??上海易居房地產(chǎn)研究院7月16日發(fā)布了《2020年6月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，2020年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)1.9%，率先回正。2020年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)相比1-5月降幅繼續(xù)收窄，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比率先轉(zhuǎn)正，說(shuō)明雖然受疫情影響上半年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一段波折，但恢復(fù)的速度還是非常快的。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比降幅收窄，土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅收窄；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比由降轉(zhuǎn)增，房屋新開(kāi)工面積同比降幅收窄；商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價(jià)同比漲幅小幅擴(kuò)大；商品房待售面積環(huán)比小幅下降，同比增長(zhǎng)。

??易居研究院研究員沈昕表示，單月數(shù)據(jù)來(lái)看，土地購(gòu)置面積、開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、商品房銷售面積、開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金，這五項(xiàng)指標(biāo)自5月以來(lái)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月正增長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)基本已擺脫疫情影響恢復(fù)常態(tài)了。

??報(bào)告顯示：

??2020年上半年全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降0.9%，6月同比增長(zhǎng)12.1%

??2020年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7965萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，降幅比上半年份收窄7.2個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3213萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%。

??從土地購(gòu)置面積增速走勢(shì)看，2016年9月份降幅開(kāi)始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長(zhǎng)，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購(gòu)置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購(gòu)置面積同比增速大幅跳水，降幅創(chuàng)2012年以來(lái)新高，二季度后降幅逐漸收窄。

??受新冠肺炎疫情影響，多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比大幅下降。3月份隨著全國(guó)復(fù)工復(fù)產(chǎn)速度加快，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購(gòu)置面積同比降幅開(kāi)始收窄，4月份以來(lái)繼續(xù)收窄，6月已接近0。預(yù)計(jì)未來(lái)一兩個(gè)月土地購(gòu)置面積同比將由降轉(zhuǎn)增。

??2020年上半年全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比上漲6.8%，漲幅收窄

??2020年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)5067元/平方米，同比上漲6.8%，比上半年收窄9.6個(gè)百分點(diǎn)。2020年1-2月土地購(gòu)置均價(jià)下跌，與去年同期年初異動(dòng)大幅上漲導(dǎo)致的基數(shù)較高有關(guān)，3月土地購(gòu)置均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲恢復(fù)正常。4月土地購(gòu)置均價(jià)漲幅擴(kuò)大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長(zhǎng)較多，結(jié)構(gòu)性因素將整體均價(jià)拉高，5月和6月成交均價(jià)漲幅持續(xù)收窄。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月成交均價(jià)漲幅還將小幅收窄。

??2020年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)1.9%，由降轉(zhuǎn)增

??2020年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資62780億元，同比增長(zhǎng)1.9%， 1-5月份為下降0.3%。其中，住宅投資46350億元，增長(zhǎng)2.6%，增速比1-5月份提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。上半年全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比下降3.1%，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然要好于固定資產(chǎn)投資。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16860億元，同比增長(zhǎng)10.5%。3月以來(lái)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)已連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，說(shuō)明全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)恢復(fù)正常。

??從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比增長(zhǎng)2.6%，辦公投資同比下降3.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降5.4%。住宅投資是三類物業(yè)中最好的，同比已經(jīng)轉(zhuǎn)正。

??2020年上半年房屋新開(kāi)工面積同比下降7.6%，降幅收窄

??2020年上半年，房屋新開(kāi)工面積97536萬(wàn)平方米，下降7.6%，降幅收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積71583萬(wàn)平方米，下降8.2%。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，6月房屋新開(kāi)工面積28003萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.9%。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月年初累計(jì)房屋新開(kāi)工面積同比降幅將繼續(xù)收窄。

??2020年上半年全國(guó)商品房銷售面積同比下降8.4%，降幅收窄

??2020年上半年，商品房銷售面積69404萬(wàn)平方米，同比下降8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降7.6%，辦公樓銷售面積下降26.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降20.7%。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，6月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)2.1%，已連續(xù)兩個(gè)月同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明各地商品房銷售已基本回到正軌。

??從商品房銷售面積同比增速走勢(shì)看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩(wěn)回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進(jìn)一步回落。2018年同比增速繼續(xù)小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。

??受新冠肺炎疫情影響，2020年2月全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，1-2月全國(guó)商品房銷售面積同比大幅下降，3月隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)速度加快，商品房銷售逐漸恢復(fù)，同比降幅收窄，4月份以來(lái)同比降幅持續(xù)收窄。預(yù)計(jì)接下來(lái)幾個(gè)月年初累計(jì)商品房銷售面積同比降幅將繼續(xù)收窄，但收窄幅度或有所趨緩。

