??近年來，黨中央、國務院多次強調防范化解重大風險尤其是系統(tǒng)性金融風險。各行業(yè)中，房地產業(yè)金融化泡沫化傾向較強，是現(xiàn)階段中國金融風險方面最大的“灰犀牛”，也是監(jiān)管的重中之重。為了進一步落實長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度的要求，房地產貸款集中度管理制度于去年底建立。實施半年，取得了怎樣的進展？實施效果如何？給房企帶來了怎樣的影響？以上問題值得關注。

??從新規(guī)落實情況來看，半年以來房地產貸款余額保持平穩(wěn)，增速顯著回落。增量低于同期，且占同期各項貸款增量比重下降。個人購房貸款余額雖然處于高位，一季度增速上升，但二季度已有所降低。新規(guī)政策效果開始顯現(xiàn)，信貸結構持續(xù)優(yōu)化，對實體經濟薄弱環(huán)節(jié)支持力度進一步提升，且對于“穩(wěn)房價”具有積極意義。多數大中型銀行半年考達標，涉房貸款態(tài)度普遍審慎，下半年壓降壓力或較上半年有所緩解；從新規(guī)對房企的影響來看，開發(fā)貸余額存量規(guī)模下降，增速繼續(xù)保持回落趨勢。疊加發(fā)債緊縮和信托新規(guī)實施效果，房企近期主要融資渠道進一步收緊。

??房貸集中度管理制度實施，旨在提升金融體系韌性和穩(wěn)健性

??央行、銀保監(jiān)會于2020年12月31日正式發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，要求建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度,對房地產貸款余額及個人住房貸款余額設置上限,對超出管理規(guī)定要求的銀行設置過渡期以進行貸款規(guī)模調整，提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??其中，房地產貸款占比是指，銀行業(yè)金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例；個人住房貸款占比是指，個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。計算公式為：

??房地產貸款占比=房地產貸款余額/人民幣各項貸款余額×100%

??個人住房貸款占比=個人住房貸款余額/人民幣各項貸款余額×100%

??涉房貸款增速增量持續(xù)壓降，新規(guī)政策效果開始顯現(xiàn)

??1. 涉房貸款增速持續(xù)下降

??從央行公布的金融機構貸款投向統(tǒng)計數據來看，截至2021年上半年末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額50.8萬億元，同比增長9.5%，增速較3月末低1.4個百分點，低于各項貸款增速2.8個百分點，比上年末增速低2.2個百分點。

??個人住房貸款余額方面，截至2021年上半年末，我國個人住房貸款余額為36.6萬億元，占全部信貸余額的19.72%。上半年同比增速從2018年第四季度開始持續(xù)下降，2021年第一季度小幅回升后，第二季度繼續(xù)下降至13.0%，增速比上年末回落1.6個百分點。

??2、涉房貸款增量繼續(xù)收縮

??上半年房地產貸款增加2.42萬億元，占同期各項貸款增量的18.9%，比去年上半年水平低5.83個百分點，且2021年第一、二季度增量值均明顯低于2019年和2020年同期；個人住房貸款余額增量方面，增量值為2.1萬億元，較去年上半年下降0.2萬億元，占同期各項貸款增量比重較去年變化不大。2021年二季度增量則分別低于2019年和2020年同期。

??3、銀行信貸對重點領域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度進一步加強

??在新規(guī)引導下，銀行信貸結構持續(xù)優(yōu)化。商業(yè)銀行把更多的精力放到了支持制造業(yè)、三農、小微企業(yè)、綠色發(fā)展、戰(zhàn)略新興產業(yè)等重點領域和薄弱環(huán)節(jié)。6月末，制造業(yè)中長期貸款增速為41.6%，連續(xù)4個月超過40%。其中，高技術制造業(yè)中長期貸款同比增長達46.3%。普惠小微貸款余額17.7萬億元，同比增長31%，比2020年末高4個百分點。

??4、新規(guī)對于“穩(wěn)房價”具有積極意義

??通過統(tǒng)計方法實證檢驗，2018年四季度至2021年二季度涉房貸款占人民幣貸款比重與70個大中城市新建商品住宅價格同比的皮爾遜相關系數達到0.5，相關性較高。根據這一趨勢，房貸集中度管理制度管理的常態(tài)化，有利于使房價更趨于平穩(wěn)。長遠來看，新規(guī)有助于調節(jié)市場供求，抑制房地產投機，穩(wěn)定金融市場、土地市場預期，健全市場化、法治化的房地產金融管理規(guī)則。

