??目前30家上市物企已陸續完成中期業績披露。上半年，30家上市物企整體收入達到395億元，營收最高和最低分別為碧桂園服務和興業物聯，收入分別為62.7億元、0.91億元。行業分化現象嚴重。30家物企上半年整體凈利潤達到74億元，平均凈利率為14.89%，超過4成物企凈利潤率超行業平均。

??資本市場表現來看，截至2020年9月4日，30家上市物企平均股價漲幅為60.87%，市值在百億之上的物企已達11家。

??結合30家上市物企公開數據，本文從資本表現、營收利潤及規模擴張三方面綜合分析上半年行業表現。

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??上市物企分化愈發明顯

??資本市場火熱的背后是上市物企強有力的業績支撐。

??2020年上半年30家上市物企整體收入達到395億元，平均營收為13.16億元，其中碧桂園服務半年營收達62億元，大概率將成為第一家營收破百億的上市物企，收入最低的是剛上市不就的興業物聯，上半年營收為0.91億元。

??縱觀全部上市物企，僅有碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、招商積余、保利物業、中海物業、彩生活及旭輝永升服務高于均值，頭部物企對均值拉升較大，尚有12家上市物企營收在5億元以下，上市物企分化愈發明顯。

圖：30家上市物企2020年上半年營收金字塔

數據來源：企業半年報、克而瑞物管整理

??利潤角度來看，30家上市物企整體利潤達到74億元，平均凈利潤為2.47億元，藍光嘉寶凈利潤最高為20.4億元。

??上半年，30家上市物企平均毛利率為28.69%，平均凈利率為14.89%，其中迷你體量的興業物聯毛利率及凈利率均位于上市物企榜首，主要與其業務來源相關。此外尚有奧園健康、碧桂園服務、濱江服務等13家物企毛利率高于3成，其中建業新生活、燁星集團及正榮服務均為2020年新上市物企。

??目前物企主要營收來源依舊為基礎物業服務，其較高的成本使得凈利潤提升較為困難，弘陽服務、南都物業、浦江中國、新大正、銀城生活服務、招商積余及中奧到家7家物企凈利率低于10%，除去未披露凈利率企業，17家上市物企凈利率低于20%。

圖：2020年上半年上市物企營收及利潤

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備注：華金國際資本毛利率未披露；奧園健康、寶龍商業、彩生活、華金國際資本、建業新生活凈利率為披露

數據來源：企業半年報

??近年來，物企在增值服務領域持續加碼，多家物企營收結構已發生改變，增值服務營收占比不斷提升。其中，佳兆業美好及新城悅服務兩家物企增值服務營收已過半，該兩家物企利潤率最高的業務均為社區增值服務。

??具體來看，佳兆業美好2020上半年以49.8%的毛利率實現5930萬元社區增值服務營收，其主要開展空間資源租賃、社區租售服務、裝修美居及社區財富管理業務；新城悅服務以42.7%的毛利率創造18510萬元社區增值服務營收，其主要提供裝修服務、家居生活服務、餐飲服務。

??此外，奧園健康、藍光嘉寶服務、旭輝永升服務及正榮服務均高于4成，增值服務有助于企業優化利潤結構，在基礎物業服務之上構建更廣袤營收及盈利空間。

圖：2020年上半年30家物企增值服務營收占比

備注：華金國際資本、南都物業、浦江中國、祈福生活服務、新大正、招商積余及中奧到家未披露其增值服務營收

數據來源：企業半年報、克而瑞物管整理

??02

??逆勢上漲物業股保持強勁

??隨著疫情得到控制，自2018年掀起的物企上市熱潮再度涌來，年內興業物聯、燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務及正榮服務共6家物企成功登陸資本市場，目前總計30家物企成功上市。

??上市物企市值不斷攀升，截至2020年9月4日，30家上市物企總市值達到4675億元，平均市值達到155億元，其中碧桂園服務市值近1500億元，同后續物企拉開量級差距，市值在百億之上的物企已達11家。

