政策篇、行業(yè)篇、土地篇

01 政策篇

三季度中央穩(wěn)、熱點(diǎn)緊，四季度仍將穩(wěn)中趨緊

??2020年上半年，中央政策層面繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)城市主體責(zé)任，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)2020年三季度，住建部連續(xù)兩次召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，深圳、杭州等14城參會(huì)，重申堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長期目標(biāo)；央行“三道紅線”倒逼房企去杠桿、降負(fù)債；熱點(diǎn)城市如深圳、杭州、寧波、南京、成都、常州等10余城相繼升級(jí)調(diào)控，其中深圳政策力度最為嚴(yán)苛。與此同時(shí)，多城支持剛需優(yōu)選購房，株洲、鄭州購房補(bǔ)貼也相繼落地。

??展望四季度，對(duì)標(biāo)“三道紅線”，房企融資環(huán)境整體趨緊。居民部門穩(wěn)杠桿，熱點(diǎn)城市限貸政策將進(jìn)一步收緊，嚴(yán)防首付貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；地方政策整體維穩(wěn)，銀川、唐山、西寧等房價(jià)漲幅居前的城市或?qū)⑸?jí)調(diào)控，寧波、南京等熱點(diǎn)城市也不排除進(jìn)一步加碼可能。壓力城市仍需為市場減壓、企業(yè)紓困，弱三、四線城市在需求層面予以刺激，購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免皆是可以操作選項(xiàng)。

總結(jié)

　　01 堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)

（本節(jié)有刪減）

……略……

??7月24日，住建部召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10城參會(huì)。會(huì)議提出，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策差異化調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。并要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??7月30日，中央政治局會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，明確提出財(cái)政政策要更加積極有為、注重實(shí)效，貨幣政策要更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向，并要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??8月26日，住建部再次召開房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6城參會(huì)，其中沈陽、成都已是兩次參會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??02 融資“三道紅線”嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模，倒逼房企去杠桿降負(fù)債（略）

??03 杭州、寧波、南京等10城政策加碼，深圳政策力度最為嚴(yán)苛

??受限于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱征兆，多城市項(xiàng)目頻現(xiàn)“萬人搖”，杭州、寧波、南京等10城相繼升級(jí)調(diào)控，其中深圳政策力度最為嚴(yán)苛。

??7月2日，杭州進(jìn)一步規(guī)范高層次人才優(yōu)先購房，但自網(wǎng)簽之日起5年內(nèi)不得上市交易；補(bǔ)充“無房家庭”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，戶籍在本市非限購范圍內(nèi)的家庭，在原有規(guī)定基礎(chǔ)上，新增在限購范圍連續(xù)繳滿1年社保或個(gè)稅的要求。

??7月6日，寧波限購區(qū)域擴(kuò)容，由原來的老三區(qū)擴(kuò)大至市五區(qū)，鎮(zhèn)海、北侖納入限購范圍；嚴(yán)格執(zhí)行差異化個(gè)人住房信貸政策，加強(qiáng)對(duì)購房人在市五區(qū)家庭住房套數(shù)、住房貸款等情況的審核認(rèn)定，嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

??7月15日，深圳調(diào)控政策再升級(jí)，重點(diǎn)涉及以下四方面內(nèi)容：其一，升級(jí)限購，深圳戶籍家庭、成年單身人士連續(xù)繳滿3年個(gè)稅或社保，方可購買商品住房，這在全國尚屬首次。其二，升級(jí)限貸，調(diào)升非普通住房首付比例，無房有貸家庭購買非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。其三，增加一、二手房交易稅，普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步收緊，新增實(shí)際成交總價(jià)低于750萬元這一限定條款。另外，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。其四，加強(qiáng)市場監(jiān)管，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，嚴(yán)禁房抵貸等違規(guī)信貸資金再次流向房地產(chǎn)市場。

??7月24日，南京限購政策“打補(bǔ)丁”，嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，任何一方在夫妻離異2年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

??7月25日，東莞限購、限售政策雙升級(jí)，首次將二手房納入限購范圍，非戶籍家庭購房資格僅與社保繳納年限掛鉤，個(gè)稅證明不再作為審核材料。延長一、二手房限售年限，由原先的2年提升至3年。

