??1、“中國青島，山東濟南”，功能定位、經濟體量、人口吸附蓋過濟南，但近年略顯乏

??2、2020年二季度行情啟動，今年上半年一二手成交齊增，7月開始快速轉淡

??3、房價梯度大，既有嶗山千萬海景豪宅，又有城陽剛需產品不破百（萬）

??4、樓市管控“跟風”走，限購、限售不含糊，共有產權吸人才

??5、購房客群由剛需傳導至改善，一手換房看功能，二手換房看學區

??6、“賺GDP但不賺錢”，二產主導型經濟模式，居民收入低、消費高，剛需買房壓力大

??7、土地市場不透明，本土海信、君一有優勢，融創、萬科外來龍頭“吃得開”

??8、內生市場而缺“新人”，需求“固化”是頑疾，人口、收入制約中長期樓市規模增長

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??青島，作為山東省核心城市之一，從城市定位、人口吸附力、經濟發展等層面均不亞于省會濟南，因而也存在“中國青島，山東濟南”的說法。全市下轄7個區、代管3個縣級市，建成區面積758.16平方千米，區域總面積11293平方千米。根據第七次人口普查數據，青島市常住人口為1007.17萬人，十年增加135.66萬人，居全省首位，年均增速1.46%，高于全省平均增速(0.58%)0.88個百分點，增速居全省首位，占全省總人口比重9.92%，比2010年提高0.82個百分點，提高幅度居全省首位。

??產業經濟和收入層面，青島存在著“賺GDP但不賺錢”的尷尬情況，民富基礎較弱，這主要與以第二產業為主導的經濟發展結構密切相關，2021年上半年青島實現6539.21億元的地區生產總值，同比增長13.8%，很大部分靠著強大的“縣域經濟”，但目前仍然缺乏規模大、質量好、具備引領性的大項目。而從收入水平來看，2021年上半年城鎮居民人均可支配收入僅為29858元，月均2500元左右，極大制約購房能力。

??1 市場變化：上半年新房量價齊升
二手成交創3年新高，7月熱度略有回落

??縱觀青島樓市歷年發展脈絡，2016年前年成交量基本在1000萬平方米波動，2016年隨著全國樓市行情復蘇，青島市場快速啟動，成交量一度沖高至1694萬平方米，不過“好景不長”，隨著限購、限售等調控政策陸續出臺，年成交量穩步回落，2020年止跌轉增，持穩在1500萬平方米，主要基于城陽推出共有產權房政策，推動一波剛需、投資需求釋放。

??步入2021年，市場保持穩步上行態勢，上半年累計成交面積797萬平方米，同比上升34%，7月隨著需求釋放完畢，疊加信貸收緊，熱度略有回落，不過成交均價“高歌猛進”，至7月末達1.6萬元/平方米。

??青島二手房交易同樣值得注意，今年上半年二手房成交面積創2018年限購、限售實施后新高，累計成交228萬平方米，同比增長50%，環比2020年下半年亦增9%。自2018年調控加碼后，二手房市場持續處于低迷階段，經歷了長期的需求積累，疊加疫情有效控制后居民購房信心恢復，同時也恰逢學區改善高峰期，二手房成交迎來了一波集中放量。

??2 政策環境：限購、限售未放松，信貸略收緊
放開落戶、共有產權提振樓市效應減弱

??青島早在2017-2018年便制定了嚴格的限購（本地人限購2套，外地人限購1套）和限售（需取得《不動產權證書》滿5年后方可上市交易）政策，至今仍未有任何放松征兆。不過購房資格可通過“落戶”變相突破，2021年上半年，不僅主城放寬落戶標準，而且全面放開縣域（膠州/平度/萊西）的落戶限制。

??限貸政策方面，首套三成，利率5.35%；二套四成，利率5.65%，暫未出現上調，放款周期在半個月到一個月不等，隨著中央銀根收緊，下半年青島各銀行額度預期也將吃緊，放貸有周期也延長的征兆。

??值得關注的是，城陽在2020年出臺了共有產權房政策，人才分檔，最高政府可補貼30%房款，刺激一波剛需、投資需求的集中釋放，2021年以來雖然政府持續貫徹該政策，但因財政吃緊，需開發商墊資，房企推進共有產權房政策積極性不高。