圖：截至2020年9月4日

30家上市物企市值及股價漲跌幅

數據來源：企業半年報，Choice，克而瑞物管梳理

??飛速向前的物企股價始終保持強勁勢頭，在2020上半年受疫情影響嚴重之時，物業股漲幅逆勢上漲達47.29%，以絕對優勢領先于恒生指數的-13.07%，加之國家對房地產的持續調控，資金更多流入股市，物業股成為各類投資者的關注重點。

??截至2020年9月4日，30家上市物企平均股價漲幅為60.87%，同期恒生指數漲幅為-12.40%，物業股強勁生命力一覽無余。與此同時，可以看到百億市值之上的11家物企均呈正增長態勢，漲幅均值為79.92%，較整體上市物企股價漲幅高出19個百分點，大型物企的抗風險能力及潛在價值空間得到資本市場更高認可。

??此外，據克而瑞物管監測，尚有14家物企已遞表或處于籌備中，其中不乏世茂服務、融創服務、華潤物業科技等大型物企，且隨著“三道紅線”政策出臺，部分房企融資陷入困境，或將加速拆分物企上市，后疫情時代，或將掀起更大物企上市熱潮。

表：已遞表或籌備上市的物企

數據來源：公開資料，克而瑞物管監測

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??規模擴張依舊是行業主旋律

??自2014年6月彩生活作為“物業第一股”上市以來，物管行業不斷發展，上市物企規模不斷分化。

??截至2020年6月底，30家上市物企合計在管面積達到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米。其中，彩生活、雅生活服務、保利物業和碧桂園服務4家物企在管面積超3億平方米，規模最大的是彩生活，在管面積達到3.6370億平方米；在管面積規模最小的為上市不久的興業物聯，僅為260萬平方米。行業規模進一步擴大的同時，各物企之間差距也不斷拉大。

??從規模發展增速來看，30家上市物企平均增速為22.7%，其中9家物企增速高于平均值，增速最大的為寶龍商業，增速達到61.74%。

圖：2020年上半年30家上市物企規模及增速

數據來源：企業半年報、克而瑞物管整理

??從坪效來看，30家上市物企坪效平均值為17.20元/平方米，有11家上市物企坪效高于平均值，最高坪效為25.60元/平方米，最低坪效僅為8.89元/平方米，物企之間差距比較大，分化趨勢明顯。

??上市物企兩類坪效發展趨勢亦有較大差異，大多企業營收主要來源于基礎物業服務，基礎物業服務坪效較高，此外奧園健康、佳兆業美好及新城悅服務增值服務坪效已高于基礎物業服務坪效，奧園健康由于業務較為特殊，故而領先較多，垂直領域業務已逐漸展現其應收創造能力。

表：2020年上半年上市物企坪效對比

數據來源：企業半年報、克而瑞物管整理

??今年上半年物企整體業績表現可圈可點，同時在資本市場也贏得各類投資者重點關注。目前，14家物企已遞表或處于籌備中，其中不乏世茂服務、融創服務、華潤物業科技等大型物企，未來將掀起更大物企上市熱潮，市場分化將迅速加劇。預計2020年全年，物管行業的資本窗口期繼續開放，業績保持雙位數增長。

??業績分化、業務分化是上半年的物企關鍵詞，上市物企的分化與其背后實力強、操盤面積大的相關房地產企業不無關系。從另一角度看，分化的背景下物企市場仍較分散，也遠未達到充分競爭的狀態，這意味著行業整合、龍頭物企市場占有率的提升還有很大空間。

??今年物企整體業績表現出了較高增長狀態。目前行業仍處于向成熟階段跨越的早期階段，整體市場和單個企業仍具有很大的增量空間，高增長仍然會持續，未來3-5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長、收并購拓展、品質提升的關鍵階段。