019年二季度，二線城市租金收益率保持平穩；房價方面，目前二線城市房價整體仍處于調整階段，隨著房地產市場的進一步降溫，預計2020年二季度二線城市住宅綜合收益率將繼續下降。

??3、三線城市

??2020年一季度，三線城市綜合收益率為2.3%，高于二線城市但低于一線城市，環比增長0.9個百分點，為2018年一季度以來首次回升。

??展望未來，2019年二季度，三線城市租金收益率環比繼續下降，將降低2020年二季度住宅綜合收益率。三線城市房價處于房價調整的初期，預計未來幾個季度仍將繼續調整，綜合收益率將繼續降低。

??三、50城住宅綜合收益率排名

??住宅綜合收益率排名前5的城市分別為西寧（20.5%）、唐山（19.3%）、深圳（14.6%）、銀川（13.1%）和洛陽（11.8%），全部為二三線城市。綜合收益率為負的城市有煙臺（-16.7%）、濟南（-14.4%）、青島（-13.8%）、福州（-9.6%）和贛州（-9.5%）等共15城，這意味著，如果2019年一季度末在這些城市購買住宅并持有至2020年一季度，將發生虧損。

??一季度，50城中僅19個城市綜合收益率環比差值為正，占比不到4成，相比2019年四季度城市數量減少16城；環比差值為負的城市為31城，占比超過6成。數據表明2020年一季度大部分城市住宅綜合收益率相比2019年四季度降低。

??2016年二季度至2020年一季度，住宅累計綜合收益率最高的前5個城市分別為西安（136.4%）、唐山（132.3%）、大理（121.6%）、無錫（120.3%）和海口（119.9%）；最低的5個城市分別為錦州（24.3%）、上海（37.0%）、溫州（40.2%）、桂林（42.2%）和烏魯木齊（45.6%）。

??四、50城綜合收益率趨勢

??2020年初，新冠肺炎疫情的爆發對房地產市場造成了較大影響，部分城市出臺了延緩交納土地出讓金、延緩開工等支持政策。3月，調控政策仍然以穩為主，多地優化人才落戶、人才購房等政策，此外，廣州、濟南、海寧、寶雞、青島等城市涉及放松調控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位沒有改變。4月17日，中央政治局會議重申了“房住不炒”的定位。

??按照市場規律，預計未來幾個月房價同比漲幅仍有下行空間，同時，2020年二季度租金收益降低，因此預計2020年二季度綜合收益率仍有下降空間。

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