??3 區域市場：市南、嶗山房價高地
城陽、膠南、即墨跑量擔當
膠州、萊西去化承壓

??青島總體規劃環灣（膠州灣）發展，主城區涵蓋嶗山，市南，市北，李滄，房價依次遞減，嶗山屬于典型“富人區”，目前仍是青島價格高地，2021年上半年商品住宅成交均價達到了40835元/平方米，市南沿海豪宅可達4-5萬元/平，其他項目售價也在2.5-3.5萬元/平，市北，李滄為老城片區，住宅項目分散，房價在1.5-2.5萬元/平不等。近郊城陽區、高新區、黃島、膠南、即墨等房價1-1.5萬元/平不等，其中西海岸新區熱度較高，項目扎堆，分化較大，高端改善海景豪宅2-3萬元/平，小高層剛需產品1.5-1.7萬元/平不等。而遠郊平度、萊西等房價尚未破萬。

??成交規模層面來看，新城（近郊）區因規劃利好和房價適中吸納了大批剛需置業，膠南、即墨可謂跑量擔當，2021年上半年商品住宅成交面積均在140萬平方米以上，累計占青島總成交規模的1/3,屬成交主力片區。第二梯隊為膠州市和城陽區，整體成交規模也在120萬平方米左右。

??值得關注的是，市南、李滄、高新等庫存見底，大量樓盤集中在膠州、膠南、即墨等區域，因近年來整體供應量較大，導致存量顯著增加，排名前三。此外，膠州、萊西、市南等庫存去化周期均在20個月以上，后期去化壓力不小。

??4 項目去化：今年主城改善盤流速
略高于部分近郊剛需盤
分銷渠道占比3成

??項目去化層面來看，近郊新城區（城陽、高新、黃島、膠南、即墨、膠州）依舊是成交熱點，2021年上半年成交面積前10項目基本都來自此片區，膠南融創影都學府位列榜首，上半年銷售面積達15萬平方米，攬金25億元。同樣城陽、高新等受政策利好驅動，中歐國際城、和達智慧生態城、卓越·青嵐郡等也有不錯的成交表現。

??依據實地調研來看，2021年以來，不同區域輪動效應顯著，市區改善盤銷售情況略好于近郊新城區部分剛需盤，以城陽區越秀星匯城為例，2020年憑借共有產權房帶動一波走量，銷售業績最好時一天可售200套，而后進入平銷期，月均去化40-50套，今年以來去化面臨瓶頸，月均20-30套。相較而言，主城四區今年市場熱度升溫，大云谷金茂府月均可去化40-60套，一街之隔的金茂悅首開即去化85%。

??步入7月以來，市場略有轉冷征兆，城陽，膠南等部分項目扎堆、面臨較大去化壓力的項目普遍啟用分銷渠道，成交占比在3-5成不等，而高端豪宅項目主要以圈層營銷為主。

??5 客群結構：內生型市場，地緣性客戶占比達6-8成
90后買房主力，二手換房看學區

??目前來看，青島樓市屬于典型的內生型市場，在售多數改善、剛需類樓盤以地緣性客戶為主，占比可達6-8成，高新區的綠地觀瀾半島項目主要吸附主城外溢和本地改善，外地投資客占比僅在2-3成；城陽區的越秀星匯城項目，地緣性客戶占比更是高達9成以上，主要為城陽本地工薪階層，中車員工、制藥廠員工、動車小鎮在職人員。即便是海景豪宅項目，吸附力也僅限于山東省內，外地投資客占比不超過2成。譬如黃島區的卓越天元項目主要吸附了市區和山東省內高端客戶為主，還有部分從深圳返鄉，認可卓越高端品牌的高凈值客群。

??依據我們與貝殼交流的客戶數據來看，二手房成交客戶中，90后依舊是成交的主體，占比超過40%，其次是80后，占比也在39.4%，但隨著人口結構的改變以及后疫情時代多元住房需求等因素的共同影響，2021年上半年70后及70前人群的購房占比均有小幅提升。