??8月6日，陜西省咸陽市落地限價(jià)、限貸政策，2020年-2022年，主城區(qū)新房均價(jià)年漲跌幅不超10%，各縣市新房均價(jià)年漲跌幅控制在25%以內(nèi)。首次購買普通住房首付比例不低于25%，首套房首付不低于30%，二套首付不低于40%。

??8月18日，南京收緊土拍新政，具體涉及提高準(zhǔn)入門檻，宅地競買人應(yīng)具備房地產(chǎn)三級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)；提高宅地競買保證金比例，由出讓起始價(jià)的20%調(diào)整為20%-80%，熱點(diǎn)區(qū)域不低于50%，并在一個(gè)月內(nèi)付清全部土地成交價(jià)款；加強(qiáng)資金監(jiān)管，宅地競買保證金及后續(xù)購地資金須為自有資金；而在同一批次出讓公告中，同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)不得競得兩塊及以上宅地。

??8月30日，無錫完善限購政策，夫妻離異后2年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算。升級(jí)限貸，二套貸款未結(jié)清首付比例由40%調(diào)升至60%。增加二手房交易稅，市區(qū)住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

??9月4日，杭州調(diào)控政策再升級(jí)，住房貸款成重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，涉及強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格執(zhí)行收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和月供收入比要求，嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。完善限購政策，以父母投靠成年子女方式落戶，須滿3年方可在限購范圍內(nèi)購房。與此同時(shí)，調(diào)整無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，30歲以上未婚單身且在限購范圍無房、離異單身滿3年且在限購范圍無房記錄滿3年，可認(rèn)定為無房家庭，以免“誤傷”剛需購房。

??9月6日，沈陽限貸政策加碼，首套房首付比例不低于30%，二套首付提高到50%，且首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限也由2年調(diào)整到5年。

??9月11日，南京進(jìn)一步收緊土地競買政策，同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)在同一批出讓公告中不得競得兩塊及以上宅地，也不得同時(shí)報(bào)名競買同一幅宅地，以期引導(dǎo)土拍市場逐漸回歸理性。

??9月11日，常州市區(qū)（不含金壇區(qū)）限貸、限售政策雙升級(jí)，二套貸款未結(jié)清首付比例調(diào)整為不低于60%，嚴(yán)防居民挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等購房；新購住房（含二手房）限售年限由原先的2年提升至4年。

??9月12日，成都加碼調(diào)控，涉及嚴(yán)查購房首付資金來源，嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)挪用于購房；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限也由2年調(diào)整到5年。

??04 杭州、寧波等支持剛需優(yōu)先購房，株洲、鄭州落地購房補(bǔ)貼（略）

展望

??05 以“三道紅線”為房企降負(fù)債，熱點(diǎn)城市居民購房“限貸”升級(jí)

??展望未來，四季度貨幣政策整體仍將保持寬松基調(diào)，但邊際放松空間有限。房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場。

　　以“三道紅線”為綱，房企融資環(huán)境整體趨緊，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。預(yù)計(jì)四季度房企融資將轉(zhuǎn)向去杠桿、降負(fù)債，避免房地產(chǎn)行業(yè)一家獨(dú)大、尾大不掉，確保新增融資重點(diǎn)流向制造業(yè)、中小微企業(yè)。

　　而在實(shí)際執(zhí)行層面，“三道紅線”將成為房企融資重要的參照標(biāo)準(zhǔn)。一方面，首批12家試點(diǎn)房企或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容，更多房企將依據(jù)“三道紅線”觸線情況，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。另一方面，銀行貸款、海外發(fā)債、房地產(chǎn)信托等各類房企融資渠道或?qū)⑦m度收緊，參照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)性地調(diào)整各類房企授信額度以及融資成本。預(yù)計(jì)那些暫被劃定紅檔、橙檔的房企，為了確保有息負(fù)債規(guī)模少增長乃至不增長，融資困難程度或?qū)⒓觿　?/p>

　　居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。依據(jù)各城市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，居民限貸政策或?qū)⒂兴只?/p>

　　一方面，熱點(diǎn)城市限貸政策或?qū)⑦M(jìn)一步收緊，具體涉及調(diào)升二套或非普通住房首付比例以及貸款利率，強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格執(zhí)行收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和月供收入比要求，尤其要嚴(yán)防挪用首付貸、經(jīng)營貸等違規(guī)信貸資金購房。

