新型城鎮化賦予房地產市場新動力

??【熱點聚焦】

??1月19日，國家發改委召開1月份例行新聞發布會，介紹2020年經濟社會發展總體情況。在新型城鎮化主要進展和成效方面，國家發展改革委秘書長趙辰昕表示，2020年新型城鎮化加快推進，《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》確定的主要目標任務順利完成，常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率穩步提升，城鎮化領域改革紅利和政策效應加快顯現，為高質量發展提供了重要支撐。具體體現在以下四個方面：

??一是農業轉移人口市民化成效明顯。城區常住人口300萬以下的城市基本取消落戶限制，超過1億農業轉移人口在城鎮落戶。

??二是城鎮化空間格局持續優化。城市群成為帶動全國高質量發展的動力源，京津冀、長三角、珠三角三大城市群國際競爭力顯著提升，城市群綜合交通運輸網絡逐步完善。

??三是城市建設質量不斷提升，居住條件持續改善。2020年1—11月，全國各類棚戶區改造開工206.9萬套；新開工改造城鎮老舊小區3.97萬個，惠及居民700多萬戶，環境質量不斷提高。

??四是城鄉融合發展邁出新步伐，城鄉融合發展體制機制和政策體系頂層設計基本確立。

??【熱點評析】

??落戶條件的放寬為房地產市場迎來利好

??人口紅利增量對城市經濟發展起到了巨大支持，區域人口聚集可能成為新型城鎮化高質量發展的不懈動力。人才、人口政策影響了房地產市場的穩定，從普通勞動力的獲取到“搶人大戰”，通過落戶條件的放寬，吸引了大量人才，在實質上打開了限購政策的缺口，緩解了社會公平與經濟效率之間的矛盾，改善了社會資源分布不均衡的局面。此前受戶籍限制無法購房的人將可以順利落戶購房，而人才落戶引發的購房需求，更能引導需求在區域空間內重新分配。落戶政策的放開，也打破了常住人口不能享受公共服務均等化的阻礙，在推動城鎮化建設的同時，促進勞動力和人才流動，增強城市競爭力，促進區域協調發展，鞏固中心城市地位的同時，也增強了自身集聚和輻射周邊地區的能力。

??產業升級和集聚對房地產業提出新的要求

??從空間上看，未來人口流動和產業發展趨勢相吻合。隨著人口進一步向優勢區域集中，大城市、城市群人口集聚效應必然會進一步增強，人口流入加大將帶動大城市和重點城市群房地產行業比重上升。這意味著在總量有限的背景下，核心城市和城市群中的房地產業仍有較大的發展空間。

??目前城鎮化進程逐漸進入第二階段，城市發展趨于成熟，過去城市擴張式建設、大規模的低價、大盤拿地的粗放式發展格局難以持續。無論從客戶需求端，還是土地供應端來看，增量都在趨于收斂，對存量價值的挖掘變得日益重要。未來的新型城鎮化道路仍將圍繞人口、土地、資金三大要素的流動和資源配置來展開，通過土地集約增值的收益來發展地區產業。新型工業化背景下，以產業為依托，以地產為載體的產業地產將成為發展趨勢，工業地產、農業地產、旅游地產、養老地產均是推進產城融合的重要工具，不僅可以提供就業機會，增加居民收入和政府稅收，有效拉動內需，同時也促進了房地產業的轉型升級。

??城市更新或將助力二手房迎來新機遇

??城市更新不僅僅是城市物質、生活環境的改善，更具有廣泛的社會經濟意義，推動了城市開發建設方式的轉型，從原來的追求城市擴張轉變為追求質、量并重，是城市發展到新階段的必然要求。城市更新將會帶來巨大的社會經濟效益，為相關產業帶來發展機遇。其中，老舊小區改造是城市更新的重要組成部分，老舊小區具有獨特的區位優勢，所在地段交通、教育、醫療配套齊全，商業環境成熟，但因其房齡結構老化、缺乏物業管理，物業養護、修繕成本較高等缺點制約了交易的活躍度。城鎮老舊小區改造中，中央預算內投資主要支持“供水、排水、道路”、“電梯、停車庫、老幼設施”“擴大、提升物業管理和公共服務”等相關的配套基礎設施建設，通過改善居住舒適度提升二手房價值，從提高供給端品質促進二手房的交易。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）