??1、百強房企8月單月同比增長30.7%

??2、7成房企累計業績超去年同期，實現同比增長

??3、積極推貨去化、降低負債率成為房企下半年主旋律

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：受疫情影響，今年房企整體銷售節奏后移，下半年供貨普遍加快，7、8兩月成交下滑幅度較小。TOP100房企8月單月操盤銷售金額較7月環比增長4%；單月同比提升至30.7%；累計業績增速自7月首次回正后繼續增長至6.2%。截至8月末，有近7成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。

??展望下半年，房企整體投資態度仍偏向謹慎，但整體供地節奏預期加快，房企應積極關注可能存在一些拿地機會。企業融資或將有所收緊，“三道紅線”為房企融資端管控敲起警鐘，高負債房企面臨降杠桿挑戰。在目前的銷售窗口期，企業應加緊供貨、積極營銷、搶收業績。通過增加銷售回款、控制經營成本等方式降低負債水平。

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??業績：百強房企8月單月同比增長30.7%

??2020年8月，TOP100房企實現銷售操盤金額9761.7億元，較7月環比增長4%。單月業績同比自4月轉正后也逐月回升，本月進一步提升至30.7%。從累計操盤銷售來看，百強房企1-8月整體業績同比增長6.2%，累計業績增速自7月首次回正后繼續提升。

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??門檻：TOP30房企操盤門檻增長3.3%至582.1億元

??2020年，規模房企競爭持續，同時疫情對項目銷售、回款、開復工的影響也考驗了房企整體的經營實力。1-8月，百強各梯隊房企整體保持了一定的分化格局。一方面，8月TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增長12.5%至1345億元。TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了3.3%和1.5%，規模房企競爭優勢凸顯。另一方面，截至8月末TOP100房企銷售操盤金額入榜門檻同比下降2.4%至122.1億元，行業分化持續。

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??企業表現：近8成百強房企單月業績同比提升

??2020年8月，TOP100房企中有近8成企業實現單月業績同比提升。截至8月末，已有近7成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。具體來看，碧桂園實現單月全口徑業績規模810億元，同比增長32.8%。萬科單月實現全口徑業績規模590億元，同比增長33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現較為突出，單月業績規模同比提升顯著。

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??市場表現：市場分化

??廣州、濟南等城市成交創新高

??8月主要城市房地產市場表現較為突出，30個重點監測城市整體成交面積有所回升，同、環比分別增長22%和5%。

??具體而言，一線城市房地產市場繼續回升，成交環比增長16%，同比漲幅升至39%。北京、上海和廣州市場延續高活躍度，同比漲幅皆超30%，廣州更是創近年來單月新高。而在供應明顯放量的作用下，深圳單月成交創年內新高，同比大增56%。

??26個二三線城市房地產市場分化明顯，整體環比增長4%。七成以上二三線城市市場熱度慣性延續，成交同比均實現正增長。尤其是濟南，疫后房地產市場持續復蘇，成交逐月回升，并創近年來單月新高，同比增長兩倍有余。而在調控政策進一步升級后，東莞、杭州、南京和寧波等市場短期影響不明顯，成交持續高位運行，同比漲幅皆超50%。大連、福州和海口等市場則整體低迷，成交同、環比雙降，同比跌幅都在20%以上。

??從區域市場來看，疫后長三角地區市場復蘇動能甚為強勁，杭州、寧波、南京、常州等同比漲幅更是超50%。無錫房企供貨節奏放緩，致使成交小幅回落，但并未明顯失速，同、環比跌幅都在10%附近?；浉郯拇鬄硡^市場熱度慣性延續，廣州、深圳、佛山、東莞等市場需求依舊堅挺，隨著供應放量增長，成交遂升至高位，同比均實現較大比例增長，廣州更是創近年來新高。中西部地區市場明顯分化，成都、西安成交穩步提升，同比漲幅升至50%左右，重慶、鄭州成交明顯走弱，同比跌幅都在20%附近。

??展望未來，7、8兩月房地產市場淡季不淡，隨著供應顯著放量，屆時成交有望繼續回升，部分熱點城市成交或將再創新高。

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??戰略展望：銷售節奏整體后移

??“三道紅線”下降負債成為主旋律

??截至目前，2020年中期業績報告發布已接近尾聲，各大房企也相繼提出了下半年的戰略安排。

??銷售節奏整體后移，下半年供貨集中

??上半年，在疫情影響下，房企銷售普遍受到沖擊，多數房企目標完成率并不十分樂觀。今年整體銷售節奏后移，下半年承擔了更大的業績壓力。從房企供貨安排來看，下半年供貨節奏普遍加快，供貨量走高。如，綠地上半年供貨進度不及預期，全年預算6000億貨值主要在下半年逐步供應，上、下半年推貨比例大致為3:7，三四季度供應量會加速上升。華潤置地也嚴格落實施工、取證進度，保證并加速下半年供貨節奏。下半年百強房企集中供貨也將加劇市場競爭，各房企也應做好應對措施，保證去化率的實現。

??保持謹慎投資態度，積極關注機會窗口

??2020年下半年，房企整體投資態度仍偏向謹慎，萬科、綠地、招商蛇口等規模房企均堅持穩健、審慎的投資原則，還有不少房企采取“以銷定投”策略。與此同時，下半年供地節奏預期加快，我們認為可能會存在一些機會窗口，房企應予以積極關注。如，美的置業認為進入第四季度土地熱度和溢價將會有所控制，公司將根據某些城市土地儲備情況策略性地補地。

??拿地方式上，招拍掛收緊，房企更注重城市更新、收并購等多元方式拿地。二季度以來，土地市場火熱，高溢價嚴重壓縮項目利潤，房企普遍提出控制招拍掛拿地，提高其他方式拿地。如，雅居樂將增加產業小鎮、城市更新和其他方式拿地；禹洲下半年在收并購和產業拿地上也會有更多的動作；建發未來將以城市更新拿地作為重點。

??加強杠桿管控、降低負債率成為房企主旋律

??上半年融資環境較為寬松，下半年或將有所收緊，融資可能會迎來局部管控。特別是土地市場火爆的城市管控力度會加大，如信托融資等類似表外融資也可能會收緊。同時，8月末住建部、央行舉行重點房地產業務座談會，設置“三道紅線”。12家試點房企將劃定“三道紅線”，分檔設定有息負債規模的增速閾值，引導融資相較激進的房企有序去杠桿。為房企融資端管控敲起警鐘，高負債房企面臨降杠桿挑戰。

??各大房企在下半年的投融資規劃中，應更加注重現金流和負債率的控制。尤其是那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，更要積極把握目前的銷售窗口期，加緊供貨、積極營銷、搶收業績。通過增加銷售回款、降低現金支出等方式改善資產負債表，以便提升檔位降低融資約束。

??來源： 克而瑞地產研究