??分地區(qū)來(lái)看，2020年上半年，東部地區(qū)商品房銷售面積28511萬(wàn)平方米，同比下降5.4%，降幅比1-5月份收窄4.5個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)商品房銷售面積18450萬(wàn)平方米，下降14.1%，降幅收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積19908萬(wàn)平方米，下降5.6%，降幅收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷售面積2534萬(wàn)平方米，下降17.3%，降幅收窄5.1個(gè)百分點(diǎn)。

??東部地區(qū)銷售面積同比增速2016年初開(kāi)始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達(dá)到本輪行情最高點(diǎn)，其后震蕩下行，于2018年初進(jìn)入負(fù)區(qū)間并保持至今，2019年2月年初異動(dòng)降幅擴(kuò)大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來(lái)降幅持續(xù)收窄。上半年?yáng)|部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅是四類地區(qū)中最小的，主要是長(zhǎng)三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續(xù)火熱。

??中部地區(qū)2016年初大幅回升，2016年全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開(kāi)始震蕩下行，2019年2月年初異動(dòng)進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，受此影響，2020年1-2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，3月份以來(lái)同比降幅逐漸收窄。

??西部地區(qū)2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續(xù)震蕩下行。2020年1-2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來(lái)降幅逐漸收窄。

??東北地區(qū)2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開(kāi)始震蕩下行，并于2018年6月開(kāi)始進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年6月至年底降幅持續(xù)小幅收窄。2020年上半年，東北地區(qū)銷售面積同比降幅是四類地區(qū)中最大的。

??如果不考慮新冠肺炎疫情影響，目前來(lái)看，東部地區(qū)調(diào)整時(shí)間最長(zhǎng)，2018年年初以來(lái)就一直是同比下降，即將進(jìn)入探底復(fù)蘇階段；中部地區(qū)降溫時(shí)間晚于東部地區(qū)，處于震蕩下行過(guò)程中；西部地區(qū)最晚啟動(dòng)，降溫時(shí)間也最晚，處于震蕩下行過(guò)程中；東北地區(qū)處于震蕩下行和筑底過(guò)程中。

??2020年上半年住宅新開(kāi)工面積與銷售面積的比值為117%，需警惕未來(lái)供大于求

??新開(kāi)工面積反映的是未來(lái)的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來(lái)一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開(kāi)工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來(lái)三個(gè)季度后的供求比。從住宅年初累計(jì)新開(kāi)工面積與銷售面積的比值來(lái)看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動(dòng)后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開(kāi)工面積低于銷售面積。2018年以來(lái)隨著大部分城市庫(kù)存降低，房企開(kāi)始補(bǔ)庫(kù)存，新開(kāi)工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開(kāi)工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補(bǔ)，新開(kāi)工面積受到的影響則更大，新開(kāi)工與銷售面積比值下降。3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開(kāi)工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4月和5月繼續(xù)上升至2019年平均水平，6月小幅下降。如果未來(lái)銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

??2020年上半年全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲3.3%，漲幅小幅擴(kuò)大

??2020年上半年，全國(guó)商品房成交均價(jià)9638元/平方米，同比上漲3.3%，漲幅比上月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)，2019年6月份以來(lái)同比漲幅處于小幅震蕩下行的過(guò)程中。其中住宅成交均價(jià)9757元/平方米，同比上漲5.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比下跌6%；辦公樓成交均價(jià)同比下跌2%。

??分地區(qū)來(lái)看，東北和東部地區(qū)漲幅較高，為5.7%和4.1%，西部地區(qū)小幅上漲1.1%，中部地區(qū)同比微跌0.3%。

??商品房待售面積環(huán)比小幅下降

??2020年6月末，商品房待售面積51081萬(wàn)平方米，比5月末下降1.3%，相比去年同期增長(zhǎng)1.8%。從三類物業(yè)的待售面積走勢(shì)來(lái)看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來(lái)一直震蕩下降，2019年12月末環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)，2020年2月同比也出現(xiàn)增長(zhǎng)，3月份以來(lái)雖環(huán)比持續(xù)小幅下降，但仍高于去年低點(diǎn)較多；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，下降速度小于住宅，6月末比5月末小幅下降0.8%；辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤走勢(shì)，6月末比5月末小幅下降0.4%。

