??浙江“未來社區(qū)”的規(guī)劃建設(shè)對房企而言，無論從戰(zhàn)略還是投資角度都是一次重要機遇。

??◎  作者 / 朱一鳴、李丹

??7月2日，浙江省建設(shè)投資集團股份有限公司發(fā)布公告稱，擬出資10億元參與設(shè)立“浙江未來社區(qū)基金”，基金規(guī)模30.07億元。事實上，浙江自2019年啟動“未來社區(qū)”建設(shè)以來，已連續(xù)三年共計推出三批名單，合計150個未來社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，萬科、融創(chuàng)、新城、華潤、綠城等房企均有涉足。在浙江省“未來社區(qū)”概念的持續(xù)推進下，房企可以聚焦哪些發(fā)展機會？

??1 未來社區(qū)規(guī)劃四種模式
房企競相參與

??“未來社區(qū)”概念在國際上早有探索范例，例如新加坡的“鄰里中心”計劃、歐洲BLOCK街區(qū)、日本共享住宅等。在國內(nèi)，由浙江省于2019年首次提出，以“139”為核心內(nèi)涵，旨在以“人民美好生活”為核心，以“人本化、生態(tài)化、數(shù)字化”為價值坐標，打造覆蓋九大生活場景的新型城市功能單元。

??在未來社區(qū)的規(guī)劃中，主要包括四種模式。一是整合提升，以整合社區(qū)現(xiàn)有運營資源，增補優(yōu)質(zhì)社區(qū)公共服務配套為主；二是拆改結(jié)合，以保留為主，實現(xiàn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與片區(qū)聯(lián)動城市更新相結(jié)合；三是全拆重建，針對2000年以前建成且普遍采用多孔板建材、存在較大安全隱患的住宅小區(qū)，在重建過程中要求原住民原拆原回；四是規(guī)劃新建，優(yōu)先在城市發(fā)展核心區(qū)開展。此外，另有一類為全域類，為包含以上四種情況的整體推進、滾動實施。

??隨著浙江“未來社區(qū)”試點項目的陸續(xù)推出，房企紛紛響應。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前綠城中國參與數(shù)量達4個，華潤置地競得項目3個，此外萬科、金地、中鐵建、華鴻嘉信參與項目數(shù)量達2個。值得注意的是，這其中房企合作參與現(xiàn)象普遍。例如，溫州鹿城區(qū)濱江云谷未來社區(qū)由保利和招商聯(lián)合體以65.05億元競得，杭州蕭山亞運未來社區(qū)由華潤、萬科和綠城共同參與建設(shè)，溫州鹿城集新未來社區(qū)由中鐵建和雅戈爾聯(lián)合參與，嘉興南湖區(qū)甪里未來社區(qū)由華潤、嘉興城投、嘉興南投聯(lián)合體以17億元競得。

??2 參與“未來社區(qū)”
房企迎來四大利好機會

??1.“雙重”戰(zhàn)略利好下，非熱點城市的潛在投資機會

??隨著今年集中供地政策的出臺并落實，熱門城市土拍溢價率居高不下，競爭壓力攀升。其中，武漢、重慶集中供地土拍溢價率超過50%的地塊不在少數(shù)，而浙江省的杭州、寧波的大部出讓土地成交溢價率也在30%左右。在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期之“三穩(wěn)”政策背景以及融資收緊的大環(huán)境下，房企為抓住更多機會，不惜高息借債湊保證金，甚至以犧牲利潤空間為代價，中小房企更是舉步維艱。

??在此背景下，浙江“未來社區(qū)”規(guī)劃用地無疑是房企“轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場”的優(yōu)質(zhì)機會。一方面，除了集中供地熱點城市，“未來社區(qū)”在例如衢州、臺州、金華、麗水等“非集中供地城市”均有較多規(guī)劃分布，競爭相對溫和。其中，金地于今年6月競得舟山普陀區(qū)夏新未來社區(qū)地塊，僅經(jīng)過一輪報價，以底價9.8億元獲得。此外，“未來社區(qū)”建設(shè)由政府主導規(guī)劃并引進合作企業(yè)，地價相對理性。

??另一方面，“未來社區(qū)”首先于浙江試點，占據(jù)了“新型城市功能單元概念”與“長三角一體化戰(zhàn)略”的雙重利好，是房企戰(zhàn)略布局的重要機會之一。同時，房企可以“未來社區(qū)”為切入口，新進城市拓展布局，例如華潤置地以金華義烏下車門未來社區(qū)地塊首入金華。此外，浙江省將搭建數(shù)字化平臺，利用“數(shù)字經(jīng)濟”賦能未來社區(qū)的多種生活場景，而“未來社區(qū)”建設(shè)亦將反哺浙江整體區(qū)域價值的提升。

??2.降低拿地風險，保證未來收益

??從第一批集中供地情況來看，針對部分城市集中供地的高熱度，地方政府為維穩(wěn)土地市場，相繼推出限地價、競配建、競自持、搖號等政策，并組合落地，其中成都高新南區(qū)76畝地塊以59%自持比例刷新了成都樓市記錄。

??而“未來社區(qū)”地塊相對而言政策環(huán)境較為寬松，大部分地塊無出讓附加條件，僅少數(shù)地塊有自持要求，比例相對而言不高。例如蕭山瓜瀝七彩未來社區(qū)，要求競得開發(fā)商自持10%面積，同時配建相關(guān)的“三化九場景”設(shè)施。而其他大部分“未來社區(qū)”地塊并無自持要求，僅要求“三化九場景”的落實，作為未來社區(qū)重要一環(huán)。值得注意的是，配建部分地塊雖不可售，但將由政府按照相應的配建包干造價和裝修價格回購，對開發(fā)商資金占用的要求比較低。例如寧波北侖霞浦通山未來社區(qū)地塊，配建場景建成后由政府指定的單位按5000元/平方米價格回購。

