??導 讀 

??1、地價、溢價率均有所回落，長三角熱點城市競拍加劇 

??2、銷售TOP30新增貨值占百強七成，龍頭房企集中度下滑 

??3、二、三梯隊沖規模勢頭不減，銷售TOP11-20企業拿地較為積極 

??4、操盤TOP50企業投資金額整體下滑，綠地、新城、濱江等單月投資力度較大 

??5、7月百強二線城市拿地回升，建面TOP10中二線占9席 

??6、調控不放松、供地仍寬裕，聚焦、深耕的策略之下仍需防范地價風險

??榜單解讀

??前言：在熱點城市接力出臺調控政策、中央多次強調“房住不炒”的背景下，7月土地市場熱度有所下滑，操盤金額TOP50房企單月投資金額也分別較6月高點、二季度均值下降19%和15%。 

??截止至7月末，百強房企拿地銷售比為0.38，與上半年幾乎持平，但TOP30房企拿地態度進一步顯著分化。10強房企拿地銷售比降至0.24，而第二、三梯隊房企拿地銷售比分別達到0.58和0.53，其中綠城、中梁、融信、濱江等房企1-7月拿地銷售比超過0.7。

??投資結構上看，長三角、中西部仍然是企業重點拿地區域，得益于二線城市加速供地，百強房企7月拿地建面中二線城市占比達到49%。 

??在供地寬裕的預期下，下半年將有更多拿地機遇出現，企業仍應聚焦高能級二線以及強三線城市，并警惕地價過高的風險。

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??地價、溢價率均有所回落

??長三角熱點城市競拍加劇

??7月份全國土地市場單月成交呈現量價齊跌走勢，二季度以來地市連續三月成交量上漲的走勢被中止。由于杭州、寧波等熱點城市優質地塊出讓減少，平均樓板價及溢價率均有所下調。整體來看，在中央多次重申“房住不炒”和各地調控政策出臺的影響下，土地市場熱度有所降溫。

??雖然地市整體降溫，但重點監測城市中長三角熱點城市如寧波、紹興、湖州、徐州等部分地塊吸引了多家企業參拍，最終報價輪數過百。據不完全統計，碧桂園、中海、新城7月份在重點監測城市參拍重點地塊次數達到25次以上，其次旭輝、金科、中梁、正榮等典型企業參拍重點地塊的次數與二季度月均值相當。重點地塊整體競得率僅有2成左右，競爭仍然較為激烈。

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??銷售TOP30新增貨值占百強七成

??龍頭房企集中度下滑

??截止至7月末，新增貨值百強門檻達到123.3億元，同環比分別大幅上升24%和55%，雖然百強門檻顯著提升，但1-7月新增貨值TOP100企業總貨值僅有5.5萬億，較去年同期減少3000億元，主要因頭部房企納儲放緩導致。

??碧桂園、恒大年內新增貨值突破2500億元，位列前兩名。前7月共有19家企業新增貨值過千億，較6月末增加了6家，10強房企中除金茂以外均進入了新增貨值千億陣營，強者恒強的格局未變。

??按銷售百強房企各梯隊拿地情況來看，10強房企新增貨值占百強總貨值的31%，較上月再降5個百分點，反之第二、第三梯隊房企新增貨值分別占百強總貨值的26%和13%，占比持續上升。雖然TOP30房企仍然占據百強新增貨值的7成，但龍頭房企所占份額明顯下降。

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       二、三梯隊沖規模勢頭不減

??銷售TOP11-20企業拿地較為積極拿地銷售比方面，前7月百強房企整體拿地銷售比為0.38，與上半年基本持平。分梯隊、以及對比去年同期情況來看，TOP30企業拿地態度分化顯著：10強房企拿地銷售比進一步下降至0.24，反之第二、三梯隊房企拿地銷售比提升至0.58和0.53。濱江7月份競得杭州市中心宅地，成交價高達103億元，前7月企業拿地銷售比已經高達1.26。

??從拿地銷售比變化走勢來看，龍頭房企依然具備規模優勢，但拿地態度愈發謹慎，而TOP11-30房企規模進階的野心也更為明顯。

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??操盤TOP50企業投資金額整體下滑

??綠地、新城、濱江等單月投資力度較大

??二季度投資“小陽春”后，7月典型房企投資金額開始下降，但仍保持一定景氣度。操盤金額TOP50房企單月拿地金額近2700億，較6月份高點、二季度均值分別下降19%和15%。一方面是上半年積極補庫存后部分房企放緩投資節奏所致，另一方面也與供地節奏不無關系。整體來看，操盤TOP50企業7月投資金額仍高于上半年平均水平。

??單月來看仍有部分房企單月表現亮眼。如綠地、新城、濱江、正榮等單月拿地銷售比高于0.9，遠超行業平均，整體投資力度保持高位。其中綠地、禹洲等單月拿地金額超過100億，達近一年新高。新城、濱江、遠洋等房企則維持了二季度以來積極投拓的的態勢。

??另，從投資強度較大房企的布局來看，聚焦在二線核心城市以及強三線城市。例如正榮7月份在南京連拿4塊地，禹洲也積極在寧波、武漢等城市落子。而以三四線為主的綠地、新城同樣在長沙、武漢、蘇州、青島等核心城市深化布局。

??相較之下，半數操盤TOP50房企拿地銷售比不及百強均值0.38，投資依然相對謹慎，以龍頭房企為主，碧桂園、恒大、萬科、融創等投資保持理性。有豐厚優質的土儲做支撐，當前規模房企仍以“促銷售、抓回款、維穩現金流”為主要目標，而隨著二線地塊爭奪激烈、調控不放松之下，控地價風險也成為企業的共識。

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??7月百強二線城市拿地回升

??建面TOP10中二線占9席

??1-7月百強房企拿地建面在能級、區域分布上維持穩定，一、二線城市占比合計47%，三四線城市占比53%，中西部、長三角仍是主要成交區域， 前7月成交占比分別達到37%和31%，而環渤海珠三角兩個區域合計成交占比為32%。

??從單月情況來看，由于近期二線城市供地節奏加快吸引了較多房企拿地，貴陽、南京、蘇州、杭州等城市土地成交總量位列前茅，7月份二線城市成交建面占比達到49%。

??分城市來看，杭州仍是前7月百強拿地最多的房企，武漢土地市場在疫后快速恢復，已經回升至二線城市成交量第二位，此外西安、重慶、成都等中西部核心城市依舊是企業聚焦拿地的重點，成交量持續高位；三四線城市則仍然以溫州、東莞、惠州、佛山等強三線城市為主。

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??調控不放松、供地仍寬裕

??聚焦、深耕的策略之下仍需防范地價風險

??從上半年整體市場表現來看，無論樓市、地市在疫情過后均快速恢復，甚至部分城市出現市場過熱的情況，導致杭州、南京、寧波、東莞等熱點城市再度出臺收緊政策，整體預期并不樂觀。

??對企業而言，在供地足夠充裕之下，下半年投資策略仍是集中資源強投一二線和強三線城市。此類城市市場復蘇速度較快，且經濟基礎較優，抗風險能力和溢價能力均較高。

??值得注意的是，積極補倉的同時，需警惕地市熱度過高、或企業高價拿地后城市出臺限購、限價等調控措施，影響項目銷售及盈利。尤其是目前熱點城市優質地塊競拍仍然激烈，更需要保持理智態度，嚴控拿地成本。