??而從置換需求來看，50%以上的二手房購房者愿意“向內換房”，以高總價買配套，更關注教育、醫療等配套設施，學區改善是成交的中堅力量；而新房購房者中“外溢換房”比重較大，低總價獲得舒適度，剛需、剛改外溢至城陽、高新、黃島、膠南等近郊片區的現象屢見不鮮。

??6 購買能力：十年增135.7萬人低于同類城市
收入低、消費高、剛需買房壓力大

??依據近期發布的七普數據顯示，2020年青島市常住人口總量為1007.2萬人，較2010年增加135.7萬人，增長幅度15.6%，年平均增速為1.5%，人口增速高于全國平均水平，但在31個900萬以上人口城市中，整體增速排名17位，相較同量級城市，青島近十年平均增速較慢。細化到各區域人口占比，可以看出，主城李滄、嶗山人口增幅顯著，近郊新城西海岸新區、城陽人口吸附力較強，主要得益于規劃利好，城陽更是憑借2020年共有產權房新政吸納了不少外地人才落戶。

??事實上，從青島產業結構來看，很大部分靠著強大的“縣域經濟”，主要集中在西海岸新區、即墨區、膠州等區域，雖然2020年工業互聯網串聯下的產業結構升級，為青島工業發展注入了龐大動能，但青島仍然缺乏規模大、質量好、具備引領性的大項目，這也導致青島很難留住大學畢業生等高素質人群，短期內依托人才新政帶來的人口增長實難長久。

??而從青島居民購買力來看，應屆畢業生收入4000-5000元/月，作為旅游城市，消費高，收入低，買房壓力較大。此外，居民收入也呈現出嚴重的兩級分化：嶗山以中高端改善為主，客群多為企業高管，私營業主，公務員，總價天花板在500萬左右。城陽上馬片區客戶剛需，鄉鎮工薪階層，價格敏感度高，越秀星匯城1.1萬元/平，客戶便有購房壓力，且愿意選擇高首付，減輕月供壓力。

??7 土地市場：地市不透明，底價成交普遍
首輪集中拍出1.7萬元/平地王

??青島土地市場透明度不高，本土房企拿地有優勢。從CRIC監測的招拍掛數據來看，青島地市周期性顯著，每隔3-4年都將迎來一輪成交高點，2010年、2014年和2019年涉宅用地成交量都突破了2200萬平方米，自2019年之后便有回落態勢，2021年1-8月涉宅用地成交規模僅787萬平方米，地價回調至2840元/平方米。從已公布的第二次集中供地計劃來看，體量較大，成交可期。

??聚焦到單個地塊層面，青島第一次集中供地共成交55宗地塊，僅8幅地塊樓面價超8000元/平方米，譬如君一控股、海信等均為本土房企，地塊均以底價成交，值得關注的當屬青自然資規告字[2021]3號市北區開平路45號地塊，因競買條件較開放，成為焦點，17家開發商參與競拍，合計競拍保證金33億元。競拍加價164輪，樓面地價自1.03萬元/平漲至1.7萬元/平，觸發熔斷，轉入線下競自持城鎮住宅建筑面積，最后由綠城中國以樓板價1.7萬元/平+自持商品住宅建面2156.9平競得此地塊，遠高于周邊在售均價，去化或將面臨挑戰。

??8 房企競爭：本土、外來房企“雙分天下”
品牌房企產品亦“本土化”降維

??從當前房企競爭格局來看，本土與外來房企“不相伯仲”,在CRIC監測的2021年青島房企銷售面積前10榜單中“雙分天下”，一方面，融創、龍湖、萬科、金茂保利等外來企業市場占有率相對較高，而和達、海信、君一控股等深耕型本土房企憑借交付項目的高品質在青島本地擁有較好的口碑，此外，旭輝更是與本土銀盛泰合作開發項目。

??目前來看，海信主要以開發高端樓盤為主，君一控股（海爾）近期有“去地產化”傾向，要求房地產開發收入不高于整體收入的30%，因而也在積極與外來品牌房企謀求合作，大云谷金茂府即為其與中國金茂合作開發，不得不說，品牌房企進入青島，產品從戶型配置到定位檔次都有“降級”現象，有本土化趨勢，主要也與購房者價值點密切相關，相較于戶型、社區營造、綠化景觀、物業服務等軟實力更加看重地段、區域、配套等價值點，品牌房企產品力創新積極性不高。