　　另一方面，部分壓力城市或在現(xiàn)有限貸政策框架范圍內(nèi)適度放松限貸，放松公積金貸款、下調(diào)房貸利率、調(diào)降首付比例皆是可以操作的選項(xiàng)。不過，認(rèn)房不認(rèn)貸、二套貸款結(jié)清算首套等重磅刺激性政策較難落地。

??06 地方“緊多松少”，熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼、壓力城市刺激減壓

??地方因城施策、一城一策，調(diào)控政策大概率繼續(xù)維穩(wěn)，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長期目標(biāo)。 

??熱點(diǎn)城市 “四限”調(diào)控延續(xù)更長時(shí)間，部分熱點(diǎn)城市或?qū)⒄{(diào)控再加碼。具體而言，房價(jià)仍是紅線，銀川、唐山、西寧等房價(jià)漲幅居前的城市，政策加碼的可能性頗高。而在調(diào)控升級(jí)后，寧波、南京等房地產(chǎn)市場依舊火熱，未來也不排除政策繼續(xù)加碼的可能性。 

??限購政策或?qū)⑦M(jìn)一步升級(jí)，涉及限購區(qū)域擴(kuò)容，將二手房納入限購范圍等，嚴(yán)堵通過假離婚等方式獲取購房資格。 

??相較于限購，限售較為溫和，出于維穩(wěn)市場預(yù)期的現(xiàn)實(shí)需求，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)三、四線城市更可能加碼限售，涉及延長住房限售年限，將二手房納入限售范圍等。 

??壓力二、三線城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。具體而言，那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱乃至房地產(chǎn)庫存高企的壓力城市，更可能在土地出讓以及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)給予企業(yè)更大力度的支持。 

??土地供應(yīng)要有供有限，適度調(diào)降土地出讓價(jià)格。一方面，供地整體過剩的弱三、四線城市要調(diào)降供地指標(biāo)，助力房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)至供求平衡。另一方面，增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應(yīng)，給予企業(yè)一定的讓利空間。 

??支持企業(yè)促銷售、抓回款，弱三、四線城市可能在需求層面予以刺激。一方面，支持剛需購房，調(diào)降無房家庭、進(jìn)城農(nóng)民等剛需客群置業(yè)門檻。另一方面，購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免仍是可以操作的選項(xiàng)，其對(duì)市場拉動(dòng)力也將更為直接有效。

??附表：2020年三季度重要政策匯總（見文末）

02 行業(yè)篇

??預(yù)計(jì)拿地新開工與投資增速回落，銷售規(guī)模持平微增2020年第三季中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，住建部適時(shí)地與熱門城市及主要房企座談，重申了疫后“房住不炒”主基調(diào)。十余城市樓市調(diào)控政策相繼收緊下，商品房銷售規(guī)模仍強(qiáng)力恢復(fù)，前8月銷售額同比增1.6%。前8月房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額增長4.6%，但融資“三條紅線”明確后房企對(duì)資金運(yùn)用趨于審慎，開工、拿地等增速均會(huì)受到一定影響。

總結(jié)

??01 前8月銷售金額回正增1.6%，全年商品房銷售規(guī)模大概率創(chuàng)新高

（本節(jié)有刪減）

……略……

??2020年全年行業(yè)銷售規(guī)模從前8月商品房銷售體量預(yù)計(jì)，全年商品房銷售金額大概率創(chuàng)新高、銷售面積或?qū)⑽⒌酚^而言，以后續(xù)4個(gè)月單月同比增速保持與8月一致計(jì)算，全年商品房銷售面積、金額將分別增4%和12%。保守而言，假定前8月全國商品房銷售規(guī)模占全年銷售規(guī)模比例與2019年一致，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積、金額將分別降3%和微增2%。

??02 新開工面積同比增速?zèng)_高回落，土地購置累計(jì)降幅連續(xù)擴(kuò)大

……略……

??03 建安與土地投資下行使開發(fā)投資增長趨緩，預(yù)計(jì)全年開發(fā)投資額增7%

（本節(jié)有刪減）

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88454億元，同比增長4.6%，增速比前7月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資65454億元，增長5.3%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13129億元，同比增長11.77%。

