??◎  作者 / 產品力研究小組

??車位配比是指單位住宅小區內設計布置停車位總數與小區住宅總套數的比值。通常表達方式為1:X，其中1代表小區住戶數量，X代表小區車位數量。

??一般來說，住宅車位配比通常要達到1:0.8以上，且達到1:1.0以上時，小區才能保證“一戶一位”。另外，住宅車位應盡量分配地下的車庫，地上停車率不應高于25%。

??車位配比的多少和合理性直接影響客戶居住幸福指數和房企收益，同時也是競品競爭中的一大亮點。

??過少的車位配比會大大降低客戶居住舒適性和安全性，導致人車矛盾，增加物業管理難度。

??而過多的車位配比則會造成土地資源的浪費，每平方米車位大約會增加1000-2000元建安成本，并拉長工期1-2個月，影響房企利潤。

??如不少三四線城市車位配比較高，甚至達到了1:2.0以上，導致很多車位空置浪費。一方面三四線城市車位需求有限，車位容易滯銷。另一方面一些項目采用住宅車位捆綁銷售，但客戶被迫購買的車位并未有效利用，仍然造成浪費。

??當下住宅項目主力車位配比是什么樣的？不同檔次、不同城市能級車位配比又有何差異？車位配比多少是合適的呢？

??01

??近八成項目車位配比在1:1.5以下

??在2020年在售的2000多個項目中，車位配比在1:1.5以下項目占比接近八成。其中，車位配比1:1.0以下、1:1.0-1.2、1:1.2-1.5占比非常接近，分別為27.2%、27.5%和24.1%。

??02

??1:1.2-1.5是剛需改善項目分界線

??通常而言，住宅項目檔次越高車位配比也會越大，因住宅銷售的利潤能夠填補車位的造價。相反，由于地塊限制、成本和利潤等原因，一些定位不高的項目車位配比則較低。

??車位配比1:1.2-1.5是剛需改善項目分界線。均價比值≤1.0、1.0＜均價比值≤1.5的剛需剛改項目車位配比均集中在1:1.2以下，占比分別達69.1%和52.5%。而均價比值＞1.5的高端改善項目，車位配比1:1.2以上項目占比明顯增加，均超過60%。

??我們認為高端改善檔次的項目車位配比至少要在1:1.2以上才能更好滿足客戶車位需求。

??注：均價比值=2020年項目銷售均價/2020年城市成交均價

??同時我們也發現，當下不少剛需剛改產品跳脫低車位配比，增加車位建設，減少客戶停車位不足的困擾。均價比值≤1.0項目中，車位配比1:1.2-1.5占比達23.6%，車位配比1:1.5以上占比達7.3%。

??而一些高端產品如部分文旅項目為了最大化產品溢價，車位配比設置甚至不及剛需產品。其中，均價比值＞2.0的統計項目中，仍有9.6%車位配比在1:1.0以下。

??03

??一二線城市車位配比在1:1.2以上
??三四線城市1:1.0以上

??不同城市能級主力車位配比均在1:1.5以下，彼此間又有所差異。

??一線城市，主力車位配比為1:1.0以下和1:1.2-1.5，且車位配比兩極分化明顯。29.7%的項目車位配比在1:1.0以下，停車難難難。而12.2%的項目車位配比在1:2.0以上，戶均車位相對充裕。

??究其原因，一線城市地價較高、車位投入更大，如果是剛需項目，房企樂意建設更多住宅增加回報，減少車位配置。而高端豪宅項目為了保障產品檔次、居住舒適性、提升產品溢價，房企更傾向多配置車位。

??相較于一線城市停車難，二線、三四線城市停車難略有緩解。二線城市主力車位配比為1:1.0-1.2和1:1.2-1.5。三四線城市主力車位配比則是1:1.0以下和1:1.0-1.2。三四線城市由于有車一族數量較少、產品定位以及十幾萬車位性價比等原因，有33.4%項目車位配比在1:1.0以下。

??綜合來說，我們認為一二線城市車位配比在1:1.2以上、三四線城市車位配比在1:1.0以上，基本能達到客戶使用標準。

??如果低于這個標準，小區車位是不能滿足業主停車要求。同樣，如果項目車位配比遠超這個標準，一定程度上會造成資源浪費，增加房企成本投入。