??同時，“未來社區(qū)”項目基于從交通便利程度的優(yōu)化到全方位生活場景的覆蓋，提升居民生活品質(zhì)的同時，帶動板塊價值的提升，預估售價將比區(qū)內(nèi)周邊板塊項目上浮，開放商收益率得到保證。例如麗水蓮都區(qū)大家·未來社區(qū)，近月來銷售均價在20300元/平方米左右，相較于蓮都區(qū)商品房均價上浮23%左右。

??3.大量涉及“城市更新”項目帶釋放，舊改實力房企可加強關(guān)注

??當前，房企參與的未來社區(qū)主要集中在第一、二批次，其中第二批的36個未來社區(qū)名單中，全拆重建類占到29個。而在2021年推出的第三批名單中，整合提升類占40個，拆改結(jié)合類占27個，全拆重建類占17個，規(guī)劃新建類僅4個，另有兩個權(quán)益類項目。可以發(fā)現(xiàn)，整體來看涉及拆除、改造的未來社區(qū)項目不在少數(shù)，且預計這類項目后期釋放量更大。對參與房企而言，考驗其“拆、建、營”一體化能力，同時對舊改經(jīng)驗豐富的房企而言也是一次機會。

??截至目前，除了“規(guī)劃新建”類，融創(chuàng)、華潤、濱江、綠城、陽光城、中鐵建等房企已參與到“全拆重建”類型未來社區(qū)的建設(shè)之中。其中，麗水燈塔未來社區(qū)項目為典型的“全拆重建”類項目，由中鐵建負責項目土地整理投資、劃撥用地范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和附屬建筑及其配套設(shè)施的設(shè)計、投融資、建設(shè)和運營管理。項目總用地面積31.63萬平方米，總投資額約108.37億元，規(guī)劃總周期14年，其中建設(shè)期4年、運營期10年。需要注意的是，涉及城市更新項目持續(xù)周期較長，資金壓力帶來挑戰(zhàn)。

??4.產(chǎn)業(yè)導入，形成價值聯(lián)動

??房企與政府共同參與“未來社區(qū)”探索的過程中，可以“未來社區(qū)”九大場景的設(shè)計理念為基礎(chǔ)，基于自身多元業(yè)務方面的資源優(yōu)勢，引入優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源，發(fā)揮資源整合能力，推動“未來社區(qū)”功能單月內(nèi)自成一體的價值聯(lián)動，釋放趨勢利好。

??具體來看，主要有以下四方面。一是商業(yè)產(chǎn)業(yè)，“未來社區(qū)”包含商業(yè)業(yè)態(tài)形式豐富，包括商超、影院、銀行等，而諸如萬科、招商、華潤、保利等品牌房企在商業(yè)開發(fā)運營方面已具備較為成熟的模式與經(jīng)驗，為“未來社區(qū)”打造賦能。二是教育產(chǎn)業(yè)，“未來社區(qū)”主要針對托育難、入幼難，優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺等痛點，在社區(qū)覆蓋幼兒園、圖書館、老年大學、幸福課堂等，以及線上優(yōu)質(zhì)教育資源整合共享。當前，例如萬科、碧桂園、恒大、陽光城、俊發(fā)等房企在教育地產(chǎn)方面均積累了一定優(yōu)勢。三是健康產(chǎn)業(yè)，針對社區(qū)醫(yī)療“看得起”但“看不好”，養(yǎng)老設(shè)施與服務缺失等問題，“未來社區(qū)”構(gòu)建“5分鐘”健康服務推送圈，實現(xiàn)全民康養(yǎng)，而諸如萬科、綠城、華潤等房企均在大健康產(chǎn)業(yè)早有布局。四是物業(yè)服務，針對老舊小區(qū)物業(yè)服務不足，收費與服務品質(zhì)不匹配等問題，“未來社區(qū)”推出“平臺+管家”模式、“無盲區(qū)”安全服務網(wǎng)、“便民惠民”社區(qū)服務體系，全面提升物業(yè)服務質(zhì)量；而近年來房企物業(yè)板塊發(fā)展迅速，并涌現(xiàn)物業(yè)分拆上市熱潮，可借機引入自身物業(yè)或提供相應支持。

??此外，通過“數(shù)字化”平臺的打造，連接鄰里、教育、健康、服務、治理等多種場景，是“未來社區(qū)”核心之所在，對此房企也可做積極探索。例如，融創(chuàng)東南為響應浙江省“未來社區(qū)”建設(shè)，聯(lián)合華為共同推出了“歸心5G”，進行數(shù)字化探索。通過“社區(qū)中腦”提升社區(qū)管理效率和能力，以“溫度值”積分體系鼓勵業(yè)主參與社區(qū)自治共建，業(yè)主還可在社區(qū)內(nèi)體驗“AI私教”、VR線上課程、日常康養(yǎng)管理等場景內(nèi)容。

??總體而言，浙江“未來社區(qū)”的規(guī)劃建設(shè)對房企而言，無論從戰(zhàn)略還是投資角度都是一次重要機遇。但同時，根據(jù)“未來社區(qū)”特點，房企還需不斷提升自身能力，例如城市更新、資源整合、商業(yè)運營等方面，以便更好把握機會。此外，房企在參與前還需合理評估自身能力，一方面“未來社區(qū)”由政府主導，對開發(fā)質(zhì)量和速度要求較高；另一方面，基于當前“未來社區(qū)”仍處于探索階段，尚未有成熟案例落地，以及潛在政策不確定性，需做好風險應對方案。