??受房屋新開工與土地購置兩方面影響，第三季度開發(fā)投資額增速增長明顯趨平。8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比增速及同比增速漲幅較7月分別下降0.3個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。正如上文所說，開發(fā)投資額增速增長放緩主因是房企融資環(huán)境預(yù)期收緊下新開工與土地購置投資削減。中央放出房企融資“三條紅線”門檻后，8月房企房屋新開工同比增速較7月收窄8.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款累計(jì)同比增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。

……略……

??從前8月開發(fā)投資規(guī)模預(yù)計(jì)，全年行業(yè)投資規(guī)模預(yù)計(jì)將增長6%左右。以后續(xù)4個(gè)月單月開發(fā)投資額同比增速較8月略降計(jì)算，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長7%。

展望

??04 經(jīng)濟(jì)走穩(wěn)、刺激退出，降負(fù)債下投資增速趨緩，行業(yè)銷售規(guī)模料將持平微增

??疫情后，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，生產(chǎn)消費(fèi)需求穩(wěn)定回升，就業(yè)與收入總體穩(wěn)定，內(nèi)循環(huán)與外循環(huán)驅(qū)動(dòng)下發(fā)展動(dòng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)V型逆轉(zhuǎn)后發(fā)揮了宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，一系列對(duì)沖疫情影響的寬松措施也將陸續(xù)退場，房地產(chǎn)行業(yè)也將重回自身運(yùn)動(dòng)規(guī)律。我們對(duì)于后市有如下幾點(diǎn)判斷： 

??一是從商品房銷售來看，東部地區(qū)核心城市商品房銷售量價(jià)齊升帶動(dòng)全行業(yè)強(qiáng)力復(fù)蘇， 2020年全年有望實(shí)現(xiàn)銷售面積再創(chuàng)新高；同時(shí)今年另一個(gè)重要特征既是城市分化和區(qū)域分化，中部、東北部地區(qū)也值得關(guān)注，謹(jǐn)防市場下行帶來庫存壓力二次上升。 

??二是新開工面積增長動(dòng)力略有不足，一方面融資收緊預(yù)期下，受房企融資難，資金面趨緊等因素制約，新開工面積增速也難有亮眼表現(xiàn)。另一方面即將到來的冬季，許多北方城市會(huì)迎來停工期，對(duì)新開工等指標(biāo)會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。 

??三是土地購置面積同比增速將顯著回落。融資“三條紅線”，地方調(diào)控持續(xù)升級(jí)，土地供應(yīng)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)變化等因素影響，熱點(diǎn)城市供地力度將進(jìn)一步減弱，成交規(guī)模縮減，另一方面去年四季度土地市場成交規(guī)模回升使得基數(shù)較高。 

??四是基于對(duì)房屋新開工、土地購置、建安投資的判斷，房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體仍將保持增長，但預(yù)計(jì)增速將趨平。

03 土地篇

　　第三季度成交量縮價(jià)跌，預(yù)計(jì)四季度溢價(jià)率將繼續(xù)走低2020年第三季度，土地市場成交量價(jià)齊跌，溢價(jià)率也因優(yōu)質(zhì)地塊的成交占比降低而呈現(xiàn)下行趨勢，競拍熱度較上一季度明顯回落；而就前三季度同比表現(xiàn)來看，土地成交面積累計(jì)同比增速已經(jīng)回正，金額更是同比增加了11%，土地市場成交已經(jīng)回到正軌。聯(lián)系溢價(jià)率來看，長三角城市的市場熱度仍然居高不下，上海、寧波、徐州等城市地價(jià)不斷創(chuàng)新高，溢價(jià)率也處于相對(duì)高位，特別是上海，更是在7月份兩度刷新全國土地市場年內(nèi)成交最高單價(jià)，市場熱度較高。

總結(jié)

??01 第三季度土地市場量價(jià)齊跌，“三道紅線”新規(guī)下9月溢價(jià)率顯著下滑

（本節(jié)有刪減）

??1）土地成交量逐月遞減，各能級(jí)城市表現(xiàn)均不及二季度。自7月開始，全國336城土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷；截止9月20日，第三季度經(jīng)營性土地成交建面達(dá)到58533萬平方米，環(huán)比第二季度下降20%，同比去年第三季度增加1%。前三季度成交總建筑面積為172426萬平方米，同比增加了1%。

