??導(dǎo) 讀 

??上海居住需求并不會(huì)顯著退坡。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??2020年，上海二手房迎來(lái)了又一個(gè)成交大年，成交面積達(dá)到2486萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，成交金額更是歷史首次突破萬(wàn)億元。上海二手房市場(chǎng)火爆的核心動(dòng)因究竟是什么？市場(chǎng)熱度又將延續(xù)多久？

??01

??因?qū)W區(qū)房炒作抬升市場(chǎng)熱度
??2020年上海二手房成交金額首次突破萬(wàn)億

??縱觀近年來(lái)上海二手房市場(chǎng)走勢(shì)，不難發(fā)現(xiàn)明顯的政策導(dǎo)向性特征：

??2014年央行出臺(tái)930新政：二套房認(rèn)貸不認(rèn)房，二套貸款已結(jié)清算首套，上海二手房市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)暖。2015年央行落地330新政：二套房最低首付比例降至4成，進(jìn)一步抬升上海二手房市場(chǎng)熱度，并達(dá)到無(wú)以復(fù)加的地步。2015年、2016年乃是上海二手房成交大年，成交面積連續(xù)兩年突破3000萬(wàn)平方米，迭創(chuàng)歷史新高。

??2016年3月，上海率先調(diào)整限購(gòu)、限貸政策，但由于政策力度相對(duì)溫和，二手房市場(chǎng)熱度不減。同年11月，上海進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控：認(rèn)房又認(rèn)貸，二套非普通住宅首付比例調(diào)升至70%，二手房市場(chǎng)隨之步入調(diào)整期。2017年、2018年上海二手房市場(chǎng)相對(duì)沉寂，成交面積基本保持在1300萬(wàn)平方米低位，較歷史高峰期跌幅接近60%。

??而在市場(chǎng)沉寂兩年之后，2019年上海二手房市場(chǎng)開始升溫，成交步入上行通道，全年成交面積1864萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41%。2020年，上海二手房市場(chǎng)迎來(lái)了又一個(gè)成交大年，全年成交面積2486萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，成交金額10091億元，更是創(chuàng)歷史新高。 

??而從月度成交走勢(shì)來(lái)看，2020年4月以來(lái)上海二手房成交明顯放量，并持續(xù)高位運(yùn)行，年底更是迎翹尾行情，成交面積升至322萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)單月新高。核心動(dòng)因在于2020年3月上海民辦初中實(shí)行搖號(hào)政策，對(duì)報(bào)名人數(shù)超出招生計(jì)劃的，采取隨機(jī)搖號(hào)方式錄取。優(yōu)質(zhì)民辦初中因錄取隨機(jī)性增加，學(xué)區(qū)概念明顯褪色，優(yōu)質(zhì)公辦初中則憑借著錄取幾率的穩(wěn)定性，學(xué)區(qū)資源價(jià)值變相抬升。受此影響，上海優(yōu)質(zhì)的公辦初中學(xué)區(qū)、九年一貫制學(xué)區(qū)概念炒作成風(fēng)，年內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房售價(jià)出現(xiàn)30%以上的漲幅，整體抬升了二手房市場(chǎng)熱度。

??02

??新房主打改善核心區(qū)位限價(jià)盤銷售火爆
??二手房全面承接剛需但購(gòu)房門檻抬升

??2020年，上海新房需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)以下三大特征：

??其一，改善性需求持續(xù)釋放，核心區(qū)位限價(jià)盤銷售火爆，典型如虹口區(qū)的瑞虹新城、普陀區(qū)的中海臻如府銷售金額都在100億元左右，致使總價(jià)800-1000萬(wàn)元、1000-2000萬(wàn)元戶型成交占比分別升至7%和10.2%，較2019年分別增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)和1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??其二，南匯臨港新城人才住房熱銷助力下，總價(jià)200-300萬(wàn)元戶型成交占比止跌回升至14.1%，較2019年凈增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)，典型如臨港新城熱銷盤宜浩綠園、港城·馨云里成交套數(shù)皆超千套。

??其三，外環(huán)沿線中檔產(chǎn)品去化表現(xiàn)平平，總價(jià)500-600萬(wàn)元戶型成交占比降至12.5%，較2019年凈減少2.5個(gè)百分點(diǎn)，僅限于閔行區(qū)的保利錦上、寶山區(qū)的央璽等部分項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)搶眼。

??反觀二手房需求結(jié)構(gòu)則呈現(xiàn)以下三大特征：

??其一，全面承接剛需，低總價(jià)、小戶型產(chǎn)品最受市場(chǎng)歡迎，總價(jià)300萬(wàn)元以下、90平方米以下戶型市場(chǎng)占有率長(zhǎng)期保持在60%以上。

??其二，剛需購(gòu)房門檻明顯抬升，總價(jià)200萬(wàn)元以下戶型成交占比持續(xù)下滑至27.7%，較2019年凈減少5.5個(gè)百分點(diǎn)，總價(jià)200-300萬(wàn)元戶型成交占比穩(wěn)步提升至34.1%，較2019年凈增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)。

??其三，改善性需求漸有抬頭的跡象，更為關(guān)注居住功能性空間，90-120平方米戶型成交占比升至21.2%，較2019年凈增長(zhǎng)4.9個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向去杠桿
??上海居住需求并不會(huì)顯著退坡
??成交或?qū)⒏呶黄蠓€(wěn)

??2020年，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面趨好，核心邏輯在于貨幣寬松的政策大環(huán)境下，市場(chǎng)預(yù)期核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格還會(huì)上升，財(cái)富高凈值群體購(gòu)房既消費(fèi)又儲(chǔ)蓄，倒逼剛需恐慌性購(gòu)房消費(fèi)，甚至部分投資性需求再度進(jìn)場(chǎng)。

??區(qū)別于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是年初的經(jīng)營(yíng)貸蜂擁進(jìn)場(chǎng)，還是下半年火爆打新，真實(shí)反映市場(chǎng)投資氛圍甚濃，意在短期資產(chǎn)價(jià)格升值后套現(xiàn)離場(chǎng)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求比重并不高，更多的還是居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，沉淀兩、三年之久的潛在購(gòu)房需求集中釋放，新房主打改善性需求，二手房則全面承接剛需。

??隨著2021年央行貨幣政策或?qū)⒅饾u回歸中性，疊加房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，預(yù)計(jì)深圳投資性需求或?qū)⒅鸩酵藞?chǎng)，市場(chǎng)熱度較難延續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間周期。反觀上海自住以及改善性需求并不會(huì)顯著退坡，成交即使有所下滑，整體跌幅也相對(duì)溫和，大概率將高位企穩(wěn)。