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易居月報 之

【100城住宅庫存報告】

穿越交易寒潮 武漢等地樓市穩中向好

??核心觀點  

??百城庫存

??基于今年前11月的數據，可以認為，今年庫存規模有小幅增長，而去化周期則依然處于偏低位。部分城市如武漢樓市總體積極向上，其穿越了交易寒潮，真正步入平穩健康的發展通道之中。

??市場預測

??后續去庫存工作依然需要繼續，尤其是在2021年穩消費的大框架下。后續預計各類合理購房方面的政策依然會出現，以真正去庫存和緩解房企去化壓力。當然對于各類炒房的現象，也依然會進行嚴管控。

庫存

??1、100城庫存：全年增速約8%

??截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為51040萬平方米，環比增長1.6%，同比增長7.8%。當前庫存規模已保持連續24個月同比正增長。總體上看，今年全國百城庫存規模的增長，和房企積極推盤等有關。尤其是在三道紅線的約束下，房企供應節奏會加快，自然容易推高庫存規模。

??基于今年1-11月數據，可以估計，2020年百城庫存面積同比增速約為8%。對比2019年全年6%的增速，今年庫存規模增速加快。這也說明，雖然今年全年房屋交易看似不錯，但是庫存壓力依然存在，這也需要在2021年積極重視去庫存的問題，真正化解庫存的壓力。

??2、供求關系：出現了三波供應高峰

??11月份，100個城市新建商品住宅供應量為6004萬平方米，而成交量為5197萬平方米，呈現了“供大于求”的態勢。對比供求數據，可以看出，供應力度明顯超過成交力度。總結今年全年供應數據，實際上有三波高峰，分別為6月份、9月份和11月份。11月份的供應小高峰，也說明今年“金九銀十”成色不足，房企依然有積極供應、加快促銷的動作。

??3、城市結構：關注部分城市認籌火爆現象

??截至11月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3143、26820和21077萬平方米，同比增速分別為12.3%、11.0%和3.3%。總體上看，三類城市都出現了同比增速為正的現象。當然，在關注庫存同比正增長的同時，也需要關注一些市場動態和市場特殊性。比如說一線城市雖然庫存規模在上升，但是樓盤認籌火爆的現象也比較突出，部分城市部分樓盤出現了一房難求的現象。這都要求后續更加客觀、理性、全面地看待庫存走勢。

??4、城市排行：59城庫存面積超去年同期

??截至11月底，100個城市中，有59個城市庫存出現了庫存同比正增長現象。總體上看，庫存同比上升的城市數量較多，進而也帶動了全國百城庫存規模超過去年同期水平。不同城市庫存的增長有不同的邏輯，類似日照、贛州、柳州等庫存增加，和市場消化能力不足或有關。而類似南京、深圳等城市庫存增加，則和今年積極供應樓盤有關。

存銷比

??1、100城存銷比：四個季度各有特色

??11月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.6個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.6個月的時間。12月份預計會有小反彈。總體上看，今年全年庫存去化周期絕對值并不是特別高。尤其值得說明的是，今年各地豪宅交易總體不錯，客觀上對于大戶型和市區的項目去庫存有積極的作用。

??若總結今年全年的庫存去化周期數據，基本上可以劃分為4個階段。其中一季度庫存去化受到了疫情的沖擊；二季度購房需求積極釋放，尤其是高端置業需求積極釋放；三季度雖然是淡季，但是交易表現并不差，存銷比曲線也開始下行；四季度部分城市面臨去庫存壓力，紛紛出臺去庫存或激活住房消費的政策。總體上看，今年全年去庫存面臨了很多復雜的新情況，但是受益于銷售行情的復蘇和回暖，基本上也保持了較好的去化效果。

??2、城市結構：三類城市沒有較大的分化

??11月份，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為9.7、9.7和9.5個月。應該說三類城市沒有出現較大的分化，總體上去化狀況是差不多的。而后續從實際過程看，也要關注一些新的變化，比如說都市圈和城市群發展的政策紅利會不斷出現，這或使得二線城市后續去庫存的狀況有繼續改善的可能。

??3、城市排行：關注2月份“零成交”城市近況

??從城市排行可以看出，在11月份存銷比數值排名前10的城市中，景德鎮、日照和包頭等城市位于偏高水平，其去庫存周期或存銷比分別為39.2、34.6和32.4個月。此類城市去庫存周期明顯偏高，是后續需要積極去庫存的城市。而以存銷比合理值14個月為標準，全國百城中有27個城市存銷比超過了14個月，類似城市也是屬于去庫存壓力相對大的城市。

??在全國百城中，需要格外關注今年2月份3個“零成交”的二線城市，即武漢、石家莊和太原。這3個城市在今年2月份新建商品住宅成交為零。回顧近1年的數據，基本上可以看出此類城市樓市逐漸恢復和有序發展。以武漢為例，今年2月份疫情期間，武漢新建商品住宅成交面積為0，其庫存去化明顯受影響。數據顯示，武漢存銷比從2月份15.2個月逐漸上升為6月份的32.6個月。而后此類去化周期逐漸下行，到了11月則為14.3個月，基本上已經恢復到合理值水平。此類城市的表現，都說明各地樓市沖破了疫情的陰影和成交的寒潮，保持了平穩健康的發展態勢。

結論與趨勢

??從全國100城庫存數據看，今年庫存絕對規模有所上升，和供給端相對活躍有關。而從去化周期數據看，基本上保持了低位。尤其是一些受疫情沖擊較大的城市如武漢，當前庫存相關指標總體合理、健康，說明樓市恢復情況較好，也釋放了非常好的信號。

??當然去庫存的工作需要繼續，尤其是今年四季度全國部分城市依然出現了去庫存困難的問題，房企也有各類困擾。2021年全國內循環機制下，穩消費促消費將成為重要的內容，房地產合理住房消費的釋放也是一個亮點。要在“房住不炒”的大前提下，積極做好去庫存工作，真正促進房地產消費市場的活躍。