??分城市能級(jí)來看，各能級(jí)城市成交表現(xiàn)均不及二季度，尤其是一線城市，三季度成交量環(huán)比下滑了34%，但同比卻依然上漲23%；二線、三四線城市成交建面也環(huán)比分別下降23%和19%，供地量較二季度明顯在縮減。前三季度累計(jì)來看，一線城市表現(xiàn)較為突出，成交量高達(dá)3632萬平方米，同比去年同期漲幅高達(dá)44%，供地力度明顯增大；二、三線城市成交量則與去年同期基本持平，市場相對(duì)平穩(wěn)。

??2）熱點(diǎn)城市調(diào)控政策紛紛加碼、融資渠道收緊，第三季度平均樓板價(jià)高位回落。價(jià)格方面，第三季度的土地成交均價(jià)主要表現(xiàn)為高位回落，7月份土地成交均價(jià)為2789元/平方米，截至數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)日，9月地價(jià)為2492元/平方米。第三季度的整體成交均價(jià)為2684元/平方米，環(huán)比下降8%，一方面是受到熱點(diǎn)城市高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，另一方面則是在“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)之下房企融資有所收緊，拿地積極性也有所降低，底價(jià)成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價(jià)有所下調(diào)。

??3）整體溢價(jià)率逐月環(huán)比下滑，9月降溫趨勢愈發(fā)顯著（略）

??02 優(yōu)質(zhì)土地增多帶動(dòng)中西部城市地價(jià)上漲，長三角市場競拍熱度最高

（本節(jié)有刪減）

??從重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交情況來看，中西部省會(huì)城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3個(gè)位于中西部區(qū)域。其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以來西安土地供應(yīng)持續(xù)發(fā)力，前3季度總成交建筑面積高達(dá)2606萬平方米，較去年同期成交量增加了近三成，成交價(jià)格也比去年同期上漲了2%。事實(shí)上，不只是西安，鄭州、長沙、成都等中西部城市前三季度的樓板價(jià)相比去年同期均有不同程度的上漲，主要是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加，尤其是新城核心板塊宅地供應(yīng)明顯增加，帶動(dòng)整體地價(jià)上漲。

??03 三季度流拍現(xiàn)象明顯好于去年同期，政策收緊下四季度流拍或再度增多（略）

??04 四季度溢價(jià)率大概率走低，預(yù)計(jì)全年成交規(guī)模將會(huì)超過2019年

??2020年三季度，受各城市供地節(jié)奏調(diào)整影響，土地市場成交量較二季度明顯下滑，成交價(jià)格也因優(yōu)質(zhì)地塊入市占比減少而下滑，同時(shí)溢價(jià)率也出現(xiàn)了下滑趨勢，土地市場熱度相比二季度確實(shí)有所降低。結(jié)合政策層面來看，7月份以來中央多部委強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，多個(gè)熱點(diǎn)城市也相繼收緊了調(diào)控政策，如南京更是多次修改土拍規(guī)則，以控制地價(jià)、平穩(wěn)市場；鑒于當(dāng)前部分城市地市熱度仍在較高水平，預(yù)計(jì)四季度整體政策面也是以收緊為主。在此影響下，土地市場成交溢價(jià)率大概率會(huì)進(jìn)一步走低。

??而在價(jià)格方面，在各城市供地主力區(qū)域由主城區(qū)逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的影響下，第三季度地價(jià)有所回落，各能級(jí)城市地價(jià)均出現(xiàn)了環(huán)比下滑趨勢。接下來，隨著優(yōu)質(zhì)土地入市比例更一步下滑、熱點(diǎn)城市紛紛采取措施控地價(jià)等因素的影響，四季度地價(jià)將會(huì)進(jìn)一步走低。不過，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭仍然會(huì)更加激烈，如東莞、南京等城市優(yōu)質(zhì)地塊仍多以最高限價(jià)成交，上海多宗外郊環(huán)地塊更是刷新了片區(qū)成交最高單價(jià)。

??至于成交規(guī)模方面，截止9月20號(hào)全國土地市場成交量已經(jīng)超出去年同期水平，在財(cái)政壓力下，各地也會(huì)持續(xù)加大土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2020年全年全國土地市場成交規(guī)模仍然有望超過2019年。

本文為《2020年三季度全國房地產(chǎn)總結(jié)與展望》刪減版

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