??9 展望：前期高熱剛需片區供需失衡、去化艱難
總需求“固定”下成交大概率回落

??青島樓市自2020年疫后止跌轉增，2021年上半年熱度不減，一二手房持續火熱，進入下半年以來，市場已然有轉冷征兆，一方面，去年因共有產權房新政已然透支了部分購房需求，當下政府財政吃緊，開發商墊資背景下推進該政策積極性不高，這也意味著購房成本的增加；另一方面，前期熱度較高的剛需片區諸如城陽、膠南等因項目集中入市，同質化競爭加劇，未來去化依舊艱難。

??預判2021年，我們認為，樓市以穩為主，下半年大概率回調，全年成交量有望與去年持平或小幅微降，地價支撐下，房價有望保持小幅微增態勢。主要是基于屬內生型城市，購房需求相對固定，人口吸附力僅限于山東省內，增長相對有限。從居民購買力來看，收入低但消費高，整體房價水平已然超過了本地工薪階層的收入水平；事實上，青島有著北方城市固有的通病，產業沒落，人口外流，南北狹長的海岸線帶來了充分的文旅資源和港口貿易的同時，也導致城市框架太大，難于重點發展，亟待尋求新的突破口。

??典型項目一：綠地觀瀾半島

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：高新區管委會南約800米 物業類型：小高層、洋房、疊拼別墅、聯排別墅建筑面積：29萬平方米，1154戶交付標準：毛坯首次開盤時間：2019年8月主力戶型：3室2廳2衛125/139/140/150平；聯排5室2廳5衛320平售價：1.35萬元/平

??項目點評：該項目2013年拿地，彼時高新區限價，房企“捂盤惜售”，2019年限價略有松動，項目首開，主力戶型面積段140-550平，定位高端。目前一期9棟樓全部售罄，去化周期為2020年8月-2021年5月，共銷售400余套房源，月均去化30-40套左右，而后經歷了2個月左右的蓄客期，7月末二期加推8、9、11、12號樓，推出200余套方面，目前去化一半左右，項目與貝殼合作，渠道分銷成交占比在5成左右，日到訪客戶10組左右，周六、周日可達30-40組。客群結構層面，主城外溢和本地改善為主，占比可達6-8成，投資客在2-3成左右，首套房和二套房客戶為五五開，居民總價承受主流區間基本處于170-180萬，月供壓力大于首付。

??典型項目二：越秀星匯城

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：城陽區上馬片區龍潤路333號 物業類型：高層建筑面積：22.42萬平方米，2037戶交付標準：毛坯首次開盤時間：2019年12月24日主力戶型：3室2廳1衛87/97平；3室2廳2衛107/119平；4室2廳2衛136平項目售價：1.1萬元/平 

??項目點評：2019年末一期開盤，推出3棟樓，當天去化200套，隨即加推1棟，后期進入順銷期，2020年月均去化50-60套，主要得益于共有產權房政策推動，成交占比在8成以上，步入2021年以來，隨著前期需求釋放殆盡，補貼力度回落，市場明顯轉淡，尤其是3月以后，月均去化僅在20-30套左右，價格變化來看，整體保持穩中有增態勢，從開盤之初的9000多元/平上漲至二期首開的1.1萬元/平，當前項目一期進入清盤階段，已去化9成以上，還剩余100多套房源。客戶結構來看，以地緣性客戶為主，占比9成以上，主要為城陽本地工薪階層，中車員工、制藥廠員工、動車小鎮在職人員，年齡基本集中在30歲左右，市區因共有產權房政策外溢的也有，不過占比較少，僅在5%。  

??典型項目三：大云谷金茂府

??▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：嶗山區浮山后板塊勁松六路107號  物業類型：高層建筑面積：13.14萬平方米，1000戶交付標準：精裝首次開盤時間：2020年9月26日主力戶型：3室2廳2衛115/119平；4室2廳2衛143/165平；4室2廳3衛184/228平售價：3.8萬元/平

