2020年商品房銷售面積及銷售金額再創歷史新高

新開工竣工明顯縮量，預期未來市場供應量下降

——2020年房地產行業數據點評

??一、全年商品房銷售面積及銷售金額均再創歷史新高

??2020年，商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%，增幅比1-11月份提高1.3個百分點，上年為下降0.1%。商品房銷售額173613億元，增長8.7%，增幅比1-11月份提升1.5個百分點。

??2020年商品房銷售面積和銷售金額均再創歷史新高。其中，商品房累計銷售面積同比增速達到2.6%，較2019年提升2.7個百分點；商品房銷售額同比增速達到8.7%，較2019年提升2.2個百分點。在年初受疫情影響嚴重，兩項指標一度同比下跌35%以上的大背景下，全年增長態勢超出預期。

??縱觀2020年全年，全國商品房銷售面積及銷售金額同比實現了低開高走、不斷修復并完成突破的過程，這一方面得益于中央堅持推行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持市場流動性合理充裕，為企業和個人減負等，促使經濟加速擺脫疫情影響，實現穩步恢復并長期向好，為房地產開工及運營提供了良好的外部支撐條件；另一方面得益于地方政策的扶持和房企的營銷刺激。2020年，戶籍制度改革穩步推進，城市落戶限制全面放寬放松，同時，地方人才政策層出不窮，進一步提高了人口流動性。此外，新型城鎮化深入推進，城市更新、老舊小區改造如火如荼開展等，為房地產市場發展注入了新的活力。在企業層面，在持續經營要求和下半年房地產金融監管再度趨緊等多重壓力下，房企紛紛加快推售節奏，并開展打折放量等營銷政策，有力地刺激了住房需求的釋放。

??從目前房地產市場趨勢來看，房地產市場保持總體平穩。根據國家統計局公布的12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅總體穩定，同比漲幅有擴有落。其中，一線城市新建商品房銷售價格環比漲幅略有擴大，同比漲幅與上月相同，二三線城市新建商品房銷售價格環比漲幅與上月相同，同比漲幅均有所回落。在中央保持“房住不炒”調控定力，地方因地制宜、多策并舉貫徹落實房地產調控長效機制下，房地產市場發展總體趨于平穩。但一線城市及部分熱點二線城市由于人口持續流入、住房供需矛盾突出，且二手房價格環比漲幅持續擴大，促使新房上市仍存在“搶房”“炒房”等問題。12月，中央經濟工作會議和全國城鄉建設工作會議相繼召開。兩次會議均明確提出，2021年要重點解決好大城市住房突出問題，而建設發展租賃住房將是2021年房地產發展重點任務。由此來看，一線城市及熱點二線城市住房矛盾突出問題預計將有所緩解，城市房地產市場發展也將更趨平穩。

??整體來看，2020年房地產業在前期受疫情沖擊較大的背景下，仍實現了超預期增長，再次展現了房地產行業的韌性和活力。但“房住不炒”已是一項長期國策且被正式寫入十四五規劃文件，三道紅線等房企資金監測和融資管理新規和房貸集中度管理兩道紅線相繼出臺，昭示了房地產業未來發展再享政策紅利可能性較小，結合2020年房企土地購置面積和房屋新開工面積同比均有所回落來看，房地產行業規模已基本見頂，房企發展必須加速由量轉質，同時重點關注租賃、物管、養老等行業細分領域。

??單月數據方面，12月商品房銷售面積刷新歷史單月商品房銷售面積新高，環比增長44.0%，同比增長11.5%。商品房銷售面積環比大增主要是因為房企為完成全年業績目標任務和回籠資金以應對即將到來的還債高峰期，全力釋放各類放量降價促銷等利好政策，極大地刺激了市場需求的釋放。

??從分類物業銷售看,2020年住宅銷售面積較2019年增長3.2%，較1-11月擴大1.3個百分點。辦公、商業用房銷售面積同比出現不同幅度下降，但降幅較1-11月均收窄2.4個百分點。其中，2020年辦公銷售面積較2019年下降10.4%，降幅最大，商業用房銷售面積較2019年下降8.7%。銷售金額方面，2020年住宅銷售金額較2019年增長10.8%，較1-11月擴大1.3個百分點。辦公、商業用房銷售金額同比不同幅度下降。其中，2020年商業用房銷售金額較2019年下降11.2%，降幅最大，辦公銷售金額較2019年下降5.3%。

??從各地區銷售情況來看，東部仍處于行業領先位置，全年銷售面積、銷售金額及同比增幅均為地區最高。西部地區銷售面積及銷售金額同比均實現了正增長。中部地區銷售面積較2019年小幅下滑，但銷售金額略有增長。東北地區銷售面積及銷售金額同比雙降。

??二、全年房地產開發投資累計同比增長7.0%，四季度單月投資逐步降速

??2020年，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%， 增速比1—11月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%，增速比1-11月提高0.2個百分點，比上年回落6.3個百分點。

??2020年，全國房地產開發投資累計同比和住宅開發投資累計同比均實現正增長，但增速較2019年分別回落2.9個、6.3個百分點。

??“房住不炒”已是我國一項長期國策，下半年中央又陸續推出房企資金監測和融資管理規則“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度“兩道紅線”等，從資金使用方和資金供應方兩端規范限制資金流入房地產領域，彰顯了中央促進房地產市場平穩健康發展、促進房地產同實體經濟實現均衡發展的決心。對房企而言，在行業規模基本見頂的情況下，開發投資更需謹慎，注重資金投入有力有效。

??單月數據方面，12月份房地產開發投資環比繼續下降7.6%，同比增長9.4%，但增速較11月繼續縮小1.5個百分點。房地產開發投資繼續縮減主要與房地產金融監管持續趨緊、房企資金緊張且對2021年房地產市場預期相對保守等因素有關。但總體來看，自4月以來，單月房地產開發投資同比均保持較高增幅，彰顯了房地產開發投資具有較強韌性，持續釋放投資拉動經濟發展效應。

??從物業類別投資上看，2020年住宅、辦公投資較2019年均有所擴大。其中，住宅投資規模、同比增幅均是最高；辦公投資規模同比增長5.4%，較1-11月擴大1.2個百分點。2020年商業開發投資規模較2019年小幅下降1.1個百分點。

??各區域開發投資中，東部地區以74564億元的開發投資規模居首，隨后依次是西部、中部和東北地區。從增長情況來看，西部地區以8.2%的同比增幅居首，隨后依次是東部、東北和中部地區。

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