??現(xiàn)房存銷比以“待售面積/現(xiàn)房銷售面積”的公式進(jìn)行計(jì)算。兩組數(shù)據(jù)皆來(lái)自統(tǒng)計(jì)局，其中待售面積指代現(xiàn)房可售面積；而銷售面積按過(guò)去一年的月均現(xiàn)房銷售面積計(jì)算。

??根據(jù)商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比計(jì)算可知，2012年以來(lái)，商品住宅現(xiàn)房存銷比走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，存銷比要遠(yuǎn)低于商辦物業(yè)的存銷比。2015年商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比均處于歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個(gè)月左右，辦公物業(yè)去化周期在2015年年初達(dá)到54個(gè)月，2015年平均也在46個(gè)月左右，商業(yè)物業(yè)去化周期在2015年年末達(dá)到59個(gè)月的歷史最高點(diǎn)。

??歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)住宅去化周期的最高點(diǎn)是2015年12月，正是由于2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中將房地產(chǎn)去庫(kù)存作為重要經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)，地方紛紛推出了去庫(kù)存具體措施，尤其是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項(xiàng)措施，大大促進(jìn)了二三四線城市去庫(kù)存，取得了重大成果。

??2020年6月末，全國(guó)商品房現(xiàn)房存銷比為27.3月，相比5月末增長(zhǎng)0.9%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為17.7月，相比5月末增長(zhǎng)0.7%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為50月，相比5月末下降0.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為53.4月，相比5月末增長(zhǎng)1.2%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來(lái)連續(xù)震蕩上行；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2018年9月以來(lái)持續(xù)震蕩上升；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來(lái)連續(xù)小幅震蕩上行，整體來(lái)看三類物業(yè)存銷比已進(jìn)入上升通道，樓市漸趨供大于求。

??2020年上半年房企到位資金同比下降1.9%

??2020年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金83344億元，同比下降1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款13792億元，增長(zhǎng)3.5%；利用外資46億元，增長(zhǎng)8.0%；自籌資金26943億元，增長(zhǎng)0.8%；定金及預(yù)收款26474億元，下降7.0%；個(gè)人按揭貸款13202億元，增長(zhǎng)3.1%。可以看到，在各類資金中，除定金及預(yù)收款以外都是正增長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境比去年寬松。

??從月度累計(jì)情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長(zhǎng)區(qū)間后，此后幾個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份以來(lái)持續(xù)上行。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動(dòng)，1-3月份再次交叉，此后開(kāi)口較大，基本平穩(wěn)。2017年開(kāi)口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢(shì)延續(xù)至今，2020年6月開(kāi)口為3.8個(gè)百分點(diǎn)。

??疫情發(fā)生以來(lái)，央行已多次向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，市場(chǎng)資金成本走低，融資環(huán)境相對(duì)去年更寬松。從6月單月數(shù)據(jù)來(lái)看，房企國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)20.3%，緩和了由于定金和預(yù)收款下降導(dǎo)致的房企資金緊張局面。但年后中央和央行已多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境也不會(huì)大幅放松。

??預(yù)計(jì)三季度全國(guó)多項(xiàng)指標(biāo)降幅將繼續(xù)小幅收窄

??2020年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)相比1-5月降幅繼續(xù)收窄，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比率先轉(zhuǎn)正，說(shuō)明雖然受疫情影響上半年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一段波折，但恢復(fù)的速度還是非常快的。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比降幅收窄，土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅收窄；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比由降轉(zhuǎn)增，房屋新開(kāi)工面積同比降幅收窄；商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價(jià)同比漲幅小幅擴(kuò)大；商品房待售面積環(huán)比小幅下降，同比增長(zhǎng)。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，土地購(gòu)置面積、開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、商品房銷售面積、開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金，這五項(xiàng)指標(biāo)自5月以來(lái)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月正增長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)已擺脫疫情影響恢復(fù)到正常狀態(tài)了。

??從目前的政策環(huán)境來(lái)看，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未隨疫情發(fā)生而改變。今年兩會(huì)的政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”，這是自2018年政府工作報(bào)告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可見(jiàn)政府在保障住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展上的決心。繼7月初杭州、東莞、寧波發(fā)布調(diào)控收緊的政策后，7月15日，深圳發(fā)布了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控新政，包括限購(gòu)限貸升級(jí)、增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、離婚后買房受限制等，嚴(yán)厲打擊各類炒房行為。熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，說(shuō)明今年下半年部分房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，依然以政策收緊為導(dǎo)向。在目前的政策環(huán)境和貨幣環(huán)境下，預(yù)計(jì)三季度各項(xiàng)指標(biāo)降幅還將小幅收窄，但收窄的幅度或有所趨緩。

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