??多數大中型銀行半年考達標，涉房貸款態(tài)度普遍審慎

??1、多數大中型銀行半年考達標

??新規(guī)實施以來，中資大中型銀行對房地產相關貸款繼續(xù)保持審慎態(tài)度。根據各上市銀行2021年中報數據，截至2021年6月末，18家樣本銀行中，共有15家銀行房地產貸款余額占比符合監(jiān)管要求，僅3家不符合要求。其中，第一檔中資大型銀行房地產貸款余額占比均符合監(jiān)管要求。13家銀行個人住房貸款余額占比符合監(jiān)管要求，5家不符合要求。2020年12月末，房地產貸款余額占比和個貸余額占比合規(guī)銀行數則分別為15家和12家。二者比較來看，本年度銀行合規(guī)情況繼續(xù)保持穩(wěn)定。

??根據各上市銀行2021年中報數據，相比去年末，多數超標銀行的兩項貸款余額占比有所壓降。房地產貸款余額占比方面，北京銀行和招商銀行分別下降1.8%和0.9%；個人住房貸款余額占比方面，第一檔中資大型銀行中，中國建設銀行和中國郵政儲蓄銀行分別下降1.1%和0.6%。第二檔中資中型銀行中，中信銀行涉房貸款占比回落并符合新規(guī)，北京銀行壓降1.1%，興業(yè)銀行和招商銀行也分別下調0.7%和0.6%。以上銀行涉房類貸款下降，一方面反映了銀行業(yè)高度重視監(jiān)管合規(guī)，另一方面也表現(xiàn)出銀行業(yè)對高杠桿房企信貸風險的積極防范態(tài)度。

??值得注意的是，新規(guī)對超出管理規(guī)定要求的銀行設置過渡期，以進行貸款規(guī)模調整。2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求2%以內的，業(yè)務調整過渡期為2年；超出2%以上的，業(yè)務調整過渡期為4年。超標銀行雖然完成壓降存在一定壓力，但整改時間較為寬裕。

??2、大中型銀行下半年壓降壓力或較上半年有所緩解

??在2021年上半年和2020年末數據基礎上，對下半年一二檔大中型銀行落實房地產貸款集中度新規(guī)，所需的壓降幅度進行測算。提出以下前提假設：個人住房貸款占比和涉房貸款占比超限銀行將會在規(guī)定的過渡期內線性完成壓降。

??以中國建設銀行為例，2020年12月末個人住房貸款占比34.9%，超標2.4%。假定在4年過渡期內勻速壓降，每年需壓降0.6%，則本年度目標值可以設定為33.1%。上半年個人住房貸款占比33.8%，壓降1.1%，“超出值”1.3%（如為負值，代表距離標準尚有空間）。“完成度”達到183%，表示該銀行上半年已超額完成全年壓降目標。

??測算結果發(fā)現(xiàn)：第一，大多數大中型銀行涉房貸款占比和個人住房貸款占比低于上限，占比較低的銀行可能有增長空間；第二，多數超標銀行上半年兩項指標的壓降完成度已超過目標值的50%，部分銀行完成度超過100%，超額完成全年目標。其中，個人住房貸款壓降完成度較高，對商品房銷售存在一定利好，或有助于部分房企加快資金周轉速度。

??房企開發(fā)貸增速下降，主要融資渠道繼續(xù)收緊

??隨著 “三道紅線”、房地產貸款集中度管理等金融審慎制度的建立和實施，房企外源性融資受到嚴控。今年上半年，銀行業(yè)對新增開發(fā)貸的發(fā)放更為審慎，收緊力度進一步加大。前兩季度，住房開發(fā)貸款余額分別為9.5和9.4萬億元。自2018年第4季度以來，開發(fā)貸余額增速已經連續(xù)11個季度下降，且存在加速下滑趨勢。至2021年2季度，增速已下降至3.4%，較3月末低2.4個百分點。

??強監(jiān)管的效果同樣體現(xiàn)在其他融資渠道上。債券融資方面，根據貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-8月房企境內外債券融資累計約6999億元，較2020年同比下降21%，金額規(guī)模減少1817億元。前8月累計增速較前7月加速下滑，2021年1-8月發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約58%。信托融資方面，限制“非標”，嚴管“通道”的效果逐步顯現(xiàn)，投向房地產的信托資金余額已經連續(xù)7個季度下滑。8月新增投向房地產業(yè)信托規(guī)模創(chuàng)今年來新低，降至420.96億元。在政策疊加作用下，未來房企融資渠道或將保持收緊態(tài)勢。

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