??項目點評：項目為本土房企君一控股（海爾）和中國金茂合作開發，自2020年9月首開，當日便創造熱銷200余套，10億元的佳績；步入2021年以來，項目去化顯著提速，月均去化為40-60套左右，目前已去化一半以上，還剩余400多套房源待售，熱銷戶型為119平和143平三/四房，400-500萬總價是客戶普遍可接受的區間，3-4成低首付居多，客戶月供壓力不大。客群結構來看，以市區本地改善客群為主，企業高管、教師醫生為主力購房人群，年齡在30-40歲，主要看中學區資源，在拿證限售5年的嚴苛政策下，外地投資客占比不高，以自住為主。

典型項目四：四方華能郡府

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：市北區開華路與宣化路交匯處南側  物業類型：小高層，高層建筑面積：6.9萬平方米，5棟，170套商品住宅，245套人才公寓，67套商鋪交付標準：毛坯首次開盤時間：2018年11月10日主力戶型：3室2廳1衛84/95/113平，4室2廳2衛139平售價：高層2.3-2.4萬元/平，小高層2.6-2.8萬元/平

??項目點評：項目為山東本土國企濟南華能置地有限公司開發，周邊二手房價2.8-3萬元/平，略有點一二手價格倒掛，現房銷售，目前整盤還剩下40套左右。首開定價較高，2.6-2.8萬元/平，開盤去化不足20套，2021年以來調整營銷策略，一方面折扣力度較大，以價換量，另一方面與渠道分銷合作帶客，高傭金帶客，外加周邊競品較少，5月去化了70多套，創年內新高，目前已不與渠道分銷合作，成交略有回落，工作日5-6組自然到訪客戶，月均去化20套左右。客群結構來看，以地緣性客群老四方區購房者為主，占比達6-7成，少有嶗山、市南等改善片區客戶跨區域置業，目前客戶以首付3-4成居多，100-110平為熱銷戶型。

??典型項目五：卓越天元

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：黃島區金沙灘路789號  物業類型：小高層，高層建筑面積：9.66萬平方米，346戶交付標準：毛坯首次開盤時間：2018年11月10日主力戶型：3室2廳4衛230平；3室2廳5衛360平；4室2廳4衛270平；4室2廳5衛290/292/339/346平；5室2廳3衛360平售價：對外報價2.5-2.6萬元/平方米，折后2.2-2.4萬元/平

??項目點評：該項目為卓越收購地塊，2018年末首開，銷售至今，去化層面，以2020年為分界點，此前去化情況較好，月均去化為10-15套左右，2020年初受疫情影響，銷售轉淡，加之項目開始推售大面積段產品，總價較高，客戶選擇空間更大，使得去化壓力陡增，目前項目剩余貨源為346-360平大面積段產品，成交總價在780-850萬元總價區間，無論是戶型面積還是總價均是區域天花板。客戶目前核心價值點為獨特的海岸線資源不可復制，從客群結構來看，以吸附市區客戶和山東省內高端客戶為主，還有部分從深圳返鄉，認可卓越高端品牌的高凈值客群，這類客戶一般成交周期較長，在1-2年左右。

??典型項目六：融創影都學府

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：膠南市東岳中路與朝陽西路交匯處北100米  物業類型：小高層、疊加建筑面積：26萬平方米，2100戶交付標準：毛坯首次開盤時間：2020年11月主力戶型：3室2廳2衛116/127/133平方米；4室1廳3衛196平上疊；4室3廳3衛192平上疊；5室2廳2衛177平中疊售價：宸院2.3-3萬元/平方米，之前小高1.6-1.7萬元/平

??項目點評：快銷盤，屢開屢罄：一期2020年4月開盤，2020年6月售罄；二期2020年8月開盤，10月售罄；三期學府2020年11月底開盤，2021年6月所有洋房、小高層全部售罄，2021年1-6月銷售業績達25億元，四期宸院于2021年6月25日首開，總共312套房源，目前大概去化60多套，流速放緩主要源于總價段變化，此前小高層總價段在250-260萬區間，去化較佳，目前因產品變化，總價段提升至420-650萬，去化難度上升，項目此前與分銷渠道合作，成交占比在三成以上，從客群結構來看，開發區地緣性客戶占比在4-5成，青島和山東省內成交占比均在25%-30%。